京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要呼之欲出，三地新功能定位隨之明確，三地手機(jī)長(zhǎng)途漫游費(fèi)取消……三地協(xié)同發(fā)展，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)重組已是必然。作為中心節(jié)點(diǎn)城市，石家莊的第三產(chǎn)業(yè)也會(huì)悄然變陣，由此，寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)暗潮涌動(dòng)，提前備戰(zhàn)產(chǎn)業(yè)布局。

　　□本報(bào)記者 劉青

　　上周，石家莊的寫字樓市場(chǎng)風(fēng)起云涌。

　　9月11日，建華城市廣場(chǎng)新品發(fā)布會(huì)暨建華中心商圈高峰論壇在希爾頓酒店舉行，中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌、河北和發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)林秀、石家莊市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)李水源、惹目機(jī)構(gòu)執(zhí)行總經(jīng)理張金峰、河北師范大學(xué)教授王志東在高峰論壇上，共同探討中心商圈的升級(jí)再造對(duì)城市的影響。

　　9月12日，封藏5年的勒泰營(yíng)銷中心開(kāi)放。樓頂?shù)耐C(jī)坪上，有直升飛機(jī)飛來(lái)飛去，佐證著這個(gè)城市中心綜合體的風(fēng)格和檔次。

　　石家莊兩大城市綜合體幾乎同期面市，這可不是偶然，加之前期萬(wàn)象城的啟幕，一方面是傳統(tǒng)樓市“金九銀十”季節(jié)的自然反應(yīng)；更重要的是，由于京津冀協(xié)同發(fā)展晨曦微露，作為產(chǎn)業(yè)調(diào)整的實(shí)際載體，石家莊寫字樓市場(chǎng)的機(jī)遇來(lái)了。

　　京津冀協(xié)同發(fā)展作為一項(xiàng)重大的國(guó)家戰(zhàn)略，必然會(huì)帶動(dòng)京津冀地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。石家莊作為核心城市之一，無(wú)論如何定位，第三產(chǎn)業(yè)必然迎來(lái)漸進(jìn)式的發(fā)展趨勢(shì)。于是問(wèn)題來(lái)了——石家莊的寫字樓市場(chǎng)如何定位，才能切中市場(chǎng)需求和功能發(fā)展趨勢(shì)，才能在第三產(chǎn)業(yè)浪潮中占得先機(jī)呢？

　　毋庸置疑，比較三地，河北將成為京津冀協(xié)同發(fā)展受益最大的一方。根據(jù)計(jì)劃，北京將調(diào)整、轉(zhuǎn)移大批產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，對(duì)不符合首都功能定位的產(chǎn)業(yè)和企業(yè)提出關(guān)?；蜣D(zhuǎn)移；天津作為橋梁承接北京部分功能，同時(shí)向河北轉(zhuǎn)移部分產(chǎn)業(yè)。京津兩地都向河北轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)，所以，河北是產(chǎn)業(yè)的主承接方。那么，石家莊作為河北的省會(huì)城市，其重要地位可見(jiàn)一斑。雖然有人為石家莊擔(dān)心，離京津更近的保定和廊坊，可能會(huì)截留石家莊在此輪周期中的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，但是作為一省中心，它在經(jīng)濟(jì)、文化、資金、信息和人才方面的優(yōu)勢(shì)依然無(wú)可撼動(dòng)。

　　從大背景來(lái)看，石家莊比保定擁有更好的經(jīng)濟(jì)、文化資源，省會(huì)城市的影響力而帶來(lái)的人才吸附力是其他城市所不能比的。作為京津冀協(xié)同發(fā)展第三極，區(qū)域副中心城市，石家莊城市地位的提升也會(huì)吸引越來(lái)越多的外來(lái)人口涌入，而這些，都包含了大量的潛在的自用辦公和投資人群。市場(chǎng)需求層面整體利好，隨著京津冀的深入落實(shí)，將有更多的企業(yè)遷來(lái)石家莊，產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移勢(shì)必進(jìn)一步激發(fā)企業(yè)的活力，帶動(dòng)自用商務(wù)寫字樓的發(fā)展。

　　這種核心城市的優(yōu)勢(shì)，帶來(lái)的必然是寫字樓市場(chǎng)格局的變化。城市擴(kuò)容及第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展后，寫字樓對(duì)交通效率的要求提高了。寫字樓的車位配備、物業(yè)出入口是否順暢、物業(yè)周邊的擁堵?tīng)顩r都是被選擇時(shí)需要衡量的重要因素。除了市內(nèi)交通狀況，是否有地鐵通達(dá)火車站和是否方便到達(dá)機(jī)場(chǎng)，也成為重要因素。

