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“商戰(zhàn)”暗流涌動 下半年或迎淘貨機(jī)遇
- 發(fā)布時(shí)間:2015-09-17 15:32:41 來源:新民晚報(bào) 責(zé)任編輯:羅伯特
□地產(chǎn)評論員 蔡 駿
今年上半年上海樓市行情火爆,然而,住宅市場的搶眼掩蓋了商業(yè)地產(chǎn)在城市中迅速擴(kuò)張的表現(xiàn)。在一系列政策利好下,上海商業(yè)地產(chǎn)散售市場有望逐漸升溫,商業(yè)產(chǎn)品的集中入市或也為購房者帶來淘貨良機(jī)。
熱點(diǎn)不斷
不可否認(rèn),上海商業(yè)地產(chǎn)供求關(guān)系并不平衡。但從近期的供應(yīng)和成交來看,依然不乏熱點(diǎn)。
2015年商業(yè)項(xiàng)目月度供應(yīng)與往年相比走高。上個(gè)月供應(yīng)的熱點(diǎn)項(xiàng)目之一是外灘國際金融服務(wù)中心。有信息顯示,該項(xiàng)目坐落于外灘金融聚集帶核心位置,交通便捷,金融產(chǎn)業(yè)集中。
此外,雖然8月商業(yè)地產(chǎn)銷售成交量明顯下滑,但依然有項(xiàng)目熱賣,其中之一就是龍湖·北城天街,項(xiàng)目位于成熟的顧村大型居住區(qū)。來自中原地產(chǎn)的信息顯示,該項(xiàng)目成交均價(jià)不到2萬元/平方米。
不僅項(xiàng)目熱點(diǎn)頻出,在8月的商鋪銷售中,嘉定主城區(qū)、南翔和南橋新城板塊成為熱銷板塊。中原地產(chǎn)相關(guān)分析認(rèn)為,嘉定主城區(qū)屬于嘉定核心商務(wù)區(qū)所在,從外圍地帶來看,嘉定主城區(qū)相比松江、金山等區(qū)域離市中心更近,交通配套相對成熟,因而該地段成為目前外圍商業(yè)發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域。而隨著人氣的導(dǎo)入,社區(qū)商業(yè)和購物中心也在增多,該區(qū)域也屢屢登上月度熱銷板塊排名。
看點(diǎn)頗多
近日,位于華漕板塊的虹橋·正榮中心開盤,據(jù)媒體報(bào)道,該項(xiàng)目于開盤當(dāng)天就認(rèn)購了近8億元。此外,地處浦東張江的綠地智創(chuàng)商務(wù)中心、位于閘北的中環(huán)協(xié)信中心也在近日商辦項(xiàng)目的熱銷榜出現(xiàn)。
“近期熱銷的寫字樓項(xiàng)目多位于大虹橋、浦東自貿(mào)區(qū)輻射范圍內(nèi),可以說寫字樓是緊跟規(guī)劃走的。”中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟指出,寫字樓項(xiàng)目選址不能只看“人氣”,有吸引產(chǎn)業(yè)進(jìn)入能力的區(qū)域,更能增加辦公需求。
另外,軌道交通也是商業(yè)項(xiàng)目集聚人氣的著眼點(diǎn)。如前所述,軌交7號線劉行站地鐵上蓋項(xiàng)目——龍湖·北城天街項(xiàng)目便備受購房者青睞。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,該項(xiàng)目熱銷的一個(gè)重要原因便是交通便利。近年來,隨著上海軌道交通的完善與發(fā)展,軌交綜合體越發(fā)顯露優(yōu)勢。
“一旦有地鐵上的地塊推出就會吸引較多房企爭奪,但是此類地塊較少?!敝性禺a(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理盧文曦如是稱。同時(shí),他還認(rèn)為,并不是所有的“地鐵上蓋”項(xiàng)目都有優(yōu)勢?!叭绻罔F站與火車站或是汽車站等相連,人流雜,要引進(jìn)怎樣的商業(yè)才能適合客群是個(gè)難題?!苯裹c(diǎn)突出
