□地產(chǎn)評(píng)論員 蔡琦雯

　　“狂歡”一詞用來(lái)形容2015年的樓市并不為過(guò)，新建商品住宅月度成交量屢次破百萬(wàn)平方米，高端項(xiàng)目成交搶眼，土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)加劇……在2015年樓市變化的背后，是市場(chǎng)信心的提振，是對(duì)一線城市的持續(xù)看好。

　　盤點(diǎn)2015之變化與未來(lái)

　　2015年，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，是一場(chǎng)盛宴，也是一場(chǎng)考驗(yàn)；即使歷經(jīng)了十幾載地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)云變幻，也無(wú)法預(yù)料2015年劇情的變化。

　　這一年，樓市有令人驚艷的表現(xiàn)——成交屢屢創(chuàng)出新高；

　　這一年，也總有一些邏輯不變——把房子造得更好，賣得更好；

　　這一年，不只有這些，還有成交新高下的行業(yè)思考，有城市年輪中的房地產(chǎn)啟示……

　　2015年即將過(guò)去，在這座城市蓬勃的發(fā)展里，也有著房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新、突破、堅(jiān)守的力量。

　　不停創(chuàng)出新高的成交

　　11月樓市延續(xù)前期溫度，以月度149.5萬(wàn)平方米的成交量再次讓業(yè)內(nèi)驚喜。

　　事實(shí)上，今年上海樓市幾乎一直在“豐收”。自4月以來(lái)，截至11月，每個(gè)月上海市的新建商品住宅成交量均在120萬(wàn)平方米以上。數(shù)據(jù)顯示，去年僅有10、11月兩個(gè)月的新建商品住宅成交量破百萬(wàn)平方米，分別為109、104萬(wàn)平方米。

　　在成交戶型方面，90-150平方米戶型段的成交量最大，為634.5萬(wàn)平方米；其次為150平方米以上房源，成交了431.3萬(wàn)平方米；而90平方米以內(nèi)的房源則成交了246.5萬(wàn)平方米。

　　“今年的樓市特別活躍，主要是由于今年政策面相對(duì)寬松，給市場(chǎng)帶來(lái)一定的提振。”上海鏈家市場(chǎng)研究總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為，今年利好政策頻出，自“330新政”后，央行連續(xù)雙降，持續(xù)助力市場(chǎng)的成交。而在10月推出的“放開二孩”政策，雖然不可能即時(shí)產(chǎn)生新的需求，但也被業(yè)內(nèi)人士解讀為利好的信號(hào)，對(duì)于擁有旺盛需求的一線城市而言，或許將加快購(gòu)房者入市的腳步。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍指出，今年的成交如此火熱或許與市場(chǎng)心態(tài)有關(guān)，無(wú)論是房企、二手房賣家、購(gòu)房者均持續(xù)看好市場(chǎng)?！按蠹叶加X(jué)得市場(chǎng)還會(huì)更好，賣家不愿降價(jià)，買家擔(dān)心漲價(jià)出手積極，”在宋會(huì)雍看來(lái)，這樣的心態(tài)或許是市場(chǎng)火熱的主要原因之一。

　　不斷“搶眼”的高端表現(xiàn)

　　今年市場(chǎng)最“惹眼”的產(chǎn)品非高端豪宅莫屬。

　　自4月大寧金茂府開盤熱銷打響了“第一炮”后，萬(wàn)科翡翠濱江、綠洲雅賓利花園等產(chǎn)品也持續(xù)熱銷，使2015年樓市的高端“個(gè)性”突出。近日瑞虹新城怡庭等樓盤的不俗成交更是讓高端市場(chǎng)達(dá)到高峰。

　　值得一提的是，有數(shù)據(jù)顯示，截至11月，今年上海單價(jià)超10萬(wàn)元/平方米的樓盤成交高達(dá)490套，已超過(guò)過(guò)去3年的年度成交之和，可謂盛況空前。

　　陸騎麟指出，高端產(chǎn)品的熱銷與本身過(guò)硬的產(chǎn)品力有重要的關(guān)系。縱觀這些熱銷的高端項(xiàng)目，華僑城蘇河灣、地產(chǎn)·尚海酈景、瑞虹新城怡庭、大寧金茂府等，多位于稀缺地段，且是品牌房企重點(diǎn)打造的力作。

　　位于內(nèi)環(huán)內(nèi)的瑞虹新城怡庭自開盤熱銷后，即將加推的壓軸房源更是備受期待。該項(xiàng)目地處虹口內(nèi)環(huán)核心，稀缺的地段是其“吸睛”的首要原因。

　　“近兩年土地價(jià)格走高，使得產(chǎn)品走向高端化。另外，央行的多次雙降和寬松的貨幣政策使得社會(huì)富余資金瞄準(zhǔn)了一線城市的高端產(chǎn)品?！彼螘?huì)雍認(rèn)為，這些原因使得今年高端市場(chǎng)出現(xiàn)井噴。

　　對(duì)此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為，政策面的寬松、市中心土地資源的“稀缺性”等共同鑄就了“火熱”的高端豪宅市場(chǎng)。另外，不斷釋放的改善性需求無(wú)疑也成為今年高端市場(chǎng)發(fā)力的重要力量。

