近兩個月來，從A3方案全球征集設(shè)計方案到納入國務(wù)院近期建設(shè)督辦項目，深中通道甚至有傳出12月底正式動工的說法。據(jù)多方信源核實，深中兩側(cè)的連接線部分或可先行動工，預(yù)計通車時間將在2023年6月份。

　　但這并不妨礙深圳人搶灘中山樓市的熱情，火炬開發(fā)區(qū)商品房庫存量已從年初的5621套，跌至目前的3686套（截至本月22日），跌幅達34.4%；近三周來，更是頻頻曝出火炬區(qū)已經(jīng)賣斷貨的消息。

　　上周，很多中山人的朋友圈都被一條《太瘋狂！深圳客一人買了中山52套房！》的微信刷屏，文中說道，有深圳客一人在中山買下52套房，火炬開發(fā)區(qū)部分樓盤漲幅超過2000元/平方米。深圳客真的大舉搶灘，火炬區(qū)樓盤賣斷真相幾何，深中通道能否托起中山樓市？近日，本報記者連續(xù)走訪火炬區(qū)及東區(qū)樓盤，探析深中通道利好之下的中山樓市，率先追問焦點話題。

　　●撰文：南方日報記者 李鳳祥 統(tǒng)籌：覃素玲

　　A.一問

　　有深圳客一人買下了52套房？

　　實為居中聯(lián)絡(luò)人，12業(yè)主組團購買

　　25日，記者沿著火炬開發(fā)區(qū)康樂大道驅(qū)車前行，每隔一段便有一塊地產(chǎn)廣告牌映入眼簾，內(nèi)容多與深中通道有關(guān)。這也從一個側(cè)面折射出在深中通道利好消息不斷的情況下，中山樓市持續(xù)火熱。

　　“這并不是營銷噱頭，而是確有其事。新聞或許說的不夠準(zhǔn)確，但在10月31日當(dāng)天，確實經(jīng)此一名深圳客之手，我們賣出了52套房。不過這52套房并非他一人出資購買，而是由12名業(yè)主組成的購房團，這名深圳客是居中聯(lián)絡(luò)人和帶頭人?！痹凇耙晃簧钲诳唾I下52套房”的事件發(fā)生地，康樂大道旁的某樓盤銷售主管袁志宏如是告訴記者。記者查閱國土局網(wǎng)站，在10月份該樓盤成交190套商品房，成交總面積18301平方米，均價6094元/平方米，位居全市各大樓盤第11位。

　　25日，在該售樓部依舊人頭攢動，袁志宏在接受采訪的過程中還不時有銷售人員前來報單，因此采訪也不時被打斷。據(jù)他介紹，那個購房團來自深圳寶安西鄉(xiāng)，都是一個村子的人，因為11月1日該樓盤要調(diào)整價格（即漲價），這個購房團就趕在10月的最后一天完成交易。

　　和火炬開發(fā)區(qū)的眾多樓盤一樣，這個樓盤從一開始就瞄準(zhǔn)了深圳客。早在2014年開盤推出，該樓盤就派工作人員到深圳駐點推廣。同時據(jù)了解，該地產(chǎn)商還在深圳推出全民營銷制，顧客介紹買房同樣可以拿提成，“比如此次這位深圳客作為中間聯(lián)絡(luò)人，組織購房團買下52套房，每交易成功一套，他就可以獲得1萬元的酬金?！痹摌潜P的營銷策劃負責(zé)人梁先生表示。目前其住宅產(chǎn)品已經(jīng)全部清貨，只剩下極少量的4.8米住宅LOFT和5.8米高的商業(yè)LOFT，“即使是LOFT產(chǎn)品，也備受深圳客歡迎，我們一棟190多套的新品，推出不到一個月，剩下不足50套，其中大半是被深圳人買走。”