事實(shí)上,在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的大背景下,商業(yè)地產(chǎn)的前景更被聚焦——浦東迪士尼開園在即,周邊商業(yè)升級已“板上釘釘”;前灘板塊總部經(jīng)濟(jì)確立,商業(yè)用地高價(jià)地塊頻現(xiàn);虹橋商務(wù)區(qū)則成為今年的熱點(diǎn)。城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、發(fā)展或?qū)樯虡I(yè)地產(chǎn)投資帶來機(jī)遇。
數(shù)據(jù)顯示:8月寫字樓成交面積排名前十的板塊主要集中在城市副中心,包括莘莊板塊、張江板塊、長風(fēng)板塊,最近“火熱”的彭浦板塊更是占據(jù)了8月寫字樓成交面積首位。商鋪成交密集的板塊則主要集中在外環(huán)外,盡管板塊特點(diǎn)各異,但其中也不乏共性——區(qū)域升級、人口快速導(dǎo)入、周邊事件性利好等。
而據(jù)瑞鉑慧家商業(yè)地產(chǎn)研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,在經(jīng)歷了九月初的蟄伏之后,上周上海商業(yè)市場呈現(xiàn)回暖的態(tài)勢,供應(yīng)量和成交均價(jià)小幅回升,成交量連續(xù)三周走高。
瑞鉑慧家商業(yè)地產(chǎn)研究部分析師葛嶺表示,在一系列政策利好下,上海商業(yè)市場也逐漸升溫,臨近年底,絕大部分開發(fā)企業(yè)都將為爭取一個(gè)漂亮的全年業(yè)績而進(jìn)入推盤旺季。預(yù)計(jì)九、十月份,商業(yè)市場成交量有望保持增長勢頭。
特色項(xiàng)目
中鐵諾德國際中心
項(xiàng)目地處虹橋樞紐和莘莊樞紐的第一輻射圈,四縱四橫城市快速干道環(huán)繞周邊。項(xiàng)目是由2座17層甲級寫字樓和2座4層精品商業(yè)樓組成的商業(yè)辦公綜合體,其中辦公樓面積為48887平方米,商業(yè)面積為20417平方米。
綠地虹橋世界中心
虹橋世界中心是綠地集團(tuán)在上海大虹橋區(qū)域的旗艦型項(xiàng)目,是“商辦生態(tài)完善”的項(xiàng)目,總建筑面積達(dá)55萬平方米。
目前在售100-400平方米寫字樓,另有90-200平方米商鋪在售。
滬樓市“推盤潮”來襲
據(jù)上海鏈家市場研究部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示:上周(2015年9月7日—9月13日)上海市商品住宅成交面積為34.87萬平方米,環(huán)比前周上漲59.82%,成交均價(jià)為28195元/平方米,環(huán)比前周下滑10.95%。
上周商品住宅供應(yīng)量繼續(xù)上漲,已超40萬平方米,再度刷新年內(nèi)新高紀(jì)錄,其中剛需項(xiàng)目仍為供應(yīng)主力。上周高端市場成交量有所上揚(yáng),成交較為集中的區(qū)域主要為浦東、徐匯和閘北。
上海鏈家市場研究部總監(jiān)陸騎麟表示,隨著時(shí)間的推進(jìn),開發(fā)商推盤熱情逐漸高漲,預(yù)計(jì)近期將會有一波開盤熱潮,在項(xiàng)目交易上也會有較為集中的表現(xiàn)。
“城市生活嘉年華”受關(guān)注
國內(nèi)外度假型置業(yè)成新寵
近年來,海外置業(yè)一直是購房者頗為關(guān)注的市場。與此同時(shí),目前,股市的漲跌,人民幣匯率的變化,也在一定程度上影響著人們的置業(yè)選擇。
由此,作為房產(chǎn)置業(yè)和金融投資首次同場競技的展覽會,9月11日開幕的城市生活嘉年華房產(chǎn)置業(yè)及金融投資展覽會就吸引了諸多購房者的視線。