　　不會(huì)降溫的優(yōu)質(zhì)土地爭(zhēng)奪

　　12月3日，金地以10.05億元競(jìng)得普陀區(qū)長(zhǎng)壽社區(qū)D5-6地塊，樓板價(jià)22123元/平方米，溢價(jià)率7.95%。相關(guān)媒體報(bào)道，競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，經(jīng)歷了57輪車輪戰(zhàn)方塵埃落定。

　　有房企直言：“商辦地塊能引來(lái)如此搶奪主要還是由于該地塊處于內(nèi)環(huán)內(nèi)，如今房企對(duì)于稀缺地段的地塊可謂虎視眈眈，外環(huán)外偏遠(yuǎn)地塊且價(jià)格較高的我們較少考慮?！?/p>

　　據(jù)同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，上?？傆?jì)土地出讓金（去除工業(yè)/倉(cāng)儲(chǔ)/其他）1357億元，雖然同比去年小幅下滑2.3%，但是今年土地出讓面積相較去年減少了13%。同策咨詢研究部分析師許之靜指出，今年的土地成交價(jià)格高出去年許多。

　　許之靜進(jìn)一步補(bǔ)充：“房企回歸一線，當(dāng)前上海土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化。今年開發(fā)商聯(lián)合拿地的案例也越來(lái)越多，房企進(jìn)入上海的門檻、風(fēng)險(xiǎn)都有所提高。并且，部分板塊甚至出現(xiàn)了樓板價(jià)接近甚至超過(guò)在售樓盤均價(jià)的現(xiàn)象，例如顧村板塊、臨港新城等板塊?！?/p>

　　不過(guò)，陸騎麟指出，即使地價(jià)高，房企對(duì)于滬上優(yōu)質(zhì)地塊還是不會(huì)手軟，12月土地戰(zhàn)或愈演愈烈?！?2月經(jīng)營(yíng)性用地共計(jì)劃出讓18幅，并且其中16幅都是含有住宅性質(zhì)的用地，其中10幅為純住宅用地，供應(yīng)量創(chuàng)下年內(nèi)新高?！?/p>

　　據(jù)上海市規(guī)劃和土地資源管理局網(wǎng)站顯示，截至12月7日，12月出讓的土地中，領(lǐng)取申請(qǐng)書的房企數(shù)大多在10家以上，其中，閔行某地塊已有35家企業(yè)領(lǐng)取了申請(qǐng)書。

　　大局觀·懸疑2016

　　樓市有望維持今年態(tài)勢(shì)

　　陳晟 中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)

　　2016年樓市有望維持今年下半年的態(tài)勢(shì)，但是價(jià)格快速上升的勢(shì)頭將會(huì)得到緩和，出現(xiàn)大幅上漲的可能性較低。另外，上海仍將是房企的必爭(zhēng)之地，土地資源愈發(fā)稀缺，因此土地市場(chǎng)還會(huì)保持較高的熱度。

　　今年中高端市場(chǎng)的價(jià)格門檻有所上漲，改善型需求的總價(jià)線甚至達(dá)到了800-1000萬(wàn)元的級(jí)別。雖然價(jià)格提高了，但我認(rèn)為，未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，改善型需求還是有看點(diǎn)的。央行雙降、二孩政策落地等政策疊加，使得未來(lái)戶型相對(duì)較大的房子或更受歡迎，改善型需求將逐漸增多，市場(chǎng)上小三房、三房甚至四房產(chǎn)品或?qū)⒊蔀檩^有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的改善購(gòu)房者的新目標(biāo)。

　　政策方面，明年或許在土地出讓方面會(huì)增加對(duì)住宅面積的限制要求?？傮w而言，明年土地市場(chǎng)的供應(yīng)量可能還會(huì)不足，二手房市場(chǎng)有望比新房市場(chǎng)活躍。

　　價(jià)格或會(huì)進(jìn)入“調(diào)整期”

　　顧建發(fā) 上海社科院房地產(chǎn)研究中心

　　縱觀樓市歷史周期，2016年樓市將處于“調(diào)整”的局勢(shì)，即房?jī)r(jià)不會(huì)像今年這么大幅度地上漲，價(jià)格或許在上漲5%和下跌5%間波動(dòng)。

　　今年的高端市場(chǎng)可以說(shuō)是“爆發(fā)”式增長(zhǎng)，在大量需求被消耗的前提下，或有透支的嫌疑，明年將處于積累期，因此高端市場(chǎng)明年不大可能如今年這般火熱。而由于今年的高房?jī)r(jià)，或?qū)⒆钃醪糠中枨?，因此剛需市?chǎng)有望成為明年絕對(duì)的“主力”。

　　盡管目前房地產(chǎn)的庫(kù)存居高不下，但是住房需求依然很大，尤其是北京、上海。另外，今年政策面又出現(xiàn)了松動(dòng)，這對(duì)于一線城市是較利好的信息，明年樓市的成交量還將趨穩(wěn)，但是價(jià)格或?qū)⑦M(jìn)入“調(diào)整”期。