□金陵晚報(bào)記者 朱黎玲

　　昨天，金陵晚報(bào)記者獲悉，10月南京15所名校學(xué)區(qū)房成交量較上月下滑22.24%?！懊W(xué)區(qū)房成交價(jià)上漲，但成交量下跌。主要在于房少客多，多數(shù)房東欲捂房年后加價(jià)出售?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，今年10月學(xué)區(qū)房成交量是去年的1倍。

　　6人搶一套未必能買(mǎi)到

　　每年5月前，新生要報(bào)名入學(xué)，所以都需要提前一年落戶(hù)?！耙话銈鹘y(tǒng)樓市的金三銀四和金九銀十，就是學(xué)區(qū)房的成交旺季?！蹦暇┧逊烤W(wǎng)二手房電商集團(tuán)商圈周經(jīng)理告訴金陵晚報(bào)記者，今年10月鼓樓區(qū)域的學(xué)區(qū)房成交量較去年同期超1倍。

　　“9月以前，一套房子最多3個(gè)客戶(hù)搶?zhuān)壳笆?個(gè)客戶(hù)搶一套房子都買(mǎi)不到?！敝芙?jīng)理介紹，原來(lái)銀城小學(xué)、金陵匯文中學(xué)雙學(xué)區(qū)房，掛出去半年都無(wú)人問(wèn)津的頂樓、底樓等特別難賣(mài)的房源，現(xiàn)在一個(gè)禮拜就成交了。

　　記者獲悉，目前購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的客戶(hù)分為兩類(lèi)，一類(lèi)是基本不住，為了學(xué)區(qū)購(gòu)買(mǎi)小面積50-60㎡左右的房源以后出租。另一類(lèi)是賣(mài)掉江寧或江北的一兩套房子，為了改善居住條件而購(gòu)買(mǎi)85-140㎡的學(xué)區(qū)房。“一般小戶(hù)型的學(xué)區(qū)房如銀城花園、金舟花園總價(jià)160萬(wàn)-200萬(wàn)元，而如聚福園、長(zhǎng)江之家、長(zhǎng)陽(yáng)花園等改善戶(hù)型總價(jià)300萬(wàn)元-500萬(wàn)元左右?！敝芙?jīng)理表示。

　　一天漲價(jià)5萬(wàn)-10萬(wàn)也成交

　　業(yè)內(nèi)人士坦言，由于名校學(xué)區(qū)房的稀缺性資源，導(dǎo)致現(xiàn)在的房子是一天一個(gè)價(jià)?！拔覀冇幸粋€(gè)客戶(hù)，前一天我?guī)еタ捶?。房主?bào)價(jià)200萬(wàn)元，客戶(hù)還價(jià)195萬(wàn)元，房主不愿意就漲到了198萬(wàn)元。結(jié)果房主說(shuō)回去考慮一下，第二天以總價(jià)205萬(wàn)元成交?！敝芙?jīng)理介紹，一套房子一個(gè)晚上漲個(gè)10萬(wàn)元成交，在鼓樓區(qū)域基本不是什么稀罕的事情。

　　“按目前的情況來(lái)看，漲5萬(wàn)-10萬(wàn)元，漲幅在10%左右，客戶(hù)比較能接受，但是漲價(jià)30萬(wàn)元，甚至是50萬(wàn)元實(shí)在是虛高?！敝袕V置業(yè)的經(jīng)紀(jì)人告訴記者，大部分房主目前還捂房，以前一個(gè)小區(qū)出房率在50%，現(xiàn)在直接降到20%，甚至就幾套房掛出來(lái)，其他房源等著明年年初高價(jià)賣(mài)。

　　為買(mǎi)學(xué)區(qū)房不惜先離婚

　　記者聯(lián)系了建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)、玄武區(qū)、秦淮區(qū)等多個(gè)區(qū)域的二手房中介經(jīng)紀(jì)人，多數(shù)經(jīng)紀(jì)人表示為了買(mǎi)學(xué)區(qū)房而離婚的客戶(hù)今年達(dá)50%-60%左右?！拔覀兘佑|過(guò)不少客戶(hù)，離完婚辦完手續(xù)開(kāi)開(kāi)心心來(lái)選學(xué)區(qū)房，雖然看著是假的，其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)挺大?！敝性禺a(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人表示。

　　“新城小學(xué)學(xué)區(qū)房成交均價(jià)38000元/㎡-40000元/㎡，這類(lèi)較高檔的學(xué)區(qū)房也存在為了算首套房而離婚的客戶(hù)?！蹦暇┧逊烤W(wǎng)二手房電商集團(tuán)商圈張經(jīng)理告訴記者。

　　記者算了一下，一套面積102.8m2、總價(jià)300萬(wàn)元滿(mǎn)5年的學(xué)區(qū)房。如果是首套房契稅要繳納4.5萬(wàn)元，個(gè)稅要3萬(wàn)元，合計(jì)7.5萬(wàn)元。如果是二套房契稅9萬(wàn)元，個(gè)稅3萬(wàn)元，合計(jì)12萬(wàn)元。首套房首付3成，買(mǎi)房人支付90萬(wàn)元，剩下的210萬(wàn)元需要20年商業(yè)貸款，以基準(zhǔn)利率4.9%計(jì)算，月還款13743.33元，支付還款利息1198398.01元，如果貸款利率上浮10%，那么支付利息1335714.42元，月還款14315.48元，那么要多還款137316.41元。

　　首套房純商貸（按基準(zhǔn)利率計(jì)算）比二套房純商貸要少支付18.23萬(wàn)元，如果是組合貸款支付的錢(qián)將更少。“今年不僅商業(yè)貸款降準(zhǔn)降息，連公積金利息也降了，二胎政策放開(kāi)后等多種利好，讓學(xué)區(qū)房火了起來(lái)。很多家庭盤(pán)算首套房比二套房省錢(qián)會(huì)鋌而走險(xiǎn)?！睆埥?jīng)理分析。