原標(biāo)題：燕郊房?jī)r(jià)已超北京部分區(qū)縣 九成看房客來(lái)自北京

　　京津冀一體化步伐正逐漸加快，“房?jī)r(jià)的一體化”也隨之而來(lái)。北京青年報(bào)記者在與通州一河之隔的燕郊調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)在今年一路飆升，已經(jīng)超過(guò)了北京部分區(qū)縣。不過(guò)，對(duì)于燕郊暴漲的房?jī)r(jià)，業(yè)內(nèi)人士直言，燕郊樓盤此番大漲，確有炒作的因素，部分樓盤存在捂盤惜售等情況。

　　與通州僅一河之隔的燕郊房?jī)r(jià)自6月“北京市政府職能部門東遷”消息落地后開(kāi)始一路飆升。三個(gè)月的時(shí)間，部分樓盤甚至出現(xiàn)了價(jià)格翻倍的現(xiàn)象。北京青年報(bào)記者實(shí)地調(diào)查的結(jié)果顯示，燕郊的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)北京部分區(qū)縣。到底是什么驅(qū)動(dòng)了燕郊的房?jī)r(jià)以如此快的速度上漲？京津冀一體化的進(jìn)展和通州作為北京副中心的確是導(dǎo)火索，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，燕郊的房?jī)r(jià)暴漲背后是房地產(chǎn)商的炒作。

　　現(xiàn)象

　　燕郊房?jī)r(jià)已超北京部分區(qū)縣

　　“燕郊的房?jī)r(jià)瘋了?！币晃粡难嘟伎捶炕貋?lái)的北京市民發(fā)出感慨。今年6月份，北京市政府職能部門東遷通州消息落地。與通州僅一河之隔的燕郊房?jī)r(jià)開(kāi)始一路飆升，兩個(gè)月不到時(shí)間，部分樓盤甚至出現(xiàn)了價(jià)格翻倍的現(xiàn)象。燕郊的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)北京部分區(qū)縣。

　　北青報(bào)記者了解到，位于燕郊核心區(qū)的上上城理想城，去年的價(jià)格單價(jià)是8600元，8月的成交價(jià)已達(dá)1.4萬(wàn)元；港中旅的項(xiàng)目去年年底單價(jià)才9000多元，隨著今年上半年房地產(chǎn)回暖，今年6月開(kāi)盤時(shí)的均價(jià)為1.1萬(wàn)元／平方米，但8月新開(kāi)盤項(xiàng)目的價(jià)格已飆升到1.5萬(wàn)元/平方米左右；位于燕郊南城的天洋城4代的項(xiàng)目去年單價(jià)還是1萬(wàn)元左右，5月受燕郊通地鐵影響，漲到12500元，6月份通州被明確為北京城市副中心后，該項(xiàng)目的開(kāi)盤單價(jià)均價(jià)達(dá)到1.6萬(wàn)元。

　　多家機(jī)構(gòu)的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，燕郊的多數(shù)新樓盤報(bào)價(jià)在6月份之后都出現(xiàn)了不同程度的上漲，漲幅最少的大概在每平方米500元，有的熱點(diǎn)樓盤甚至每平方米漲了1萬(wàn)元左右。

　　而來(lái)自中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月份，北京市平谷、懷柔新房成交均價(jià)分別為每平方米13038元、11654元，密云、延慶的房?jī)r(jià)更低。對(duì)比之下，燕郊部分樓盤房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)北京部分區(qū)縣的房?jī)r(jià)。

　　親歷

　　6號(hào)線草房站燕郊樓盤奔馳車“拉客”

　　9月13日上午，北青報(bào)記者乘坐地鐵6號(hào)線前往燕郊實(shí)地調(diào)查。在草房地鐵站剛出站，就被一群燕郊樓盤的銷售人員團(tuán)團(tuán)圍住，天洋城、港中旅、上上城理想城等幾乎所有燕郊的樓盤都有人專門守候在這個(gè)地鐵口，他們手中拿著樓盤的資料，詢問(wèn)每一個(gè)下地鐵的人是否有意購(gòu)買燕郊的房子。得知北青報(bào)記者有意看房時(shí)，一輛奔馳車快速將北青報(bào)記者拉上車，一直開(kāi)到燕郊某樓盤的售樓處。

