在南頭鎮(zhèn)的奧馬電器股份有限公司員工中，關(guān)于買房置業(yè)，流傳著一個(gè)“半小時(shí)生活圈”的概念，即員工會(huì)以上班地點(diǎn)為圓心，在半個(gè)小時(shí)車程范圍內(nèi)來選擇購(gòu)房，其可選擇的區(qū)域包括中山的南頭、黃圃和東鳳等鎮(zhèn)，還有順德的容桂和大良兩地。而在珠三角，中山樓市被稱為“價(jià)格洼地”；在中山，包括南頭、黃圃和東鳳在內(nèi)的北部片區(qū)樓市也處于成交量和價(jià)格的中下游，三鎮(zhèn)中房?jī)r(jià)最高的南頭均價(jià)尚不足5000元/平方米，而相鄰的順德樓市均價(jià)早已超過7000元/平方米。

　　本月初，中山市市長(zhǎng)陳良賢和佛山市市長(zhǎng)魯毅簽署《中山市與佛山市共同推進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱《協(xié)議》），一時(shí)間，“中佛同城”成為輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。據(jù)了解，受此影響，北部鎮(zhèn)區(qū)的一些樓盤成交量有了顯著提升，外地客購(gòu)房比例與投資熱情也有一定程度的提高。

　　那么“中佛同城”概念的提出和落實(shí)，能否有效提振北部樓市？專家認(rèn)為，“中佛同城”必然帶來利好，但長(zhǎng)期來看，北部片區(qū)需要借此機(jī)遇充實(shí)產(chǎn)業(yè)，完善配套，樓市才能真正突圍。

　　南方日?qǐng)?bào)記者 李鳳祥

　　A.政策

　　交通先行掃除雙城生活障礙

　　對(duì)于廣東格蘭仕集團(tuán)有限公司來說，“中佛同城”早已成為現(xiàn)實(shí)，其生產(chǎn)基地和研發(fā)中心均布局在中山市黃圃鎮(zhèn)，集團(tuán)總部則位于佛山順德，有很多員工工作在中山，居住在佛山，雙城生活已然成為常態(tài)。

　　這樣的場(chǎng)景在南頭和東鳳每天都在上演，據(jù)南頭鎮(zhèn)政府相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，南頭鎮(zhèn)目前近三成企業(yè)家和員工都是順德人，每天約一萬人往返順德和南頭兩地。

　　游麗敏是格蘭仕集團(tuán)有限公司企劃部部長(zhǎng)，她每天需要駕車跨越兩個(gè)市區(qū)，往返于佛山、中山之間。上下班高峰期的堵車現(xiàn)象，時(shí)常讓她感到困擾，“如果說中佛雙城生活還有什么不足，可能就是擁堵的交通了。”觀察人士指出，多年來兩地交通過度依賴105國(guó)道以及現(xiàn)有高速的現(xiàn)狀，已成為制約“中佛同城”深入發(fā)展的主要因素。同樣，交通不便也成為阻礙順德人到中山買房的一大原因，尤其是需要在兩地來回奔波的企業(yè)工作人員。

　　不過，根據(jù)《協(xié)議》，這樣的狀況在數(shù)年內(nèi)便可得到改善。在此次兩地簽署的合作事項(xiàng)中，兩地8個(gè)交通對(duì)接項(xiàng)目被提上議程。其中，建設(shè)對(duì)接項(xiàng)目4項(xiàng)，分別是G105國(guó)道跨桂南路跨線橋項(xiàng)目、順德容桂外環(huán)路對(duì)接中山加六線、東部外環(huán)高速、江珠高速北延線；規(guī)劃預(yù)控項(xiàng)目4項(xiàng)，為順德輕軌T1線與中山輕軌2號(hào)線對(duì)接、佛山“一環(huán)”南延線與東阜公路連接、順德均安新均欖路對(duì)接中山小欖太樂路、順德碧桂路與中山縱四線連接。

　　《協(xié)議》堅(jiān)持交通先行，將使中山黃圃、南頭、東鳳與順德均安、容桂等地往來暢通無阻，也將為“中佛雙城”生活進(jìn)一步掃除障礙。在交通通達(dá)度大幅提高的背景下，“半小時(shí)生活圈”內(nèi)的中山房?jī)r(jià)或許更具吸引力。

