都市寫(xiě)字樓以及由寫(xiě)字樓為主體構(gòu)成的中央商務(wù)區(qū)，日益成為現(xiàn)代都市宏大經(jīng)濟(jì)的引擎和推進(jìn)器，寫(xiě)字樓也漸變成為一座城市現(xiàn)代高端商群與潮流引領(lǐng)的龐大象征體?，F(xiàn)代寫(xiě)字樓的辦公場(chǎng)景很容易讓人們想到影視作品中男女主人公隔著偌大的玻璃墻在遠(yuǎn)遠(yuǎn)地傳遞著某種情感，這就是現(xiàn)代都市人的生活與現(xiàn)代化的寫(xiě)字樓融為一體的美好景象。近年來(lái)，石家莊高端寫(xiě)字樓的出現(xiàn)大有波濤洶涌之勢(shì)，一些新概念5A、甲級(jí)寫(xiě)字樓，LOFT公館、EOD花園的新概念，以及第四代國(guó)際智能化的寫(xiě)字樓不斷進(jìn)入都市人的視野，那么都市寫(xiě)字樓的花樣蝶變和之后的命運(yùn)、之后的投資前景又將如何？

　　□本報(bào)記者 李小白

　　石家莊寫(xiě)字樓是否供大于求

　　石家莊寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的歷史很短。隨著石家莊投資環(huán)境的改善和外來(lái)企業(yè)的不斷進(jìn)入，市政府在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市綠化等方面做了大量整治工作，為石家莊寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)了巨大的發(fā)展空間。2005年，石家莊寫(xiě)字樓開(kāi)始放量：中華商務(wù)中心、華海環(huán)球廣場(chǎng)、麗迪亞商務(wù)中心、先天下等一座座寫(xiě)字樓拔地而起，一時(shí)間5A標(biāo)準(zhǔn)、智能化、CBD等各種概念滿天飛，寫(xiě)字樓市場(chǎng)似乎迎來(lái)了歷史性的發(fā)展時(shí)期。

　　有人說(shuō)，石家莊早期寫(xiě)字樓辦公環(huán)境欠缺太多的人性化設(shè)計(jì)、內(nèi)部緊密的空間分隔和較差的空氣質(zhì)量都給人一種壓迫感，使得本來(lái)工作壓力就很大的白領(lǐng)們長(zhǎng)時(shí)間的在這種環(huán)境中工作會(huì)感覺(jué)身心疲憊不堪。

　　當(dāng)市場(chǎng)上寫(xiě)字樓千篇一律的在向“星級(jí)”、“智能”、“高雅”靠近時(shí)，曾發(fā)現(xiàn)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的疲軟和空置面積的攀升。2007年省會(huì)石家莊寫(xiě)字樓市場(chǎng)放量不大，與前兩年的紅火場(chǎng)面相比有些平淡，進(jìn)入了一個(gè)調(diào)整期，基本屬于尾盤(pán)消化階段，可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商們?cè)谥?jǐn)慎、理性的尋找突破口。從石家莊經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)發(fā)展的大環(huán)境看，這種低糜是暫時(shí)的，這種調(diào)整是必然的。

　　到了2010年以后的萬(wàn)象天成、金世界、勒泰中心、新源NASA，當(dāng)這些5A、甲級(jí)寫(xiě)字樓不斷進(jìn)入人們的視野中時(shí)，人們不僅感慨，石家莊寫(xiě)字樓進(jìn)入了5A時(shí)代。如今，當(dāng)萬(wàn)達(dá)5A寫(xiě)字樓、華強(qiáng)廣場(chǎng)、海悅天地國(guó)際的崛起，標(biāo)志著石家莊的高端、頂級(jí)寫(xiě)字樓和新概念寫(xiě)字樓已經(jīng)進(jìn)入了蓬勃的發(fā)展時(shí)期。

　　一時(shí)間，有人說(shuō)，目前石家莊的寫(xiě)字樓是過(guò)剩的，是供大于求；但也有人分析認(rèn)為，石家莊作為未來(lái)規(guī)劃500萬(wàn)人口的現(xiàn)代化大都市，就目前的寫(xiě)字樓體量供給還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

