區(qū)域投資地圖

　　提到琶洲，多年來人們的概念是“會展區(qū)”，廣交會入駐帶動的大大小小展會已經(jīng)成為它的招牌。然而，隨著近日琶洲西區(qū)新規(guī)劃的出爐，琶洲再次“變臉”，在廣州對未來經(jīng)濟發(fā)展的布局中，戰(zhàn)略地位得到了新的提升。

　　已經(jīng)有騰訊、阿里巴巴、唯品會等知名電商企業(yè)搶灘進駐的琶洲西區(qū)被視作廣州市互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)，為了高規(guī)格地開展建設(shè)，廣州市對琶洲西區(qū)進行了重新規(guī)劃，相關(guān)的城市設(shè)計及控規(guī)優(yōu)化方案近日通過廣州市規(guī)委會審議，并于10月25日正式對外公布。琶洲西區(qū)定位為廣州緊湊型新CBD及總部商貿(mào)區(qū)，將有5條軌道線交會，半小時可達南沙。

　　可以說，琶洲西區(qū)的新定位，就是升級版的嶄新CBD，將在廣州經(jīng)濟轉(zhuǎn)型中起到不可忽視的引擎作用。一時間，琶洲熱度飆升，投資價值盡顯，區(qū)域規(guī)劃直接影響著未來潛力。南方日報記者深入走訪琶洲樓市，為大家繪制規(guī)劃調(diào)整后琶洲板塊區(qū)域“投資地圖”。

　　板塊成交分析？？

　　一手成交供應(yīng)量低一年成交300來套

　　受整體定位的影響，琶洲板塊雖然土地儲備量豐富，但近幾年幾乎未有宅地出讓，因此整個板塊的在售一手樓少之又少，主要是寫字樓、會展中心以及五星級酒店業(yè)態(tài)為主的商業(yè)物業(yè)，僅有兩三個樓盤在售，其中保利地產(chǎn)拿下的琶洲村改造項目保利天悅成為板塊的絕對供貨主力，項目的建筑面積達到185萬平方米，包括五星級酒店、超甲級寫字樓群、江景住宅、公寓以及大型購物中心等。

　　據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，截至今年8月4日，琶洲板塊共成交326套住宅，其中保利天悅一盤所占的比例就達到七成。另外，于去年底推出市場的江山國際以及早期開盤的會展世界城雙盤合計成交僅78套。而去年，因為市場的低迷，加上供應(yīng)量比今年更少，全年琶洲板塊的住宅成交也不過300多套。

　　不過，從環(huán)境、交通、地段以及未來的發(fā)展空間看，琶洲的優(yōu)勢都十分明顯，特別是江景資源，更是成為樓盤打造成高端物業(yè)的底氣，目前在售的幾個一手樓盤售價達到3萬元/平方米以上，最高已經(jīng)突破5萬元/平方米。

　　二手成交

　　瞄準高租客群體 二手樓投資變旺

　　繼騰訊、阿里巴巴、復(fù)星、國美、唯品會等“大咖”入駐后，8月20日琶洲互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)內(nèi)的地塊拍賣，吸引小米、YY等企業(yè)拿地，而唯品會更是再度出手?；ヂ?lián)網(wǎng)大咖扎堆琶洲拿地，吸引追逐市場熱點的投資者再度將關(guān)注的目光投向琶洲。

　　據(jù)分析，最近很多大的互聯(lián)網(wǎng)公司都在琶洲拿地，未來3-5年趨勢會更加明顯。不少在互聯(lián)網(wǎng)公司工作的IT人士，很多都是外地人，存在著租樓甚至買樓的需求。這些年輕人收入高、年輕，后續(xù)的消費力一定比一般市區(qū)的人會強。

　　現(xiàn)狀： 租客可承受月租3500元的1房1廳

　　近期因互聯(lián)網(wǎng)公司扎堆的琶洲，租房市場也出現(xiàn)了一些IT專業(yè)背景的租客，再加上赤崗一帶也有創(chuàng)意園，貫穿赤崗、琶洲的新港路沿線，租房需求相當興旺。

　　合富置業(yè)珠江帝景分行主管覃祚煥表示，因市政府大力推動琶洲貿(mào)易區(qū)的發(fā)展，規(guī)劃較好，密度比較低，加上交通日益方便，并且琶洲也是頂尖電商總部云集的區(qū)域，所在的物業(yè)有很好的上升態(tài)勢，投資前景十分被看好。租客的群體主要是在珠江新城上班的白領(lǐng)、高管和在附近創(chuàng)意園上班的租客，也會有部分互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)人員在此租房，他們能承受的租金水平主要是月租3500-3600元的1房1廳單位。

　　近5年來，赤崗、琶洲一帶中高端住宅租金漲幅是每年在遞增，總體來說，5年來租金累計漲幅達到大概20%，目前租金回報率大概在3%-4%。沒有購房名額的投資客，只能選擇不限購的公寓產(chǎn)品?，F(xiàn)時，琶洲不限購的公寓有保利世貿(mào)公寓，現(xiàn)時的二手價格大概在2.8萬-3.1萬元/平方米，租金約在100元/平方米。赤崗不限購的公寓有縱橫國際公寓，現(xiàn)時二手價格大概在2.7萬-2.8萬元/平方米，50平方米的單位租金可達6000元/月，而62平方米的單位，租金可達7000元/月。