　　B.樓勢(shì)

　　“價(jià)格洼地”期待外力破局

　　19日下午，一條《太瘋狂！深圳客一人買了中山52套房！》的微信在中山人的朋友圈被瘋狂轉(zhuǎn)載，文中說道，有深圳客一人在中山買下52套房，火炬開發(fā)區(qū)部分樓盤漲幅超過2000元/平方米。深中通道對(duì)中山東部片區(qū)樓市的拉動(dòng)可見一斑，目前中山火炬區(qū)的樓盤已然被深圳客搶購(gòu)一空，甚至出現(xiàn)賣斷貨的情況，就如當(dāng)年珠海人“買下”坦洲鎮(zhèn)的盛況！

　　在珠三角，中山樓市被稱為“價(jià)格洼地”，庫(kù)存量長(zhǎng)期維持在7萬套以上，價(jià)格在今年也始終在6000元/平方米上下波動(dòng)。長(zhǎng)期以來，中山的人口基本處于一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的狀態(tài)，隨著樓市增量的不斷增加，整個(gè)樓市一直不溫不火。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，依靠中山本地人口來拉高房?jī)r(jià)、繁榮樓市基本沒有可能，正是由于中山處于珠三角“價(jià)格洼地”，依托價(jià)格差，借助外部力量便成為中山樓市發(fā)展的突圍之路，一如珠海人“占領(lǐng)”坦洲，深圳客“買斷”火炬開發(fā)區(qū)，廣州人也在不斷涌入三角鎮(zhèn)的樓盤。

　　而在中山地產(chǎn)市場(chǎng)，包括南頭、黃圃和東鳳在內(nèi)的北部片區(qū)樓市長(zhǎng)期處于成交量和價(jià)格的中下游。“北部片區(qū)的樓市相對(duì)較為冷淡，根據(jù)我們監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，其月成交量一般維持在百套左右?！焙细惠x煌中山公司市場(chǎng)研究部經(jīng)理謝仲娟表示。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，黃圃鎮(zhèn)共成交商品房795套，均價(jià)3765元/平方米；南頭鎮(zhèn)成交694套，均價(jià)5325元/平方米，成交量分別位居中山市24鎮(zhèn)區(qū)的第18位、22位。

　　謝仲娟認(rèn)為，“中佛同城”概念的提出，對(duì)于北部片區(qū)的樓市必然是一大利好，但也不可過于樂觀，恐怕難以產(chǎn)生深中通道那樣的巨大影響力。“其實(shí)，主要原因還在于價(jià)格差夠不夠大，深圳目前的樓市均價(jià)已經(jīng)超過40000元/平方米，珠海也在每平方米13000元以上，與中山每平方5000元的巨大價(jià)格差，足以帶動(dòng)深圳人和珠海人到中山買房置業(yè)。雖然順德的房?jī)r(jià)也在7000元以上，但每平方米2000元的價(jià)格差所帶來的吸引力暫且有限。”

　　C.差距

　　中山北部片區(qū)生活配套比不上順德

　　“客觀上來說，與順德相比，目前東鳳鎮(zhèn)的生活配套和居住環(huán)境還是要有一些差距，在房?jī)r(jià)相差不大的情況下，還是會(huì)優(yōu)先選擇在居住環(huán)境更為舒適的順德買房?！泵赖沫h(huán)境電器運(yùn)營(yíng)和人力資源總監(jiān)朱端明表示。

　　朱瑞明的看法也得到了彭淑芳的認(rèn)同，她是奧馬冰箱國(guó)際營(yíng)銷中心品牌主管，居住在順德，工作在南頭鎮(zhèn)，同樣需要兩地奔波。彭淑芳認(rèn)為，選擇在哪里買房，價(jià)格、區(qū)位和環(huán)境都是需要考慮的因素，不同收入水平的人對(duì)同一因素會(huì)有不同的權(quán)重，也就會(huì)有不同的選擇。