　　石家莊市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)李水源認(rèn)為，寫(xiě)字樓市場(chǎng)關(guān)鍵還在于城市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和城市的環(huán)境，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好了，不管是中型企業(yè)也好，還是小微企業(yè)，都會(huì)如雨后春筍般興起，寫(xiě)字樓市場(chǎng)肯定是有需求的；當(dāng)然，打造城市環(huán)境也是重要的決定因素之一，城市環(huán)境好了，外資和外企都來(lái)了，寫(xiě)字樓市場(chǎng)也就大有可為。

　　區(qū)域、交通和整體配套決定寫(xiě)字樓客群

　　每個(gè)城市的發(fā)展都會(huì)形成其自有的商業(yè)格局，隨著石家莊近些年快速的發(fā)展，較為成熟的商業(yè)區(qū)域有：廣安商業(yè)區(qū)、北國(guó)商圈、東購(gòu)、新百商圈、藝術(shù)中心金融商業(yè)區(qū)，這些區(qū)域目前聚集了石家莊70%左右的寫(xiě)字樓，已成為標(biāo)準(zhǔn)意義的商務(wù)區(qū)。

　　換做若干年前，很少有人能把緊張忙碌的工作環(huán)境和花園般的商務(wù)中心聯(lián)系在一起。如今，石家莊已經(jīng)有了多個(gè)商務(wù)中心項(xiàng)目，這種集綜合辦公、商務(wù)、科研、服務(wù)于一體的商務(wù)花園，既借鑒了發(fā)達(dá)國(guó)家的獨(dú)棟辦公的舒適度高、容積率低、綠化面積大、私密性強(qiáng)等優(yōu)點(diǎn)，又結(jié)合了景觀、綠地、水景等自身創(chuàng)新特色，迅速成為高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)的新亮點(diǎn)。

　　此外，獨(dú)立于辦公物業(yè)的軟硬件之外的，是現(xiàn)在的寫(xiě)字樓定位更突顯了產(chǎn)業(yè)集聚特性，典型的如勒泰中心、華強(qiáng)廣場(chǎng)等項(xiàng)目，在一個(gè)寫(xiě)字樓之中聚集了大批的銀行、投資、擔(dān)保、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、咨詢顧問(wèn)等機(jī)構(gòu)，工作中的很多相關(guān)事宜甚至無(wú)需走出大門(mén)就可以解決，大大提升了工作效率和便利度，這也是新興辦公物業(yè)改變?nèi)藗兩畹闹匾糠帧?/p>

　　另外，隨著寫(xiě)字樓市場(chǎng)的不斷發(fā)展，位于中山路沿線的恒潤(rùn)時(shí)代和華潤(rùn)萬(wàn)象城的城市綜合體的建設(shè)，必定會(huì)助推省會(huì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的新起點(diǎn)。

　　去年年底在一次寫(xiě)字樓高峰論壇中，石家莊商業(yè)聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)曹潤(rùn)亭提到一組數(shù)字，他說(shuō)目前石家莊的商業(yè)屬于中速增長(zhǎng)期，在三次產(chǎn)業(yè)劃分里面，石家莊才40%多一點(diǎn)，按“石家莊加快現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的實(shí)施意見(jiàn)”中提出的，到2017年石家莊三產(chǎn)的增加值應(yīng)該是比重占到51%。從這些數(shù)字來(lái)看，石家莊還有十年的寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展空間，因?yàn)樯虡I(yè)的需求還有一個(gè)從40%到51%的空間。

　　從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，省會(huì)石家莊的寫(xiě)字樓發(fā)展空間還很大，那么是不是意味著在哪投資寫(xiě)字樓都是成功的呢？對(duì)此，石家莊世聯(lián)房地產(chǎn)咨詢有限公司代理部總經(jīng)理車(chē)萬(wàn)里分析認(rèn)為，投資寫(xiě)字樓要考慮商業(yè)氛圍和地段優(yōu)勢(shì)這兩大基礎(chǔ)元素。比如說(shuō)，北京的國(guó)貿(mào)大家都很熟悉，早在2007年的時(shí)候大概這里容納了20萬(wàn)的就業(yè)人口，到了兩年后的2009年的時(shí)候就帶成了一個(gè)新的所謂中心，其中代表的作品就是華貿(mào)中心，華貿(mào)中心為什么高端，為什么能吸納接近于世界上40%的跨國(guó)金融企業(yè)在里面辦公，除了地段之外，還有新的區(qū)域、新的交通模式和它寫(xiě)字樓自身的整體配套，都是決定了寫(xiě)字樓將來(lái)的客戶群體。