　　這個案例，只是當(dāng)下深中通道沿線樓盤現(xiàn)狀的一個縮影。24日下午，記者來到萬科柏悅灣售樓部，連續(xù)詢問兩位購房者，均來自深圳。萬科柏悅灣的價格在中山市場一直處于高端價位，當(dāng)天一位銷售人員表示，月底開盤的新房價格已經(jīng)接近10000元/平方米，還需要提前認籌，否則開盤當(dāng)天很難搶到房源。而在去年12月份，市民何先生購買的同一樓盤新房價格尚不足7000元/平方米，聽聞此消息，何先生倍感慶幸，被同事戲稱“好眼光，一年賺了30多萬！”

　　記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，從火炬區(qū)開始，甚至一直延伸到中山五路附近的奕翠園和紫嶺國際，均已出現(xiàn)不同程度的價格上漲和房源緊張現(xiàn)象。

　　B.二問

　　火炬區(qū)樓盤是否真的已經(jīng)賣斷？

　　火炬區(qū)三個月庫存下降28.3%，尚有存量3686套

　　“這一波消息來得并不突然，但是來勢卻很兇猛。火炬區(qū)的樓盤交易量和存量長期處于各鎮(zhèn)區(qū)的前三名，但存量自9月份已經(jīng)跌至第五位，交易量也在11月份連續(xù)三周跌出前三名，因此‘賣斷之說’也并非空穴來風(fēng)”，合富輝煌中山市場研究經(jīng)理謝仲娟表示。

　　從數(shù)據(jù)上來看，一方面在樓盤存量上，年初1月份，火炬區(qū)尚有5621套，位居全市各鎮(zhèn)區(qū)第三位。一直到7月底，火炬區(qū)的存量都是在5字頭以上。8月份，有消息傳出深中通道年底動工，火炬區(qū)的樓盤存量也便呈快速遞減的態(tài)勢，短短三個多月，存量從5147套下降到3686套，降幅達28.3%；與此同時，全市商品房存量僅從8月份的63430套，下降到目前的62669套，跌幅僅為1.2%，兩相對比，近幾個月來，在深中通道利好之下，火炬開發(fā)區(qū)的樓盤去庫存速度之快可見一斑。

　　但是，從另一個層面看，火炬開發(fā)區(qū)的庫存長期居于中山各鎮(zhèn)區(qū)前三名，當(dāng)下尚且還有3686套存量房，短短三個月便大喊“賣斷貨”，這是否屬于正常現(xiàn)象？

　　“很明顯，自8月份開始，在深中通道利好消息的持續(xù)刺激之下，火炬開發(fā)區(qū)樓市率先發(fā)力，伴隨著交易量的持續(xù)走高，去庫存的速度也逐漸加快。進入11月份，在深圳客熱情不減的情況下，火炬區(qū)的交易量卻連續(xù)三周持續(xù)下跌。除了‘捂盤惜售’的說法，火炬區(qū)本身‘無樓可買’怕是更為合理的解釋?！币晃徊辉妇呙牡禺a(chǎn)商表示。

　　從數(shù)據(jù)來看，今年年初到10月份，火炬開發(fā)區(qū)的樓盤交易量一直穩(wěn)居中山各鎮(zhèn)區(qū)前三名。其中，8月到10月的交易量均超過1500套，占據(jù)全市交易量的15%。但進入11月份以來，火炬區(qū)的商品房成交量環(huán)比開始下滑，第一周成交商品房315套、第二周成交207套、第三周成交195套。也就是說，11月前三周總共成交717套，尚不足前三月月均成交量的一半，庫存持續(xù)下降的壓力開始凸顯，某種程度上印證了當(dāng)前“無樓可買”的說法。

　　對此，袁志宏認為，火炬開發(fā)區(qū)并不是靠房地產(chǎn)來支撐，其支柱產(chǎn)業(yè)是包括裝備制造、健康醫(yī)藥、電子信息等在內(nèi)的第二產(chǎn)業(yè)，在用地方面同樣是優(yōu)先考慮工業(yè)用地。本來火炬區(qū)樓盤的供應(yīng)量就有限，更多是考慮火炬開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)工人，在深圳客大量涌入的情況下，出現(xiàn)缺貨屬于正?，F(xiàn)象。

