雖然今年?yáng)|莞土地供應(yīng)十分謹(jǐn)慎，但是土豪們還是耐不住市場(chǎng)的誘惑，紛紛出手拿地了。昨天，《廣州日?qǐng)?bào)》DGA18版的報(bào)道《嘩！十大土豪花66億元買(mǎi)地》出街后，不少網(wǎng)友在感嘆開(kāi)發(fā)商們“真有錢(qián)”的同時(shí)，一邊自豪東莞市場(chǎng)有潛力，另一邊卻擔(dān)心明年房?jī)r(jià)要上漲了！不過(guò)，筆者認(rèn)為，購(gòu)房者們不用過(guò)于擔(dān)心房?jī)r(jià)問(wèn)題，雖然地價(jià)上漲了，但是短期之內(nèi)房?jī)r(jià)的上漲，依賴(lài)的還是樓市大環(huán)境，購(gòu)房者仍然可以選擇到價(jià)格較為合理的新房。

　　開(kāi)發(fā)商定價(jià)策略不同

　　仍可淘到便宜房

　　顯然，今年大部分的開(kāi)發(fā)商賺到盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，買(mǎi)地的時(shí)候也特別的豪氣，萬(wàn)科和碧桂園都分別拍下了5宗地，保利拍下了3宗。不過(guò)，我們也看到，雖然土豪開(kāi)發(fā)商們花的錢(qián)不少，但是土地集中在少數(shù)的開(kāi)發(fā)商手中，這也意味著市場(chǎng)的主流定價(jià)或受手上有多數(shù)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商影響。

　　從開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售策略來(lái)看，碧桂園長(zhǎng)期以來(lái)執(zhí)行的策略卻是“以?xún)r(jià)走量”，雖然目前該開(kāi)發(fā)商也在慢慢轉(zhuǎn)型走高端路線，但是一些價(jià)格較低的地塊，建成后仍然會(huì)以低于周邊房?jī)r(jià)的價(jià)格出售，對(duì)于當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)論是自住還是投資都是好消息。而保利在東莞市場(chǎng)上定價(jià)也比較穩(wěn)，既有2萬(wàn)元~3萬(wàn)元/平方米的豪宅別墅，也有“7字頭”、“8字頭”低于周邊1000多元/平方米的降價(jià)促銷(xiāo)。

　　深圳客成交支撐地價(jià)上漲

　　泡沫已出現(xiàn)

　　從開(kāi)發(fā)商拍地的區(qū)域來(lái)看，受到深圳客青睞的片區(qū)集中出現(xiàn)了高價(jià)地現(xiàn)象，比如黃江、鳳崗和虎門(mén)，甚至是清溪都出現(xiàn)了“4字頭”樓面地價(jià)。不過(guò)，筆者認(rèn)為，除了虎門(mén)等一線鎮(zhèn)區(qū)由于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，長(zhǎng)期以來(lái)地價(jià)和房?jī)r(jià)都較高外，黃江、清溪等鎮(zhèn)區(qū)受到深圳客的影響，而出現(xiàn)高地價(jià)，就可能會(huì)存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，高地價(jià)不一定就意味著高房?jī)r(jià)！

　　目前，東莞市場(chǎng)被深圳客所支撐，這種情況在今年達(dá)到了頂峰，但是，在2007年深圳客進(jìn)入東莞的第一輪高峰當(dāng)中，曾經(jīng)出現(xiàn)的失敗案例直到今天仍然存在。盡管輕軌即將開(kāi)通，交通更加發(fā)達(dá)，但是受到東莞鎮(zhèn)區(qū)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的影響，居住的便利和投資的回報(bào)并不會(huì)很快顯現(xiàn)。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一旦深圳房?jī)r(jià)回落，深圳客撤出東莞，除了給東莞帶來(lái)很多空置的物業(yè)外，還會(huì)出現(xiàn)低價(jià)拋售的現(xiàn)象！甚至有人認(rèn)為，目前東莞房?jī)r(jià)上漲快速，樓市泡沫已經(jīng)出現(xiàn)，深圳客帶來(lái)的是真火還是虛火？相信在明后年的市場(chǎng)上很快就會(huì)體現(xiàn)。

　　今年地價(jià)有漲有降

　　同時(shí)，從今年的地價(jià)來(lái)看，實(shí)際上還達(dá)不到很高的水平，而目前較高的房?jī)r(jià)，多數(shù)受到此前拍下的“地王”地塊的影響，相比之下，今年的地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的作用反而更小。截至目前，今年的“地王”是中惠熙元以4820元/平方米樓面地價(jià)拍下鳳崗雁田村地塊，但是在去年，鳳崗拍出的商住地最高樓面地價(jià)是7256.9元/平方米，是東莞史上第二高樓面地價(jià)，受此影響，該地塊旁邊的項(xiàng)目今年洋房定價(jià)甚至達(dá)到了20000元/平方米。東莞最高的“地王”是2007年的塘廈“地王”，樓面地價(jià)為15243元/平方米。而且，在今年的土地成交當(dāng)中，還有“1字頭”樓面地價(jià)地塊出現(xiàn)，分別位于中堂、東坑、橋頭，樓面地價(jià)分別為1103元/平方米、1150元/平方米、1179元/平方米。這些低地價(jià)出現(xiàn)，也意味著區(qū)域的房?jī)r(jià)暫時(shí)不會(huì)太高。

　　當(dāng)然，品牌開(kāi)發(fā)商深耕東莞，花費(fèi)巨額搶地，這也說(shuō)明開(kāi)發(fā)商看好東莞樓市發(fā)展前景和上升空間，不過(guò)，目前房?jī)r(jià)已居于高位，樓盤(pán)定價(jià)再上漲則可能面臨著購(gòu)房者不買(mǎi)賬，銷(xiāo)售下滑的情況，在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，東莞房?jī)r(jià)平穩(wěn)仍將是市場(chǎng)的主題！