　　展望？？電商產(chǎn)業(yè)鏈有望拉升一二手樓價

　　戴德梁行華中區(qū)研究部主管及助理董事林珂將近年來琶洲電商板塊地塊的頻頻出讓，稱其為“土地出讓的琶洲模式”。他表示，在琶洲地塊出讓中，采取多樣的條件吸引龍頭企業(yè)進來，引領(lǐng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈全面發(fā)展。按照規(guī)劃，未來琶洲工作人群可達33萬，經(jīng)濟、消費、房地產(chǎn)市場活力都將得到提升。未來，全國13%電商銷售聚集在此，做大做強廣州互聯(lián)網(wǎng)事業(yè)。

　　眼下電商板塊土地陸續(xù)出讓，預(yù)計在電商巨頭們相繼進駐后，置業(yè)與租賃需求也會隨之大漲。琶洲位于中心六區(qū)之一的海珠區(qū)，配套完善且居住氣息濃厚。從升值空間來看，琶洲區(qū)域的發(fā)展可以類比珠江新城CBD，其周邊的房價也會隨之飆升。合富輝煌首席分析師黎文江說，諸多互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)入駐琶洲，人流增多會帶來商業(yè)的繁榮和居住需求量增加，對琶洲的二手房市場租售有較大拉升作用，但是區(qū)域內(nèi)一手房并不是很多，均價最高也達到4萬元/平方米。

　　中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜表示，電商是未來發(fā)展主力行業(yè)，利潤和員工薪酬都比較理想。這些企業(yè)的高管和從業(yè)人員的消費能力都比較強，將拉動區(qū)域的商業(yè)消費和居住消費等。在互聯(lián)網(wǎng)巨頭的帶動下，未來房地產(chǎn)開發(fā)商拿地進入琶洲，地價可能會更高。他預(yù)計拿地后3年企業(yè)才正式入駐，屆時區(qū)域的寫字樓售價預(yù)計可翻番增長。目前珠江新城的寫字樓均價是4萬—5萬元/平方米，琶洲大概是2萬—3萬元/平方米，今后它們的價值應(yīng)該是逐步看齊的。而在住宅方面，因為有大批薪酬不錯的白領(lǐng)入駐，將來區(qū)域內(nèi)的租金和房價都很有支撐力，房價雖然說不上會暴漲，但上漲幅度預(yù)計會高出市區(qū)上漲幅度的20%。

　　而中原地產(chǎn)研究部分析認為，琶洲電商區(qū)規(guī)劃未來的就業(yè)崗位達到8萬個，整個琶洲未來的就業(yè)人口將達到33萬人。這些人員可分為電商、移動互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的高管等財富新貴，整個互聯(lián)網(wǎng)電商產(chǎn)業(yè)鏈的從業(yè)白領(lǐng)以及為這些企業(yè)員工提供生活娛樂等服務(wù)的人員等。這些人員的進入，在增加當?shù)匾皇肿≌枨蟮耐瑫r也將會增加對二手樓市的需求，需求增加自然會推升琶洲一帶的二手樓價。

　　案例？？ 天河IT從業(yè)背景投資者轉(zhuǎn)投海珠小戶型

　　市民張先生本來打算在天河科技園附近買一套小戶型收租，但剛出爐的琶洲互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)的拍地結(jié)果，卻讓張先生改變了計劃，轉(zhuǎn)而到一江之隔的海珠琶洲、赤崗物色投資目標。

　　張先生在中山大道西工作，畢業(yè)之后的好幾年都是在距離工作地步行15分鐘的區(qū)域內(nèi)租房，直到結(jié)婚后才買房。對比車陂、東圃，天河科技園附近房租水平確實有點高，對此，張先生可以說是深有體會。因此，張先生在計劃再買一套房投資時，就鎖定了IT產(chǎn)業(yè)、科技園集中的天河區(qū)。

　　不過，自從琶洲陸續(xù)有互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)拿地、進駐的消息傳出之后，張先生有點想到海珠區(qū)看看的念頭，雖然沒有放棄在天河物色物業(yè)，但是，關(guān)注的重點早已轉(zhuǎn)到一江之隔的海珠琶洲、赤崗一帶。

　　有些投資者偏好跟著政府的規(guī)劃去物色投資目標，業(yè)內(nèi)人士建議，一定要跟準趨勢，判定政府的規(guī)劃是什么，趨勢是什么。此外，投資者雖然更關(guān)注物業(yè)本身的升值潛力，但每月穩(wěn)定的租金收入，仍是投資者衡量投資價值高低的考慮因素之一。如近幾年不少投資者所偏好IT產(chǎn)業(yè)、科技園等，其租金高于同區(qū)的其他區(qū)域，正是吸引投資者出手的重要因素。

　　策劃 陳韓暉 李廣軍 采寫 南方日報記者 許蕾 李廣軍