　　“準(zhǔn)確來說，應(yīng)該是火炬區(qū)核心區(qū)域和博愛路片區(qū)缺貨，這些地段也是最受深圳客喜歡的地段?！敝x仲娟表示，“要知道‘庫存量=原有庫存量+新增量-消化量’，庫存量的持續(xù)下跌，表示新增樓盤根本不夠買，長期下去必然會出現(xiàn)‘缺貨’現(xiàn)象。不過隨著明年一批新項目的開盤，火炬區(qū)‘缺貨’現(xiàn)象應(yīng)該會得到緩解?！?/p>

　　C.三問

　　深中通道能否托起中山樓市？

　　全市尚有庫存62669套，冷熱不均或成常態(tài)

　　“中山的樓市很久沒有這么熱鬧了，十年時間，中山樓市的均價漲幅不超過3000元，這在珠三角的核心區(qū)域簡直不可想象；而近三個月，部分樓盤的漲幅都不止3000元，這在以前的中山也不可想象。未來依托深中通道，中山的樓市恐怕要就此騰飛了！”火炬開發(fā)區(qū)臨近深中通道的一樓盤銷售主管饒先生興奮地說，他所在的樓盤也在近期全部售空。

　　在珠三角，中山樓市被稱為“價格洼地”，庫存量長期維持在7萬套左右，價格在今年也始終在6000元/平方米上下波動。長期以來，中山的人口基本處于一個相對穩(wěn)定增長的狀態(tài)，隨著樓市增量的不斷增加，整個樓市一直不溫不火。業(yè)內(nèi)人士認為，依靠中山本地人口來拉高房價、繁榮樓市基本沒有可能，正是由于中山處于珠三角“價格洼地”，依托價格差，借助外部力量便成為中山樓市發(fā)展的突圍之路。

　　那么，深中通道到底能否托起中山樓市，來勢洶洶的深圳客又能否成為中山樓市的“救世主”？

　　國土資源局網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，自8月份以來，中山樓市交易量已經(jīng)連續(xù)三個月破萬套，與去年同期相比，均有大幅上漲。以9月份為例，全市共成交商品房11449套，104.39萬方。同比2014年9月，分別上漲67.7%和44.6%。而在上周，中山市成交商品房3047套，11月的中山樓市用了短短三周時間，商品房成交就突破9000套，樂觀預(yù)計11月不單單是破萬套的問題，甚至可能創(chuàng)造新的成交紀(jì)錄。

　　不過在成交量持續(xù)走高的同時，中山的樓市均價卻變化不大，一直維持在6000元/平方米左右，甚至在近兩個月還略有下降，其中8月份均價為6033元/平方米，9月和10月已分別降至每平方5799元和5798元。

　　“在火炬開發(fā)區(qū)和東區(qū)博愛路片區(qū)樓價持續(xù)上漲的拉動下，中山的樓市均價卻變化不大，說明中山不同區(qū)域間的價格差在持續(xù)擴大，在將來會面臨越來越多的失衡狀態(tài)?！敝性禺a(chǎn)市場拓展總監(jiān)植建軍在接受采訪時表示，“深圳客的到來將會大大推高火炬、東區(qū)等東部片區(qū)的樓價，與此同時，本地人則因為無法承受該區(qū)域的高樓價會溢出到其他區(qū)域購買。其余區(qū)域則由于缺乏交通支撐，地產(chǎn)商的日子將會更加難過?！?/p>

　　“幾家歡喜幾家愁，一直都是房地產(chǎn)現(xiàn)象?！敝x仲娟說，“深中通道無疑是一大利好，目前來看，已經(jīng)逐步從火炬區(qū)，沿著深中通道連接線向鄰近的東區(qū)、港口及南朗等鎮(zhèn)區(qū)外溢。在未來，東部片區(qū)的樓市應(yīng)該會成為中山樓價的一個高地?！?/p>