繼“單獨二孩”放開后，上月底十八屆五中全會決定全面放開二孩生育?，F(xiàn)在仍有不少人還在糾結(jié)到底是生還是不生，不過進入普遍二孩時代的步伐勢不可擋，樓市已經(jīng)有不少開發(fā)商開始搖旗吶喊：“大戶型好賣了，四房要成主流了?！逼鋵?，青島也有不少二孩父母或準二孩父母在考慮買房換房問題。記者目前在30人中進行了一次小調(diào)查，結(jié)果顯示，有近半數(shù)被調(diào)查者表示生二孩會換房，九成的被調(diào)查者認為生二孩家里要有三個房間或以上。

　　故事一 一步到位面臨首付難題

　　“我和老公本來打算今年就買房，但是二孩政策一放開，現(xiàn)在計劃全亂了?！眮碜耘R沂的王璐和老公在青島工作了五年，今年女兒剛剛出生。“我們夫婦這些年攢了一些錢，然后公公婆婆也幫忙出了些錢，首付是湊出來了?！蓖蹊凑f，“其實房子已經(jīng)看好了，就在東李那邊，本想買個高層小套二，這樣首付差不多，負擔也不重?！辈贿^“全面二孩”消息發(fā)布后，不少親戚朋友都讓王女士再接再厲生一個，這樣一下看兩個孩子還省事?！艾F(xiàn)在得重新考慮房子問題了?！蓖蹊锤嬖V記者，“如果兩個孩子都是女兒還好，可以住上下鋪，但萬一給現(xiàn)在的女兒添了個弟弟，那我就必須買多戶型的房子了?！薄艾F(xiàn)在青島房價也不低，我和老公還是租房居住，本來老公意思是先買個小房子過渡一下，我是堅決不同意?！蓖蹊凑f，“將來換房要搬家很麻煩，要是買房賣房有時間差，還得租房住?！蓖蹊凑f，“萬一將來再限購怎么辦？”

　　不過王璐一算賬，要想把小套二改成小套三，至少要比原來多付出將近20萬元。“現(xiàn)在首付已經(jīng)是父母盡力了，肯定不現(xiàn)實。不過放在貸款里，每月壓力可是讓人喘不過氣?！北緛硗蹊醇南Ｍ陂_發(fā)商宣傳的低首付，不過很快她失望了?！罢f是先首付一成，但是還得要在三個月內(nèi)付清全部首付，這根本不現(xiàn)實。”不過王璐不想放棄一步到位的想法，“今年房貸政策放松，首付降低，利率調(diào)整至歷史新低，購房門檻降低。”王璐說，“因為首次購房時一次性購買四房，既可以享受目前低至2.5成的低首付，又可以免去未來房價上漲可能增加的成本?！辈贿^她已經(jīng)做好了打算，每月的支出也仍然會比較大，夫妻雙方之間需要一人的收入足夠負擔房貸，一人的收入足夠負擔家庭生活成本。

　　故事二 學區(qū)房購買意愿上升

　　“現(xiàn)在小學學位那么緊張，不知道全面放開二孩后會怎樣？”相比有些家長，市民李先生更是未雨綢繆，已經(jīng)開始在尋覓市南一些“名小”的學區(qū)房。計劃要二孩、想換房的李先生表示，全面放開二孩，小學學位競爭只會更加激烈，最好是提前買好學區(qū)房?！皩τ诙⒓彝碚f，相當于每人只花費學區(qū)房的一半價格。所以，全面放開二孩政策后，島城學區(qū)房的地位將更加不可動搖，學區(qū)房及入讀名額的爭奪也將愈發(fā)激烈，學區(qū)房的價格可能更加堅挺。”李先生說，“現(xiàn)在兒子四歲，今年或明年買上學區(qū)房，然后第二個孩子出生，這樣一個學區(qū)房可以用兩次，很劃算?！?/p>

　　李先生一個朋友是房產(chǎn)中介，他告訴李先生，“全面二孩”政策對包括學區(qū)房市場在內(nèi)的二手房市場沖擊可能會更直接，因為部分家長持有學區(qū)房的時間將會增加，熱門區(qū)域?qū)W區(qū)房的流通速度將會變慢，令房源更為緊俏，像江蘇路小學、大學路小學、太平路小學等名校的學區(qū)房預(yù)計未來價格將進一步上漲?！拔矣X得朋友分析得有道理，已經(jīng)委托朋友幫忙尋找房子。”李先生覺得當下有些父母還在猶豫是否生二孩，還沒有考慮到學區(qū)的問題，因此當下趕緊出手是上策。

　　不過李先生發(fā)現(xiàn)，雖然早出手，但是學區(qū)房的價格仍然讓他有些難以接受。“今年都說青島房子降價了，但是學區(qū)房價格一直在漲。小的單價貴，大的總價貴?！崩钕壬碾y題是否賣掉自己的房子換成一套學區(qū)房。

　　故事三 以小換大先租房過渡

　　“還好可以在弟弟家暫住一段時間?！比缃瘢瑒⒕б患乙驗閾Q房子的事情犯愁。去年，在青島放開 “單獨二孩”后，劉晶夫妻倆便計劃再生一個孩子。今年9月份，他們家的第二個孩子出生了，大女兒則升上一年級。家里新添一口人，現(xiàn)在劉晶覺得一家人居住的套三房不夠用。因此，劉晶兩口子便開始了換房之旅。

