??全面二孩政策剛出臺(tái)，南京樓市就開(kāi)始盛傳：兩房沒(méi)人要，三房成剛需，四房是標(biāo)配，五房才改善，學(xué)區(qū)更金貴。于是河西高端盤和江北剛需盤都推出了“二胎房”，二手房市場(chǎng)上改善戶型成交也開(kāi)始上升。不過(guò)生孩子不像降息降準(zhǔn)，說(shuō)生就能抱個(gè)娃出來(lái)，所以學(xué)區(qū)房照樣進(jìn)入淡季，開(kāi)始量?jī)r(jià)齊跌，9050土地政策影響下的新房入市還是少有大戶型。有數(shù)據(jù)分析指出，一線城市生二孩熱情不高，二孩政策的出臺(tái)對(duì)于三四線城市的樓市促進(jìn)比較大。

　　??新房：

　　??高端盤和剛需盤都有“二胎房”

　　??張宏偉專家曾經(jīng)分析指出，二孩政策放開(kāi)后，一家四口的住房需求起碼變?yōu)槿?，甚至四房。住宅功能性要求更高，需要客廳更大的公共活動(dòng)空間、保姆居住的空間、更多的儲(chǔ)藏功能等等。南京樓市雖然對(duì)二孩政策放開(kāi)回應(yīng)者不多，不過(guò)居然剛需族和改善族都有選擇。

　　??改善族——河西高端盤推出130平方米二胎定制房

　　??上周，河西中部樓盤金隅·紫京府的營(yíng)銷總監(jiān)賀天嘯表示，即將公開(kāi)的12號(hào)樓129套房源中，有31套130平方米的四房，是“二胎定制房”，由于河西中部目前四房戶型十分稀缺，這種“二胎房”將成為河西中部唯一的130平方米“四房?jī)蓮d兩衛(wèi)”。

　　??剛需族——79平方米有三房90平方米有四房

　　??這邊河西豪宅推出“二胎房”，那邊江北剛需盤也打出“剛需也有生二胎的權(quán)利”的旗號(hào)。江北高新區(qū)的新城花漾紫郡稱，他們11月底將推出79平方米的三房?jī)蓮d一衛(wèi)和89平方米的四房?jī)蓮d一衛(wèi)，為剛需族考慮，100萬(wàn)以內(nèi)就能搞定“二胎房”。

　　??二手房：

　　??改善型小區(qū)成交占比上漲

　　??10月最受南京買家關(guān)注的是70—90㎡以及90—120㎡兩個(gè)面積段，分別占到需求量的25.6%和24.5%。此外選擇二房和三房的買家也最多，分別占43.5%和38.3%。數(shù)據(jù)還顯示，與京滬等一線城市相比，南京的二手房買家顯然更偏向于改善，例如選擇90—110㎡面積二手房的買家在京滬兩地平均只占到15.8%，但在南京卻達(dá)到24.5%，選擇三房戶型的買家京滬只占到25.1%，南京卻接近4成。

　　??南京主城小區(qū)成交前20名的榜單中，單價(jià)2萬(wàn)元/㎡以上的小區(qū)有13個(gè)，改善型小區(qū)占比為65%；單價(jià)2.5萬(wàn)元/㎡以上的小區(qū)有8個(gè)，占比40%，比9月有明顯上漲。

　　??學(xué)區(qū)房：

　　??成交量和房?jī)r(jià)“雙降”

　　??據(jù)統(tǒng)計(jì)： 10月南京30所名校學(xué)區(qū)房共成交806套，環(huán)比9月下降204套，6所名校學(xué)區(qū)房成交量環(huán)比上漲，23所名校學(xué)區(qū)房成交量環(huán)比下跌，其中鼓樓區(qū)銀城小學(xué)學(xué)區(qū)房成交76套居首。學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)方面，10月南京30所名校學(xué)區(qū)房均價(jià)23690元/㎡，環(huán)比9月下降了197元/㎡。16所名校學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，14所名校學(xué)區(qū)房環(huán)比下降。其中，瑯琊路小學(xué)學(xué)區(qū)房均價(jià)45549元/㎡居首。

　　??業(yè)內(nèi)：

　　??影響不在當(dāng)下

　　??正榮南京置業(yè)營(yíng)銷經(jīng)理唐曉表示，目前在售的房源都是規(guī)劃早已批過(guò)的，想要現(xiàn)在多推大戶型是不大可能的，所以二孩政策對(duì)樓市當(dāng)下的影響不會(huì)太大。

　　??南京市地產(chǎn)開(kāi)發(fā)促進(jìn)會(huì)秘書長(zhǎng)張輝表示，二胎放開(kāi)心理上的刺激會(huì)影響大家對(duì)住房結(jié)構(gòu)的影響，對(duì)有二胎計(jì)劃的家庭而言，未來(lái)也許將卷起一小股的換房潮，或在初次置業(yè)時(shí)就選擇三房、四房戶型，對(duì)學(xué)區(qū)的要求也會(huì)提高。

　　??二孩政策最大受益者是三四線城市

　　??自去年起直至目前，政策上在不斷放寬，央行更是六次降息、五次降準(zhǔn)，這些均利好于樓市的政策密集出臺(tái)。雖大幅促進(jìn)一二線樓市升溫，但三四線城市依舊同比全部下跌。其中丹東、湛江等城市10月同比跌幅已超過(guò)了7%。

　　??究其原因，安居客分析師認(rèn)為，年輕勞動(dòng)力人口的減少是造就三四線樓市難以復(fù)蘇的主因。中國(guó)城市化加速進(jìn)程之中，每年有相當(dāng)于一個(gè)東京市的人口涌入一二線城市。受其影響，以東北地區(qū)為代表的三四線城市，不斷出現(xiàn)人口凈流出現(xiàn)象，人口常年呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。人口規(guī)模減少，是影響三四線樓市去庫(kù)存工作的最大掣肘。

　　??二孩政策全面開(kāi)放，或在未來(lái)一定程度上解決三四線樓市低迷現(xiàn)象。原因在于，一線城市生活壓力更大，且對(duì)生男生女觀念更為淡薄。以上海為例，上海進(jìn)入婚育年齡的女性，有90%都符合雙獨(dú)或單獨(dú)政策，但申請(qǐng)生二孩的比例還不足5%。全面放開(kāi)二孩，短期內(nèi)對(duì)一線城市只能是稍有影響，但達(dá)不到立竿見(jiàn)影的效果。

　　??相反，三四線城市受傳統(tǒng)觀念影響較深，較低的房?jī)r(jià)與生活壓力，更便于催生二孩熱，有利于三房四房的需求增加。2014年全國(guó)農(nóng)民工總量為27395萬(wàn)人，外出農(nóng)民工16821萬(wàn)人。但僅有0.9%的農(nóng)民工實(shí)現(xiàn)了在務(wù)工城市購(gòu)買住房的愿望，而大約有1/3以上的農(nóng)民工選擇在老家縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)買房。

　　??安居客分析師認(rèn)為，當(dāng)外出務(wù)工的農(nóng)民工養(yǎng)育二孩后，迫于一二線城市的房?jī)r(jià)、生活成本壓力，屆時(shí)農(nóng)民工在一二線城市工作，三四線家鄉(xiāng)城市購(gòu)房現(xiàn)象會(huì)更為普遍，這或?qū)⑹侨木€樓市回溫的另一誘因。記者 劉娟