新房沒能如期驗收 開發(fā)商拿上一期手續(xù)欺騙交房

　　昨日，市四中院發(fā)布商品房買賣典型案例，主要是逾期辦證、逾期交房和解除合同三類。民一庭副庭長譚中宜對案例進行解讀，并提醒大家買房時不要被宣傳所誘惑，要買手續(xù)齊全的房屋。

　　典型案例 1

　　經(jīng)適房變身商品房

　　開發(fā)商違約想賴賬

　　案情：2009年11月，余某買下某小區(qū)兩間門面，總房款9萬余元，當(dāng)時開發(fā)商并未向他告知該房系經(jīng)濟適用房。合同約定，開發(fā)商在2010年9月30日前辦好房產(chǎn)證，可直到2013年7月11日產(chǎn)權(quán)證才辦下來，為此余某告到法院。

　　開發(fā)商稱，該房系經(jīng)濟適用房，余某無資格購買，雙方惡意串通損害國家利益，該合同應(yīng)當(dāng)作為無效合同處理。

　　法院審理后查明，開發(fā)商已在2012年11月繳納了土地出讓金，土地性質(zhì)已由劃撥轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎?。市四中院最終調(diào)解結(jié)案，由開發(fā)商支付違約金5萬元。

　　以案釋法：經(jīng)濟適用房在開發(fā)、建設(shè)上要享受優(yōu)惠政策及土地使用的優(yōu)勢，為此少數(shù)開發(fā)商便隱瞞事實，將經(jīng)濟適用房作為一般商品房出售，從而謀取巨額利潤。這樣的合同應(yīng)該視為無效。

　　但在該案中，開發(fā)商以明顯高于經(jīng)濟適用房的價格，將門面出售給余某，隨后繳納了土地出讓金，那么余某所購買的房屋就是普通意義上的商品房。因此，不應(yīng)輕易認定合同無效。

　　典型案例2

　　逾期交房超過30日

　　遭判退房和給違約金

　　案情：2013年8月，宿某預(yù)購商品房一套，支付首付款11萬余元，2014年1月簽訂購房合同。合同約定當(dāng)年5月1日前交房，若逾期交房超過30日，宿某有權(quán)要求解除合同。

　　到了交房期限，宿某多次催問，開發(fā)商也未能如期交房。隨后房價下跌，宿某起訴。開發(fā)商認為，不能按期交房是天氣原因等不可抗力造成，不同意退款和支付違約金。

　　法院審理后認為，開發(fā)商延期交房已超過30日，為此判決解除雙方購房合同，開發(fā)商返還宿某已付房款37萬余元及付利息，并支付違約金1.8萬余元。

　　以案釋法：不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。

　　開發(fā)商對房地產(chǎn)所處地區(qū)的氣候條件可能對施工及交付造成的影響，應(yīng)有預(yù)見，應(yīng)在工期上有相應(yīng)安排，確保房屋能按期交付，加之無證據(jù)證明該樓盤施工期間雨日天氣、降雨量等與往年相比有重大變化，以至于達到“不可抗力”的程度。因此，開發(fā)商不能以“不可抗力”為由免除其責(zé)任。

　　典型案例3

　　二期房未如期驗收

　　拿一期房手續(xù)敷衍

　　案情：2010年9月冉某購買某樓盤二期房屋一套，合同約定2011年12月10日前交房。然而，開發(fā)商在未取得建設(shè)工程竣工驗收備案登記的情況下，將一期工程竣工驗收備案證的復(fù)制件，粘貼到質(zhì)量保證書和使用說明書上，于2011年12月10日隨房屋一同交付給冉某。

　　經(jīng)有關(guān)部門核查，該房竣工驗收備案登記為2012年5月28日。冉某認為開發(fā)商欺騙交房，訴至法院。

　　法院開庭審理后認為開發(fā)商部分違約，判決開發(fā)商承擔(dān)80%的違約責(zé)任，支付冉某違約金1.4萬余元。

　　以案釋法：雖然該房最后通過了竣工驗收，房屋質(zhì)量也合格，并且遲延登記并未實際影響購房人對房屋的占有、使用、收益和處分，但這種欺詐交房侵犯了購房人的知情選擇權(quán)。因此，法院判決開發(fā)商部分違約。

　　重慶晚報記者 唐中明