　　“一家子都在這里住慣了，想在同區(qū)域內(nèi)換套房子，日常生活也方便，老人接送孩子上幼兒園也方便?！眲⒕дf，不過她發(fā)現(xiàn)想要換房并不容易?！吧硕?，三房戶型顯得也不夠住了?！眲⒕дf，現(xiàn)在孩子小時候尚且可以用上下床過渡。但如果孩子長大，還是需要一定的個人空間。因此，想要三代同堂，就必須父母一間，孩子一人一間，老人一間，所以四房才是剛需產(chǎn)品。不過劉晶發(fā)現(xiàn)，市面上的四房產(chǎn)品并不多。“別說剛需盤基本沒有，改善盤也很少，倒是一些高端盤有這個戶型?！边@還真應(yīng)了一位業(yè)內(nèi)人士的觀點：家庭“普遍二孩”后，樓市最大的變化就是四房變成剛需改善品。

　　“現(xiàn)在我們已經(jīng)把房子賣了，但是發(fā)現(xiàn)想要買房子并不容易?！比缃?，劉晶已經(jīng)打算不再局限于新房，“實在不行買二手房也行?！?/p>

　　故事四 雙房組合助力升級“3+1”

　　“自從第一個小孩出生后，父母就來到青島幫我照顧小孩?！笔忻襦嵪壬硎?，難以避免的家庭小摩擦也讓他覺得和父母分開住，更有利于家庭和諧。2010年，鄭先生已經(jīng)在新都心購買了一套90平方米的套三房，當時他還覺得挺滿意，“一家三口加上父母一起居住剛剛合適。”但“二孩”政策放開后，他和妻子就有了再生一個的打算，家庭升級成“3+1”，再加上兩位老人，最起碼需要四個房間。鄭先生告訴記者，一開始他準備把自己的套三房賣掉，換一套140平方米以上的四房，用賣掉舊的套三房的錢去支付新的寬敞四房的首付。

　　“青島市場上的大戶型太少了，還是決定給父母再買一個小房。”鄭先生在和父母商量后，在同一個小區(qū)給父母另外購置了一套小戶型，“父母和我們都可以有自己的空間，又可以幫我們照顧小孩，我們也方便照顧父母?！编嵪壬f，父母和妻子都很滿意現(xiàn)在的居住方式，少了一起居住的摩擦，關(guān)系反而更融洽了。

　　“也就是運氣好，因為我們小區(qū)附近這種出手的小戶型住宅不多?！编嵪壬f，給父母買小戶型也有好處，如果以后再換大房子在一起居住，小戶型還可以出租或者賣掉，也是一種不錯的投資選擇?！暗鹊竭^幾年，青島市面上大戶型多了，我們換房子也不麻煩。”

　　【業(yè)界觀點】二孩帶動樓市還需觀察

　　近日，“全面實施一對夫婦可生育兩個孩子政策”剛一出臺，就被反應(yīng)迅速的開發(fā)商嗅到了新的商機：二胎放開給樓市帶來重大利好；二胎放開將有效刺激換房需求；二胎放開將是未來房地產(chǎn)發(fā)展的人口紅利等等，諸如此類的說法被迅速移植到了項目的戶外廣告，宣傳語上。廣州某樓盤甚至推出了破解二孩、婆媳難題的“逆天戶型”：88平方米的復(fù)式戶型，被打造成四房兩廳三衛(wèi)。

　　實際上，不僅是學區(qū)房，“二孩”為房地產(chǎn)市場帶來的紅利是顯而易見的。根據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，目前樓市的購房人口結(jié)構(gòu)，20—44歲的人口是買房的主力，大部分人在25-30歲的時候就會面臨首次買房置業(yè)需求。根據(jù)測算，如果全面放開二孩，那么在2050年，20-44歲的人口比例將比不放開二孩時增加4%，增加規(guī)模達到1.28億人。這部分新增人口將使房地產(chǎn)行業(yè)直接受益。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，當前樓市已經(jīng)進入下半場，人口紅利對樓市影響趨弱，二孩政策全面實施并不會馬上對樓市產(chǎn)生較大的影響，“但對于提振樓市需求、延緩樓市增量房增速下滑會起到一定作用，對當前樓市去庫存也有積極的意義”。

　　不過，也有業(yè)內(nèi)人士認為這并不全面，因為單套住宅中的房間數(shù)量的簡單增加并不能完全解決二孩家庭的生活和發(fā)展，四房不等于3房+1房。通常除雙胞胎之外，兩個孩子之間存在一定的年齡差，相當多數(shù)也會有性別差。由于這樣的改善型需求功能性要求更高，細節(jié)更多，對開發(fā)商研發(fā)能力提出更高要求。比如對戶型功能設(shè)計應(yīng)考慮客廳更大的公共活動空間，考慮父母或保姆居住的空間、考慮更多的儲藏功能等等。當然，不同的家庭需求更是差異化，這對開發(fā)商的產(chǎn)品研發(fā)能力提出更高的要求，這也將是未來開發(fā)商的核心競爭力之一。(記者 王曉磊)