與往年不同,今年為期三天的展會首次將房產(chǎn)置業(yè)和金融投資設(shè)在同一展廳,方便市民進(jìn)行一站式比較,找到更適合自己家庭金融生活的定位。展會期間現(xiàn)場氣氛活躍,國內(nèi)外度假型置業(yè)更成為展會的一大亮點(diǎn)。
位于啟東的綠地長島特別引起了關(guān)注,其集黃金海岸、黃金水道、黃金大通道于一身,加之與上海的近距離,項(xiàng)目優(yōu)勢鮮明。
此外,本屆“城市生活嘉年華”還有來自全球多個(gè)國家的海外置業(yè)項(xiàng)目參展,從海濱別墅到熱帶度假勝地,從高爾夫別墅到市中心的豪華公寓,不乏有普吉島、黃金海岸、曼谷CBD等度假型房產(chǎn)華麗來襲。
業(yè)內(nèi)人士稱,以度假養(yǎng)老為主的海外房產(chǎn)在近幾年頗受購房者青睞。而專家也預(yù)計(jì),人們對置業(yè)海外住宅的興趣將日益提高,且不只是為了獲得回報(bào)或租金收益,也期望實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的重新配置。
業(yè)內(nèi)點(diǎn)評
相比住宅,置業(yè)商業(yè)地產(chǎn)因其產(chǎn)品類型的不同,投資側(cè)重點(diǎn)也各有差異。發(fā)現(xiàn)商鋪、寫字樓、酒店式公寓自身價(jià)值,是投資的基石。
商鋪:關(guān)注未來人口密集區(qū)
不可否認(rèn),在商業(yè)地產(chǎn)投資中,商鋪投資的風(fēng)險(xiǎn)較大,尤其是目前實(shí)體商業(yè)受互聯(lián)網(wǎng)沖擊的背景下,空鋪的現(xiàn)象并不少見。盡管整體環(huán)境并不樂觀,但也并非沒有機(jī)會。尋找估值合理、未來發(fā)展?jié)摿Υ蟮陌鍓K是商鋪投資的方向。
業(yè)內(nèi)人士指出,未來人口密集區(qū)的商鋪產(chǎn)品可重點(diǎn)關(guān)注。以南翔及周浦為例,近兩年板塊人口導(dǎo)入速度較快,隨之帶動周邊商業(yè)能級的快速提升。另一方面,未來大型社區(qū)周邊的商鋪目前仍處在價(jià)格洼地,置業(yè)或更穩(wěn)健。不過,切忌選擇社區(qū)外圍產(chǎn)品,缺乏人氣,即便是沿街商鋪或也難言合理的投資回報(bào)。
寫字樓:城市紅利區(qū)域或有驚喜
業(yè)內(nèi)人士稱,核心區(qū)域?qū)懽謽堑膬r(jià)值已經(jīng)十分明確,但數(shù)千萬元以上的啟動資金對于普通人而言并非易事。相比之下,外環(huán)周邊的寫字樓產(chǎn)品反倒成為值得挖掘的去處。
從價(jià)格來看,遠(yuǎn)郊寫字樓在投資人心中未能形成價(jià)值認(rèn)知,導(dǎo)致認(rèn)可度較低。開發(fā)企業(yè)以價(jià)格換量,甚至和住宅形成價(jià)格倒掛。從區(qū)域租金來看,一些外環(huán)周邊寫字樓收益并不低,租金回報(bào)率的高低決定著產(chǎn)品未來的價(jià)值潛力。從板塊方面來看,具有城市紅利的區(qū)域內(nèi),小型寫字樓的需求或形成爆發(fā)式增長。
酒店式公寓:把握“城心”機(jī)遇
從近兩年的銷售數(shù)據(jù)看,酒店式公寓是購房者出手最為頻繁的商業(yè)產(chǎn)品,其宜住宜辦公的特性受到買家青睞。然而想要挖掘上海酒店式公寓的價(jià)值并不容易,更有不少產(chǎn)品遭遇了價(jià)值滯漲。
近年來,酒店式公寓的機(jī)遇出現(xiàn)在迪士尼區(qū)域,價(jià)值受到了買家、業(yè)內(nèi)的認(rèn)可。
此外,越靠近市中心的酒店式公寓越具投資價(jià)值。酒店式公寓的租金回報(bào)也是判斷項(xiàng)目價(jià)值的重要依據(jù)。顯然,“城心”的租金更高。
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