　　該樓盤的銷售人員介紹，幾乎每個(gè)樓盤都在6號(hào)線東邊沿線的地鐵站“布點(diǎn)”了銷售人員，爭(zhēng)搶從北京過(guò)來(lái)的看房客。在售樓處登記的時(shí)候，該銷售人員還特意囑咐記者一定要提到是從草房站地鐵被拉過(guò)來(lái)的，這會(huì)被列入他們的業(yè)績(jī)考核。

　　從草房地鐵站到燕郊的路上，路邊的廣告牌、開(kāi)往通州的公交車、高速路出口的隔欄板……燕郊樓盤的廣告幾乎無(wú)處不在。過(guò)了潮白河，沿著102國(guó)道進(jìn)入燕郊城區(qū)，大約兩公里的街道兩側(cè)幾乎都是燕郊開(kāi)發(fā)商樓房的銷售點(diǎn)，道路兩側(cè)密布的地產(chǎn)廣告讓人以為置身于一個(gè)中型的房展會(huì)。

　　而在燕郊南側(cè)的大廠回族自治縣，銷售的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈，多個(gè)樓盤方圓幾公里內(nèi)都有銷售人員“擺攤”，只要有車經(jīng)過(guò)，便從車窗內(nèi)塞入大量樓盤宣傳資料。

　　現(xiàn)場(chǎng)

　　九成看房客來(lái)自北京

　　奔馳車將包括北青報(bào)記者在內(nèi)的一車看房客拉到燕郊南城的天洋城4代一期。據(jù)介紹，該樓盤只剩最后兩棟樓，其余已經(jīng)售完。產(chǎn)品為60-122平方米的一居到三居室，目前均價(jià)是1.6萬(wàn)元／平方米。天洋城4代二期也已經(jīng)封頂，預(yù)計(jì)明年推出。銷售人員反復(fù)向看房客提及小區(qū)作為第四代城市綜合體的遠(yuǎn)景規(guī)劃，以及小區(qū)附近很快將開(kāi)業(yè)一座“航空博物館”。

　　北青報(bào)記者看到，售樓處內(nèi)，4個(gè)銷售專員正分別向4撥看房客介紹樓盤的情況，據(jù)了解，他們都是來(lái)自北京的年輕人，選擇周末過(guò)來(lái)看房。多名樓盤的銷售人員提醒看房客要盡早出手，剩下可賣的樓盤已不多，過(guò)幾天又是另外一個(gè)價(jià)了。而“京津冀一體化”、“燕郊將來(lái)要通地鐵”和“北三縣(燕郊、大廠和香河)可能很快會(huì)限購(gòu)”更是多次被銷售人員拿來(lái)刺激看房客。

　　銷售人員介紹，來(lái)看房的人9成以上來(lái)自北京。北青報(bào)記者現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查顯示，這些北京來(lái)的年輕購(gòu)房人主要分兩部分人群：一種是在北京買不起房，一直上漲的北京房?jī)r(jià)讓他們擔(dān)憂以后再也買不起房了，趕緊來(lái)選擇燕郊置業(yè)；還有一種是純粹投資型，這部分購(gòu)房人認(rèn)為北京政府職能部門要東遷通州，一河之隔的燕郊房?jī)r(jià)還會(huì)上漲。

　　北青報(bào)記者隨機(jī)詢問(wèn)了幾位看房客，他們都表示自己第一次來(lái)燕郊看房?！把嘟嫉姆?jī)r(jià)有點(diǎn)超出了預(yù)期，是否在此買房還需要謹(jǐn)慎考慮?！币灿欣硇砸稽c(diǎn)的購(gòu)房人如是和北青報(bào)記者說(shuō)。

　　中原地產(chǎn)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，燕郊今年以來(lái)新增供應(yīng)住宅高達(dá)11516套，這一數(shù)據(jù)是通州市場(chǎng)商品房住宅供應(yīng)量的14倍，大盤開(kāi)發(fā)充斥市場(chǎng)。

