[摘要]今年開始銀行房貸利率執(zhí)行降息后新標準，購房者考慮提前還貸，期望降低購房成本。

　　昨日記者從各大銀行了解到，咨詢預(yù)約提前還貸的市民激增，還有很多市民認為月供減少了，以為還款金額一定減少而少存款，導(dǎo)致銀行1月份頻頻“催款”。

　　不過專業(yè)人士提醒，1月份的房貸利率會遭遇跨年“分段計息”，所以利率下調(diào)，1月當(dāng)月月供卻會“不降反升”。元月過后，購房者的月供才會正式進入“下降”通道。

　　“分段計息”使本月多還234元

　　昨日，農(nóng)行湖北省分行營業(yè)部個貸中心孔瑜向記者解釋了1月份月供為何會“不降反升”的緣由。

　　孔瑜介紹，大多數(shù)客戶與銀行簽訂房貸合同時已默認按年調(diào)息，這意味著無論當(dāng)年利率是升還是降，都要等到第二年1月1日才能執(zhí)行。在降息前已經(jīng)完成貸款合同的購房者，從今年1月1日起才能享受調(diào)整后的低利率。

　　央行去年11月份宣布降息，5年以上貸款基準利率已從6.55%下調(diào)至6.15%，因而今年1月1日是銀行普遍調(diào)整房貸利率的“新起點”。

　　孔瑜介紹，1月份“月還息”增加，“罪魁禍首”是分段計息。購房者1月的月供將由去年12月按舊利率計息和今年1月新利率計息兩部分組成，去年12月5日至31日，共27天，將按照調(diào)降前利率、按天計算利息，也就是說，購房者貸款1月份大部分天數(shù)里，并沒有按低利率計息。

　　由于每年最后一個月銀行利率是按天計息，因此12月月供的總計息天數(shù)是31天，并非平日里每月30天的計息基數(shù)。

　　當(dāng)按天計息時，12月多出來的一天利息可能比按新利率計息這幾天能“省下”的數(shù)額還要多，尤其是還款日靠近月初的貸款者，月供“逆增”的可能性會更大。

　　他以每月5日還款、貸款100萬元、20年還清為例，算了一筆賬：2014年12月還款7485元，其中本金2152元，利息5333元;2015年降息調(diào)整還款計劃后，1月還款7719元，其中本金2263元，利息5456元。所以1月還款比去年12份增加了234元。

　　元月后購房者月供將下降94元—230元

　　元月過后，購房者的月供會正式進入“下降”通道。以一筆100萬元20年期的貸款為例，孔瑜算了一筆賬：如果按照去年執(zhí)行的5年期以上基準貸款利率6.55%，選擇等額本息方式償還的話，去年每月的還款金額為7485.20元。1月1日貸款利率下降到新的五年期以上貸款基準利率6.15%后，月供降至7251.12元，每月減負234.08元。

　　記者了解到，我市多數(shù)購房者的貸款額在40萬元—100萬元之間，通常采用等額本息的還款方式，那么執(zhí)行新利率后，月供將下降94元至230元不等。

　　本金還得越多，貸款者今后在貸款結(jié)清前要承擔(dān)的總利息反而越少，對其而言也是一件好事。

　　孔瑜認為，1月份的月供并不能代表今年全年的月供標準，應(yīng)以2月份所交的月供金額為準，以上面為例，2月起每月還款額變?yōu)楣潭ǖ?260元(本息分別為2275和4985元，以后每月還款本金增加，利息減少，但總數(shù)不會變)。他建議大家，在1月月供還款日之前，多存入一些資金，避免逾期償還，影響個人信用記錄。（地產(chǎn)中國網(wǎng)）