　　從交通方面看，京津冀交通一體化的實(shí)現(xiàn)，縮短了三地之間的距離，從北京到石家莊也就一個(gè)小時(shí)，綜合來(lái)看，石家莊的寫字樓，應(yīng)定位到京津冀的門戶城市位置上來(lái)。

　　從市場(chǎng)整體來(lái)看，石家莊寫字樓的市場(chǎng)供應(yīng)看似很大，有將近上千萬(wàn)平方米的供應(yīng)。但是從二環(huán)內(nèi)來(lái)看，優(yōu)質(zhì)的寫字樓供應(yīng)也就兩百多萬(wàn)平方米，而分布在城市四橫六縱上的寫字樓就更少了，也就幾十萬(wàn)平方米。從核心商圈來(lái)看，比如北國(guó)商圈、萬(wàn)達(dá)商圈、建華商圈、人百商圈、高鐵商圈來(lái)看，仍然供應(yīng)量比較匱乏，新的供應(yīng)量也不足百萬(wàn)平方米?？梢哉f(shuō)石家莊寫字樓是冰火兩重天，二環(huán)內(nèi)主干路及核心商圈的寫字樓供不應(yīng)求，但非主干路上的以及二環(huán)外的供應(yīng)量又偏大。

　　從市場(chǎng)的需求來(lái)看，石家莊高端寫字樓的未來(lái)的發(fā)展將大有可為，可以預(yù)見(jiàn)，一些新概念5A、甲級(jí)寫字樓，LOFT公館、EOD花園，以及第四代國(guó)際智能化的寫字樓將會(huì)不斷進(jìn)入人們視野，石家莊的高端、頂級(jí)寫字樓和新概念寫字樓即將進(jìn)入蓬勃的發(fā)展時(shí)期。

　　對(duì)于石家莊寫字樓市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展，記者采訪相關(guān)人士。

　　地段，地段，還是地段！

　　首先我們要知道轉(zhuǎn)移到河北與天津的產(chǎn)業(yè)主要有信息技術(shù)、裝備制造、商貨物流、教育培訓(xùn)、健康養(yǎng)老、金融后臺(tái)、文化創(chuàng)意、體育休閑八大產(chǎn)業(yè)。石家莊是河北的政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心，是省會(huì)。因此在大時(shí)代背景下，產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移有計(jì)劃性更有市場(chǎng)的導(dǎo)向性，我認(rèn)為能往石家莊轉(zhuǎn)移的產(chǎn)業(yè)，其實(shí)主要是信息技術(shù)與金融后臺(tái)、文化創(chuàng)意與教育培訓(xùn)。這些行業(yè)的轉(zhuǎn)移會(huì)加大對(duì)寫字樓的需求，加速寫字樓的庫(kù)存去化率。

　　雙城辦公的企業(yè)，更注重的是效率與形象。效率是由高鐵與地鐵決定的，城際的來(lái)往需要高鐵支持，城市的內(nèi)部需要地鐵加速，所以未來(lái)石家莊的寫字樓臨近高鐵火車站的項(xiàng)目與地鐵上蓋的項(xiàng)目更具有市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力，比如河北國(guó)際商會(huì)廣場(chǎng)，比如建華城市場(chǎng)廣場(chǎng)項(xiàng)目。形象是由開(kāi)發(fā)商決定的，開(kāi)發(fā)商的眼界與格局決定了寫字樓項(xiàng)目的品質(zhì)與形象，雙城辦公的需求與給了開(kāi)發(fā)商更足的勇氣加大寫字樓硬件與軟件的投入。

　　地段更多的是資源的占據(jù)，這里的資源是指地上路網(wǎng)（路的寬度 ，路上公交路線，路的直達(dá)），地下的軌道（是否是上蓋物業(yè)，離地鐵站口的遠(yuǎn)近），周邊的商業(yè)氛圍（商場(chǎng)、超市、酒店、影院、KTV、餐飲等綜合性配套的便利性）。

　　真正的地鐵上蓋物業(yè)

　　建華城市廣場(chǎng)是石家莊的雙地鐵上蓋綜合體，可以說(shuō)在石家莊很難找到與他媲美與他有競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目。城市的規(guī)劃和功能的分區(qū)，城市必然是多元化的發(fā)展。辦公區(qū)域多元化分布也是必然的。投資者及使用者注重寫字樓的五大方面：地段、交通（雙地下鐵上蓋為其中的首選）、周邊配套、本身配置（層高、中央空調(diào)、車位、大堂、電梯、智能化等配置），物業(yè)管理。