　　追訪

　　燕郊房?jī)r(jià)暴漲是開(kāi)發(fā)商在炒作？

　　到底是什么驅(qū)動(dòng)了燕郊的房?jī)r(jià)以如此快的速度上漲？調(diào)查中，多位業(yè)內(nèi)人士和購(gòu)房人表示，京津冀一體化的進(jìn)展和通州作為北京副中心肯定是導(dǎo)火索，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，燕郊的房?jī)r(jià)背后有房地產(chǎn)商的炒作。

　　“這里面有借勢(shì)炒作的因素，在上漲行情中效果很好，但在下跌行情當(dāng)中，也跌得快?！毖嘟寄炒笮蜆潜P銷售經(jīng)理方芳(化名)告訴北青報(bào)記者，燕郊的房?jī)r(jià)跟北京相比，有一個(gè)特點(diǎn)就是大起大伏、波動(dòng)性很大。據(jù)介紹，2013年前后，燕郊有樓盤的銷售價(jià)格就已經(jīng)達(dá)到每平方米1.5萬(wàn)元左右，而到2014年底，這些樓盤的價(jià)格就跌到了每平方米八九千元，而今年8月，又很快漲到了每平方米1.5萬(wàn)元。

　　方芳介紹，今年燕郊樓市的總體銷售表現(xiàn)為“價(jià)升量減”，有些開(kāi)發(fā)商手里有房子，但他們控制著銷量，分批放出來(lái)，每一批的價(jià)格都比前一批高，成交量比以前少，但價(jià)格卻漲得很快。方芳分析，這跟土地的供應(yīng)也有一定關(guān)系?！斑@兩年開(kāi)發(fā)商拿到的地不多，而預(yù)期房?jī)r(jià)還會(huì)漲，導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商的惜售。另外，也跟燕郊的地產(chǎn)生態(tài)有關(guān)，這里的開(kāi)發(fā)商總共就那么幾家，除了港中旅一家是外來(lái)的，其他幾家都本地的。這是一個(gè)壟斷性的市場(chǎng)，容易形成價(jià)格聯(lián)盟，出現(xiàn)這種局面就不奇怪了?！?/p>

　　北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志也明確表示，燕郊的房?jī)r(jià)被過(guò)度炒作。一位熟悉燕郊地產(chǎn)圈的人士告訴北青報(bào)記者，燕郊樓盤此番大漲，確有炒作的因素，部分樓盤存在捂盤惜售等情況。

　　上述人士雖然沒(méi)有“指名道姓”透露哪些燕郊樓盤在炒作房?jī)r(jià)，但值得關(guān)注的是河北省最近下發(fā)的一則整治規(guī)則也印證了，確實(shí)有炒作現(xiàn)象存在：為防止北京周邊地區(qū)炒作房?jī)r(jià)，近日，河北省住建廳、省國(guó)土資源廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)河北省北京周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，將嚴(yán)厲打擊北京周邊房地產(chǎn)企業(yè)“囤地炒地”，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)企業(yè)惡意炒作、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等行為。

　　對(duì)此，燕郊某大型樓盤的一名銷售經(jīng)理告訴北青報(bào)記者，燕郊的房?jī)r(jià)現(xiàn)在已高度敏感，再加上政府開(kāi)始監(jiān)管，估計(jì)未來(lái)漲價(jià)的空間已經(jīng)不大，除非有新的重大利好。

　　購(gòu)房故事

　　投資客：三年后無(wú)論漲跌都出手

　　故事一：猶豫的購(gòu)房人

　　9月13日下午，購(gòu)房人劉峻(化名)和女朋友去了趟燕郊，為了婚房，他已經(jīng)跑了不少新樓盤和二手房。劉峻是80后，老家在河南，研究生畢業(yè)以后在一家廣告公司上班，如今剛滿3年，由于北京5年的限購(gòu)政策，沒(méi)有北京戶口的劉峻一直沒(méi)法買房。

