豪宅會(huì)不會(huì)太多

　　李一戈

　　近期，北京樓市的熱點(diǎn)在大興。從6月25日至7月7日的13天內(nèi)，大興8宗地塊共為北京市貢獻(xiàn)了土地出讓金110.7億元。幾次土地出讓，各大房企都蜂擁而至，搶奪激烈，其中一次據(jù)說有幾家房企還動(dòng)手打了起來。

　　狼多肉少，自然就會(huì)推高地價(jià)。7月3日， 北京城建 以22.8億元的價(jià)格和配建94078平方米限價(jià)房的代價(jià)，摘得北京大興瀛海住宅和商業(yè)混合地塊。其中商業(yè)成交樓面單價(jià)高達(dá)3.6萬元，創(chuàng)區(qū)域新高。

　　幾天后的7月7日，龍湖首開聯(lián)合體以25.95億元總價(jià)配建8.99萬平方米限價(jià)房，奪得大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)一宗地塊，折合樓面價(jià)約為3萬元/平方米。面包貴過面粉的現(xiàn)象再次出現(xiàn)。目前大興瀛海的商品房單價(jià)只2萬元出頭。這意味著，龍湖首開和北京城鎮(zhèn)的項(xiàng)目明年上市時(shí)，必須賣到5萬元/平方米才能贏利。

　　瀛海在北京市的南五環(huán)以外。其實(shí)，北京五環(huán)外的房?jī)r(jià)早已超過5萬元，譬如華潤(rùn)置地位于清河的萬橡府已經(jīng)賣到了6萬多元。今年4月27日，首創(chuàng)置業(yè)以56.4億元競(jìng)得北京海淀一幅住宅混合用地，樓面價(jià)達(dá)4.3萬元，而區(qū)域內(nèi)中高端商品房售價(jià)為5-6萬元。業(yè)內(nèi)分析，該幅地塊上市時(shí)的售價(jià)可能達(dá)10萬元。與之相比，大興瀛海還算是“價(jià)格洼地”。

　　有句話說過無數(shù)次了，二三線城市庫(kù)存嚴(yán)重，一線城市表現(xiàn)亮麗。市場(chǎng)是最好的指揮棒，房企到一線城市搶地，算得上是理性的選擇。但搶歸搶，賬還是要算的。讓一批房企如此膽大，把面粉當(dāng)面包搶的主要原因是什么?

　　先來看一組數(shù)據(jù)。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)、中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)，今年上半年，北京單價(jià)超過6萬元∕平方米的高端樓盤，共成交210.79億元，同比增長(zhǎng)1.8倍;總價(jià)2000萬元以上的豪宅，簽約420套，同比增長(zhǎng)超過1倍。不過，其中包括集中成交的盤古大觀123套，應(yīng)是特例，統(tǒng)計(jì)時(shí)一般會(huì)剔除。

　　豪宅銷售量大增，固然是由于富?？腿簲?shù)量也在增長(zhǎng)。近些年，北京上海深圳能夠承受1000萬以上住宅的群體，確實(shí)有了明顯增加。尤其可喜的是，這些以科技、金融領(lǐng)域?yàn)橹鞯馁?gòu)房人，資金來源大都是陽(yáng)光的、合法的，即所謂陽(yáng)光財(cái)富。

　　由于收入來源的多元化，目前尚難準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)北京這些富裕客群的數(shù)量。但有一點(diǎn)可以肯定，富?？腿旱脑鲩L(zhǎng)速度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于豪宅供應(yīng)速度。中原地產(chǎn)認(rèn)為，今年北京單價(jià)2000萬元以上的豪宅供應(yīng)量將超過2000套，而未來一年內(nèi)售價(jià)達(dá)到20萬+的項(xiàng)目預(yù)計(jì)有22個(gè)。當(dāng)然，這些項(xiàng)目并非所有房源售價(jià)均是20萬+，可能只是極少數(shù)或幾套達(dá)到這一價(jià)格。

　　按照常理，豪宅尤其是售價(jià)3000萬元以上的所謂頂級(jí)豪宅，去化周期要比普通住宅慢得多，一個(gè)豪宅項(xiàng)目賣5年是非?？赡艿?。但值得注意的是，由于北京地價(jià)的底部不斷抬升，新建商品房出現(xiàn)了普遍豪宅化的趨勢(shì)，與此相關(guān)，相當(dāng)一部分地產(chǎn)商要求其豪宅去化周期向普通住宅靠攏。譬如，我最近聽說某個(gè)售價(jià)在2000-5000萬元的豪宅項(xiàng)目，老板提出的去化目標(biāo)只有18個(gè)月。

　　上半年的豪宅去化速度，以及股市的火爆，讓豪宅操盤手很是興奮了一陣。從股市獲得豐厚盈利的部分資金，確有一些是準(zhǔn)備買豪宅的。但6月下旬以來的股市暴跌，給豪宅銷售蒙上了一層陰影。何況，下半年的供應(yīng)量要大于上半年。

　　曾經(jīng)有專家說，北京就沒有賣不出去的房子。從過去15年的經(jīng)驗(yàn)看，好像不無道理。再爛的房子，也被2007年、2009年這樣的瘋狂消化掉了。以為2014年樓市將陷入較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整，不料卻很快迎來2015年的復(fù)蘇。

　　人們固然是以過去的經(jīng)驗(yàn)來判斷未來，但隨著地價(jià)的持續(xù)上漲，北京豪宅已經(jīng)到達(dá)了一個(gè)嚇人的高度。20萬+的項(xiàng)目，去年還在尋找，今年已有一批，連40萬+的房子也冒出來了。你能確定，身家1億以上的富豪，也在同步增長(zhǎng)?

　　要知道，北京一個(gè)地塊，動(dòng)輒30億，若是賣不動(dòng)，就會(huì)成為房企沉重的負(fù)擔(dān)。年銷售額500億以上的房企，扛一兩個(gè)滯銷的高價(jià)項(xiàng)目，不至于活不下去;但若是年銷售額200億左右的房企，一兩個(gè)地王項(xiàng)目滯銷就會(huì)讓它過得十分艱難。

　　北京市場(chǎng)，不是隨便哪個(gè)房企都玩得轉(zhuǎn)吧。

　　李一戈(編輯 袁一泓 駱軼琪)