　　建華城市廣場(chǎng)具有以下幾個(gè)優(yōu)勢(shì)：一是地段優(yōu)勢(shì)：中山路是最具商業(yè)價(jià)值的主干道，建華大街是聯(lián)通老城區(qū)和正定新區(qū)的主干道，項(xiàng)目處于建華商圈十字金街的位置。二是交通優(yōu)勢(shì)：雙線地下鐵1/4號(hào)線與項(xiàng)目無(wú)縫對(duì)接，屬于真正的地鐵上蓋物業(yè)。此類項(xiàng)目是發(fā)展?jié)摿ψ畲?，抗風(fēng)險(xiǎn)能力最強(qiáng)的產(chǎn)品，在北京上海等城市普遍出現(xiàn)寫字間一間難求的局面。配套方面，我們的項(xiàng)目處于城市中心，各種政務(wù)商務(wù)商業(yè)金融等基礎(chǔ)齊全、資源豐富。項(xiàng)目本身規(guī)劃的是城市綜合體，綜合體的商業(yè)、商務(wù)、居住等功能相互依存、相互支撐，更好的提供了商務(wù)配套，提升了商務(wù)價(jià)值。再就是產(chǎn)品品質(zhì)上：開(kāi)口向中山路的千萬(wàn)級(jí)大堂，50—1500平米5a商務(wù)空間，干掛石材搭配low-e中控玻璃，3.9米層高配中央空調(diào)，19部品牌高速電梯，2000余車位等人性化、智能化、高端化的配置，全面與國(guó)際化辦公標(biāo)準(zhǔn)接軌。物業(yè)管理方面：項(xiàng)目聯(lián)手國(guó)際知名物管專家——戴德梁行，為項(xiàng)目品質(zhì)和保值增值保駕護(hù)航。

　　發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)

　　做總部型的辦公樓

　　河北國(guó)際商會(huì)廣場(chǎng)，是石家莊高鐵經(jīng)濟(jì)商圈里最純粹的商務(wù)型寫字樓集群，可以說(shuō)在雙城辦公里是絕對(duì)的首選。原因如下：

　　高鐵的發(fā)展，將石家莊帶入京津一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，將石家莊正式導(dǎo)入雙城生活、辦公模式，高鐵帶來(lái)的商流、物流、人流、資金流、信息流為石家莊的經(jīng)發(fā)展帶來(lái)重大機(jī)遇，由此催生的商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓也必加速發(fā)展。在京津冀協(xié)同發(fā)展的大背景下，交通的便捷，將促使更多的人回石置業(yè)、投資，進(jìn)一步激發(fā)經(jīng)濟(jì)活力；優(yōu)越的城市區(qū)位，較低的人力、土地、辦公成本等因素，必然吸引更多的京津企業(yè)落戶石家莊，寫字樓需求將被進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　從方位看，離火車站太近的寫字樓項(xiàng)目往往經(jīng)營(yíng)得不好，因?yàn)槿藗円话阆铝嘶疖囌衣灭^，出于治安和安靜等因素考慮，一般不會(huì)緊貼著火車站找。這個(gè)心理因素，是我們寫字樓項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)之一。河北國(guó)際商會(huì)廣場(chǎng)寫字樓項(xiàng)目到新火車是1.5公里，距離適中，天時(shí)地利。我經(jīng)常開(kāi)車送朋友去火車站乘車，有時(shí)朋友擔(dān)心時(shí)間晚了著急，我說(shuō)不用急，這邊基本不堵車，從我們的項(xiàng)目過(guò)去，連一個(gè)紅燈都沒(méi)有，開(kāi)車慢的話五分鐘，快的話三分鐘。

　　另外，在京津冀協(xié)同發(fā)展的大背景下，石家莊發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)具有較大優(yōu)勢(shì)。隨著石家莊至太原、北京、濟(jì)南、鄭州鐵路客運(yùn)專線的建設(shè)通車，石家莊到這些城市的高速鐵路時(shí)間將縮短至1小時(shí)左右。省級(jí)城市交通圈的打通，必將加速人才、技術(shù)、物流、旅游資源等經(jīng)濟(jì)要素的流動(dòng)。同時(shí)，工業(yè)廠區(qū)外遷、鐵路入地和舊城改造為商業(yè)發(fā)展騰出了空間。再加上政府也是大力支持和引導(dǎo)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的，石市出臺(tái)的相關(guān)政府文件就明確指出要發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，重點(diǎn)吸引跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)大企業(yè)集團(tuán)來(lái)石市設(shè)立大區(qū)域性總部和研發(fā)、營(yíng)銷等職能型總部，大力吸引行業(yè)中處于領(lǐng)先地位的省內(nèi)外民營(yíng)企業(yè)來(lái)石市設(shè)立總部。所以，無(wú)論是城市區(qū)位，政務(wù)資源，還是人力、土地等成本特點(diǎn)，都決定了石家莊適合發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)。