　　“據(jù)我觀察，一線產(chǎn)業(yè)工人對(duì)價(jià)格更為敏感，很多人便會(huì)選擇在中山買房；中層管理人員會(huì)在看重價(jià)格的同時(shí)，更多的追求生活品質(zhì)，多選擇在容桂或大良買房；而企業(yè)高管則更加重視生活質(zhì)量，還有醫(yī)療教育問題，一般都會(huì)選擇住在廣州?！迸硎绶急硎?。

　　與順德相比，目前中山北部片區(qū)的生活配套和居住環(huán)境確有一定差距，“比如大型的綜合購(gòu)物商城和高檔餐廳，在東鳳還不是很多，但在順德已經(jīng)很普遍?！敝於嗣髡f，“不過一般生活需求，在東鳳基本都可以滿足，其實(shí)我們也有很多員工選擇在東鳳買房，并且比例在逐年升高。”

　　此外，與其他地區(qū)的區(qū)域同城化相比，“中佛同城”更有地緣和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。一方面，中山的北部片區(qū)與相鄰的順德，操同一種方言，民間嫁娶不斷，社會(huì)關(guān)系網(wǎng)交織重疊，風(fēng)俗習(xí)慣也基本一致；另一方面，中山北部家電產(chǎn)業(yè)帶由順德家電產(chǎn)業(yè)輻射而興，包括美的、格蘭仕、奧馬等行業(yè)巨頭均具有“順德基因”。因此，順德人選擇到中山買房定居，就不會(huì)產(chǎn)生語言風(fēng)俗、生活習(xí)慣等方面的障礙。

　　D.路徑

　　培育產(chǎn)業(yè)人口或成突破關(guān)鍵

　　知名財(cái)經(jīng)評(píng)論家葉檀，曾對(duì)人口、產(chǎn)業(yè)和樓市關(guān)系這樣闡述：“產(chǎn)業(yè)決定人口、人口決定房?jī)r(jià)，其中最核心的主宰因素，是產(chǎn)業(yè)決定了收入的多少和可持續(xù)性”。

　　對(duì)于北部片區(qū)樓市而言，中佛同城所帶來的利好不單單是更為密切的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系和人口流動(dòng)；更重要的是要抓住機(jī)遇，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，從而留住產(chǎn)業(yè)工人，并提高他們的收入水平，或許才是提振樓市的關(guān)鍵。

　　“就中佛兩地的價(jià)格差而言，如果說吸引佛山本地人來中山買房，會(huì)比較困難。”謝仲娟認(rèn)為，“但是對(duì)于外來的產(chǎn)業(yè)工人而言，如果選擇在珠三角定居，那里的房子性價(jià)比更高，更容易受歡迎，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)工人對(duì)價(jià)格更為敏感。從這個(gè)角度來說，‘中佛同城’的提出，兩地之間的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)會(huì)更加頻繁，可能會(huì)有更多的佛山企業(yè)到中山投資設(shè)廠，也會(huì)為中山帶來更多的產(chǎn)業(yè)人群，而他們才是北部片區(qū)樓市的潛在購(gòu)買群體。”

　　“能否留住人才，對(duì)企業(yè)來說非常重要。我們也希望在中山廠區(qū)工作的員工，選擇在當(dāng)?shù)刭I房，這樣也有利于企業(yè)人才隊(duì)伍的穩(wěn)定。與此同時(shí)，我們也會(huì)傾向于在中山本地招聘員工?！敝於嗣鞅硎?，“其實(shí)東鳳的生活配套設(shè)施也在不斷完善，比如一些小酒吧、咖啡屋等休閑娛樂場(chǎng)所也已經(jīng)慢慢多了起來，這對(duì)于提高城市的生活服務(wù)能力很重要，”

　　在謝仲娟看來，北部片區(qū)樓市要想突圍，需要堅(jiān)持“先產(chǎn)業(yè)后樓市”，具體來說，就是要先升級(jí)產(chǎn)業(yè)，充實(shí)產(chǎn)業(yè)人口，才能真正提高樓市購(gòu)買力。同時(shí)，逐步完善教育和醫(yī)療服務(wù)，提升生活配套設(shè)施，讓買家不僅買得了房，更能夠在此安居樂業(yè)。