　　你去投資品牌寫(xiě)字樓往往會(huì)十拿九穩(wěn)

　　近兩年來(lái)，石家莊甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展，軟硬件不斷升級(jí)，經(jīng)營(yíng)管理水平持續(xù)提高，但與北京、上海等國(guó)內(nèi)一線城市相比仍存在一定距離。隨著甲級(jí)寫(xiě)字樓存量穩(wěn)步提升，持有型物業(yè)逐漸增加，寫(xiě)字樓的整體形象會(huì)有一定提升。當(dāng)裕西商圈、新百商圈、新客站商圈、長(zhǎng)安區(qū)談固商圈等區(qū)域的高端寫(xiě)字樓相繼入市，這將會(huì)為石家莊市區(qū)的甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)更多的新增供應(yīng)。新建寫(xiě)字樓的放量，寫(xiě)字樓的區(qū)域也在不斷外圍化，新增供應(yīng)將向更高檔、更優(yōu)質(zhì)的方向發(fā)展，未來(lái)石家莊寫(xiě)字樓市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)入一個(gè)全新的跨越式階段。

　　從縱向角度來(lái)看石家莊寫(xiě)字樓市場(chǎng)，可以發(fā)現(xiàn)寫(xiě)字樓市場(chǎng)一直在經(jīng)歷著產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)與替代的爭(zhēng)奪發(fā)展線條。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，第一代老寫(xiě)字樓通常稱為辦公樓，只能滿足于基本辦公功能；第二代寫(xiě)字樓的內(nèi)部空間開(kāi)始針對(duì)客戶靈活分割，智能化水準(zhǔn)有所提升；第三代寫(xiě)字樓已完全滿足國(guó)際化商務(wù)辦公的需要，在這種前提下，第四代寫(xiě)字樓的出現(xiàn)就順理成章了。第四代寫(xiě)字樓的實(shí)質(zhì)是與國(guó)際化接軌，與前三代寫(xiě)字樓相比，第四代寫(xiě)字樓的目標(biāo)客戶明確、景觀要求更高、更多商務(wù)空間、提倡綠色環(huán)保和高智能化。

　　河北九易莊宸工程設(shè)計(jì)有限公司總經(jīng)理劉曄認(rèn)為，寫(xiě)字樓發(fā)展年代的更替是必然。但寫(xiě)字樓第一個(gè)基礎(chǔ)還是品牌，因?yàn)榭腿涸谶x擇辦公樓的時(shí)候，首先想到的是這一組建筑物叫什么什么廣場(chǎng)，或叫什么什么中心是否響亮，容易被記住，所以這是最大的面子。面子來(lái)自哪里？面子就是來(lái)自品牌化，也就是說(shuō)，你去投資品牌寫(xiě)字樓往往會(huì)得到十拿九穩(wěn)的回報(bào)。

　　有人說(shuō)，未來(lái)寫(xiě)字樓發(fā)展的重要趨勢(shì)是將辦公、會(huì)議、商業(yè)、居住、餐飲、文化、娛樂(lè)等豐富的共享資源進(jìn)行組合，使客戶受到更廣泛的特色服務(wù)和資源支持。在各部分之間建立一種互相依存、互補(bǔ)、互助的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的復(fù)雜而有機(jī)統(tǒng)一的綜合體。

　　投資者說(shuō)

　　投資寫(xiě)字樓必須過(guò)“五關(guān)”

　　惹目顧問(wèn)機(jī)構(gòu)執(zhí)行總經(jīng)理 張金峰

　　我們知道寫(xiě)字樓投資的目的，是為了資產(chǎn)升值與獲取相對(duì)更優(yōu)的投資回報(bào)率。當(dāng)下石家莊寫(xiě)字樓市場(chǎng)供大于求，魚(yú)龍混雜，因此我建議在投資時(shí)把好五大關(guān)：