　　劉峻說(shuō)，本打算在今年年底結(jié)婚，但女朋友家人希望他們結(jié)婚時(shí)能在北京有一套房子?！霸瓉?lái)計(jì)劃等兩年再買，但現(xiàn)在房?jī)r(jià)又在漲，周末便約了女朋友一起來(lái)燕郊看看，不行先買一套，過(guò)兩年再換到北京去?！?/p>

　　當(dāng)天，劉峻兩人一共看了港中旅、天洋城4代兩個(gè)樓盤?！皟r(jià)格比想象的要高一些，之前以為至少能打個(gè)折，但銷售人員說(shuō)目前沒(méi)有折扣。如果是一萬(wàn)二左右還比較能接受?！碑?dāng)天，劉峻沒(méi)有下定決心在燕郊買房。他說(shuō)，下周末還要來(lái)看看燕郊的二手房，再和家人商量決定。

　　故事二：自信的投資客

　　在燕郊買房的群體中，投資客占相當(dāng)大的比例。作為京城一家媒體的編輯，陳明在今年4月份聽(tīng)到通州要成為城市副中心的傳聞之后，火速在燕郊的夏威夷南岸以單價(jià)1萬(wàn)元的價(jià)格，全款買了一套兩居室二手房。夏威夷南岸緊挨著潮白河，陳明買的二手房是一個(gè)景觀房。8月初，陳明將房子租給了燕郊的一位店主，租金每月2800元。

　　9月13日，記者在燕郊一家房產(chǎn)中介了解到，夏威夷南岸的精裝二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)達(dá)到1.3萬(wàn)元／平方米左右。陳明預(yù)計(jì)，隨著北京市政府的東遷，他的房子漲到1.8萬(wàn)元／平方米應(yīng)該問(wèn)題不大。“打算先租出去三年，三年之后無(wú)論漲多少都賣?！?/p>

　　財(cái)經(jīng)觀察

　　配套成燕郊樓市痛點(diǎn)

　　在實(shí)地探訪中，北青報(bào)記者多次向樓盤銷售人員表達(dá)對(duì)燕郊交通的擔(dān)憂。“6號(hào)線東延”被銷售人員反復(fù)提及。但北青報(bào)記者查詢相關(guān)的資料發(fā)現(xiàn)，北京地鐵總公司和廊坊方面均未確認(rèn)該消息——至少在2015年的規(guī)劃中，6號(hào)線東延是沒(méi)有的。

　　一位住在燕郊的北京上班族劉女士告訴北青報(bào)記者，從今年6月開(kāi)始，燕郊全城擁堵已是常態(tài)：“從102國(guó)道、燕郊行宮大街、燕順路上高速，在高峰期，花一個(gè)小時(shí)到一個(gè)半小時(shí)，幾乎成了常態(tài)?！?/p>

　　“最可怕的地方是南城。天洋城4代和夏威夷藍(lán)灣都屬于巨型社區(qū)，但這兩個(gè)小區(qū)目前沒(méi)有公交通勤，這種巨型社區(qū)的入住，將會(huì)給迎賓路與102國(guó)道帶來(lái)巨大的壓力?！眲⑴繐?dān)憂，目前燕郊大約有60萬(wàn)人口，隨著更多樓盤入住，燕郊到北京的交通將是個(gè)無(wú)解的難題。

　　在生活配套設(shè)施方面，銷售人員給看房客介紹了很多，但一問(wèn)時(shí)間，大多是幾年之后才能建成。而義務(wù)教育方面的缺乏，也被燕郊居民詬病。據(jù)了解，燕郊大量小學(xué)普遍超編，一些小學(xué)一個(gè)班級(jí)學(xué)生往往多達(dá)八九十人。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，配套設(shè)施決定市場(chǎng)健康程度，從目前看，環(huán)北京的燕郊等區(qū)域，配套設(shè)施的建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上樓盤的開(kāi)發(fā)速度。燕郊等區(qū)域恐怕無(wú)法支撐目前超過(guò)1.5萬(wàn)的房?jī)r(jià)。

　　本組文/本報(bào)記者 朱開(kāi)云