周二，隨著大型央企葛洲壩地產(chǎn)以創(chuàng)造北京最貴樓面價(jià)的7.5萬元/平方米的代價(jià)競得位于豐臺(tái)區(qū)的一宗土地，“地王”解套的話題再次成為地產(chǎn)業(yè)內(nèi)熱議的焦點(diǎn)。按照行業(yè)人士測算，以這樣的樓面價(jià)成交，未來推出的商品住宅價(jià)格可能達(dá)到15萬元/平方米，隨著這種高價(jià)住宅的供應(yīng)在未來一兩年更加集中，人們逐漸好奇，未來是否有如此多的富豪能夠承擔(dān)這些豪宅的價(jià)格。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉根據(jù)北京近年來成交的土地進(jìn)行統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，從2009年至今，北京土地市場成交樓面價(jià)超過3萬元/平方米的土地共有38宗。其中樓面價(jià)超過6萬元/平方米的有5宗，超過5萬元/平方米的有5宗，超過4萬元/平方米的則有4宗。張大偉預(yù)測，隨著這些新進(jìn)成交的項(xiàng)目入市，加上那些老項(xiàng)目，未來兩年北京預(yù)計(jì)有50個(gè)單價(jià)超過10萬元/平方米的項(xiàng)目在售。僅算豐臺(tái)區(qū)域，未來一、兩年要上市的高端項(xiàng)目就將達(dá)到11個(gè)。

　　觀察人士擔(dān)憂，越來越高端化的住宅，能否尋找到與此對標(biāo)的客戶。在2013年以7.3萬元/平方米的樓面價(jià)競得位于北京東三環(huán)農(nóng)展館地塊之后，融創(chuàng)中國至今仍未確定這個(gè)項(xiàng)目的上市日期。這似乎成了“地王”難以解套的注腳。

　　但負(fù)責(zé)操盤將在明年推出的位于豐臺(tái)的頂級(jí)豪宅華潤昆侖域的秦江說，未來的頂級(jí)豪宅都會(huì)有相應(yīng)的出路，關(guān)鍵是怎么操盤。秦江認(rèn)為，隨著北京土地供應(yīng)的急劇萎縮，未來龐大的市場需求仍會(huì)消化掉這些高端項(xiàng)目。

　　比如，從數(shù)據(jù)來看，2014年1月至2015年8月的20個(gè)月，北京的商品房住宅用地僅有197.6萬平方米，如果按照套均140平方米的改善型產(chǎn)品測算，僅可供應(yīng)14000套，月均700套。而同期，北京的商品房銷量是8.5萬套，月均7000套。

　　“從供應(yīng)套數(shù)來看，供應(yīng)量會(huì)下降90%，”秦江在周三由懋源地產(chǎn)舉辦的“釣遇未來，云集中西——對話中國豪宅新價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，揭秘豪宅基因密碼”論壇上說。秦江舉例稱，買一套140平方米的豪宅，均價(jià)10萬元/平方米，套均總價(jià)1400萬。

　　“這是什么概念呢?賣兩套100平方米城里的老房子，3.5萬單價(jià)不算貴吧，套現(xiàn)700萬。家庭年收入100萬不算多吧?再貸700萬，月供35000，不超過家庭月收入的50%，還算健康吧?你別告訴我在北京，這樣的家庭每個(gè)月找不出700個(gè)!在2500萬人口里，這只占萬分之0.28!”他說，這相當(dāng)于在10萬個(gè)人里找3個(gè)人。

　　不過，一些觀察人士則從過去的歷史成交數(shù)據(jù)對這種觀點(diǎn)持有質(zhì)疑。觀察人士稱，每年北京套總價(jià)1000萬以上新房成交量僅約為2000套，2000萬元以上更是僅為400套。除少數(shù)具有高品質(zhì)產(chǎn)品開發(fā)能力的企業(yè)之外，拿了”地王“還要掙錢，只能依賴于整體房價(jià)水平的大幅上漲。

　　“但要注意的是，盡管我們看好北京房地產(chǎn)市場的發(fā)展?jié)摿?，但在十年上漲近十倍后，‘地王’們再用過去的經(jīng)驗(yàn)推算未來可能不管用了，”一名博客作者寫道，“潛在的風(fēng)險(xiǎn)顯而易見:比如宏觀經(jīng)濟(jì)高速增長、人口紅利、貨幣寬松大幅放松等推動(dòng)房價(jià)上漲的各種動(dòng)力都在衰減，比如地價(jià)持續(xù)上漲帶來的政策收緊預(yù)期?！?

　　其繼續(xù)寫道，“一句話，不斷上漲的北京地價(jià)和房價(jià)，與絕大多數(shù)人群的購買力不符。價(jià)格會(huì)圍繞價(jià)值(或平均購買力)階段性波動(dòng)，但不會(huì)永遠(yuǎn)偏離。(盧志坤)