　　一是地段，盡量選取公交路線發(fā)達(dá)的南北路與東西路交匯的地方，保障未來(lái)承租用戶出行與歸來(lái)的便利性，但又要避免過(guò)于擁堵的地段；二是規(guī)模，盡量選取建筑群而不是單體建筑，有規(guī)模才有物業(yè)的贏利空間，有贏利的物業(yè)公司服務(wù)的商務(wù)樓，品質(zhì)才能在運(yùn)營(yíng)后得到切實(shí)的保障；三是純粹，盡量選擇純粹的寫(xiě)字樓進(jìn)行投資，商務(wù)公寓更多的是按套出租的，只有純粹的寫(xiě)字樓是按平米核算出租的，套價(jià)是限制性增長(zhǎng)而單平米核算可以是自由式增長(zhǎng)的；四是車(chē)位，盡量選擇車(chē)位相對(duì)充足的寫(xiě)字樓進(jìn)行投資，石家莊的私家車(chē)已超過(guò)百萬(wàn)輛，每年還在百分之十以上的遞增，因此車(chē)位的配比對(duì)商務(wù)樓的重要性不言而喻；五是商業(yè)配套，一個(gè)人基本白天的時(shí)間都會(huì)在寫(xiě)字樓里度過(guò)，早上與中午的飲食，晚上與同事、朋友及客戶的互動(dòng)都會(huì)在寫(xiě)字樓的周邊度過(guò)，因此寫(xiě)字樓的餐飲、娛樂(lè)、休閑配套也是越便利越好。

　　寫(xiě)字樓回報(bào)率高于住宅投資

　　Jeeploud品牌 石家莊店 店長(zhǎng) 任麗葉

　　在政策調(diào)控期間，許多投資者都將目光轉(zhuǎn)向投資寫(xiě)字樓上。無(wú)論從外界因素還是自身因素來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率高于住宅投資，是越來(lái)越多人意識(shí)到的問(wèn)題。在寫(xiě)字樓風(fēng)起云涌之際，如何投資寫(xiě)字樓成了眾多投資者關(guān)注的問(wèn)題。

　　現(xiàn)在人們已經(jīng)認(rèn)識(shí)到投資寫(xiě)字樓的一些關(guān)鍵元素，這個(gè)投資群體正在逐步增長(zhǎng)。從實(shí)際情況來(lái)看，投資寫(xiě)字樓的回報(bào)率要遠(yuǎn)高于住宅投資。目前住宅價(jià)格處于高位的水平，已經(jīng)失去了投機(jī)的機(jī)會(huì)。而且住宅出租的價(jià)格并不可觀，空置住宅還將伴隨空置費(fèi)、暖氣費(fèi)用等支出，目前購(gòu)買(mǎi)住宅投資只能起到保值的作用，而寫(xiě)字樓的出租，則能帶來(lái)穩(wěn)定良好的租金收益，而投資寫(xiě)字樓可以在10年甚至更短的時(shí)間內(nèi)收回成本。

　　投資寫(xiě)字樓一定要認(rèn)準(zhǔn)中心，這個(gè)中心可以是CBD中心，可以是金融中心，也可以是貿(mào)易中心，在這些中心地帶，有企業(yè)發(fā)展需要的全配套服務(wù)，不論周邊的交通環(huán)境多么暢通，寫(xiě)字樓仍然需要在核心的區(qū)域才有升值空間。

　　投資寫(xiě)字樓要考慮市場(chǎng)認(rèn)可度

　　石家莊眾創(chuàng)空間投資公司 劉明遠(yuǎn)

　　由于地標(biāo)性的建筑升值空間較大，所以投資寫(xiě)字樓要選擇城市的地標(biāo)式建筑。寫(xiě)字樓發(fā)展至今，已經(jīng)不僅僅是作為辦公用的場(chǎng)所，同時(shí)還代表了企業(yè)的形象，甚至反映了企業(yè)的資金實(shí)力。與商業(yè)類似的道理，如果購(gòu)買(mǎi)的寫(xiě)字樓知名度很低，市場(chǎng)認(rèn)可度較差，那升值空間自然不會(huì)很高。在選擇寫(xiě)字樓時(shí)，投資者要將這一因素考慮進(jìn)入。

　　雖然節(jié)能環(huán)保在目前投資寫(xiě)字樓的注意事項(xiàng)中并不是主流，但是隨著這種意識(shí)的不斷提升，能否在享受到同等品質(zhì)的同時(shí)，將運(yùn)營(yíng)成本降到最低，將是未來(lái)寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)的因素。苗業(yè)內(nèi)人士表示，寫(xiě)字樓的運(yùn)營(yíng)成本相對(duì)于住宅來(lái)說(shuō)還是比較高，如果能夠節(jié)省10%-20%的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，那么對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，也將是一項(xiàng)支出的節(jié)省。不過(guò)對(duì)于這一點(diǎn)，需要寫(xiě)字樓真正投入使用之后才能體現(xiàn)出來(lái)。