近期包括豐臺(tái)區(qū)的懋源·釣云臺(tái)、東壩的龍湖·天璞、劉娘府的遠(yuǎn)洋·天著春秋等一批全新的豪宅產(chǎn)品紛紛入市。除了釣云臺(tái)位于三環(huán)沿線外，絕大多數(shù)的新品豪宅都是位于五環(huán)外的項(xiàng)目，這批新入市的豪宅項(xiàng)目雖然出身較高，多是近年來(lái)的地王產(chǎn)品，但無(wú)一例外，所在的東壩、石景山等區(qū)域都不是在傳統(tǒng)的豪宅聚集區(qū)，即便個(gè)個(gè)定價(jià)不菲，但所在位置的先天劣勢(shì)，讓不少意向購(gòu)房人心存疑慮。

　　不過(guò)，這難不倒開(kāi)發(fā)商們，抱團(tuán)打造新區(qū)域成了當(dāng)前市場(chǎng)的慣用招數(shù)，即便像從來(lái)沒(méi)有豪宅基因的東壩，也因?yàn)楹愦蟆埡?、首開(kāi)、保利等房企的聯(lián)合進(jìn)入和打造，一改以往的改善甚至剛需的形象，新盤屢屢漲價(jià)，成為新的豪宅聚集地。

　　市場(chǎng)

　　新品豪宅扎堆入市

　　在利好政策頻出的背景下，在地王不斷涌現(xiàn)的刺激下，今年北京市的豪宅市場(chǎng)也是百家爭(zhēng)鳴，一路飄紅。數(shù)據(jù)顯示，8月份，北京市報(bào)價(jià)6萬(wàn)元/平米以上的豪宅成交量為342套，環(huán)比增長(zhǎng)4%，成交均價(jià)也上漲了5%。在此契機(jī)下，更多的豪宅項(xiàng)目加快了入市的腳步，像豐臺(tái)區(qū)的懋源·釣云臺(tái)、東壩的龍湖·天璞、劉娘府的遠(yuǎn)洋·天著春秋等一批全新的豪宅產(chǎn)品紛紛入市。

　　這些豪宅產(chǎn)品都是單套價(jià)格千萬(wàn)級(jí)以上的奢侈品，集中入市很大程度上是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)企業(yè)將9、10月份視做今年最好的銷售時(shí)機(jī)，一位業(yè)內(nèi)人士表示，雖然定價(jià)不菲，但各家開(kāi)發(fā)商對(duì)于豪宅產(chǎn)品仍很有信心。

　　市場(chǎng)成交的數(shù)據(jù)也佐證了開(kāi)發(fā)商的判斷。根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年8月，北京公寓豪宅(報(bào)價(jià)6萬(wàn)元/平方米以上)市場(chǎng)共有34個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)成交，共實(shí)現(xiàn)公寓豪宅產(chǎn)品成交342套，成交面積6.1萬(wàn)平方米，環(huán)比分別上漲4%、13%。與此同時(shí)，8月北京公寓豪宅市場(chǎng)的成交均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了69698元/平方米，環(huán)比上漲5%，眼瞅就要觸及到7萬(wàn)元/平方米的價(jià)格。這一成交均價(jià)也創(chuàng)造了近6個(gè)月以來(lái)的新高。

　　成交量與成交價(jià)格雙雙走高，也讓市場(chǎng)上對(duì)于豪宅產(chǎn)品過(guò)多，供大于求的爭(zhēng)議顯得不那么重要了。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，政策寬松與市場(chǎng)流動(dòng)性的充沛，是近期北京豪宅市場(chǎng)持續(xù)保持成交旺盛的原因。而隨著“限外令”的松綁，又將釋放部分外籍購(gòu)買力，預(yù)計(jì)未來(lái)數(shù)月北京公寓豪宅市場(chǎng)成交將繼續(xù)保持旺盛態(tài)勢(shì)。

　　趨勢(shì)

　　搶購(gòu)房人 豪宅高調(diào)多盤聯(lián)動(dòng)

　　然而，豪宅市場(chǎng)真的這么火爆嗎?千萬(wàn)級(jí)別的豪宅像白菜一樣，一房難求？

　　至少在開(kāi)發(fā)商看來(lái)，對(duì)豪宅的信心是無(wú)比堅(jiān)定的。懋源地產(chǎn)近期在推出南三環(huán)的釣云臺(tái)項(xiàng)目時(shí)，其負(fù)責(zé)人就表示，“將通過(guò)定制化的產(chǎn)品，將釣云臺(tái)打造為北京高端市場(chǎng)的又一個(gè)精品；龍湖也在天璞系列的發(fā)布儀式上，高調(diào)宣稱，天璞項(xiàng)目將是北京最宜居、最優(yōu)潛力的城市新核心區(qū)產(chǎn)品。

　　但是，無(wú)論開(kāi)發(fā)商如何信誓旦旦，最終還是要看購(gòu)房人是否買賬。

　　“你們項(xiàng)目都五環(huán)外了，地鐵都沒(méi)開(kāi)通，怎么能賣到8萬(wàn)多一平？我現(xiàn)在住的北二環(huán)的房子都賣不了這么高?！痹邶埡组_(kāi)天璞新品發(fā)布會(huì)結(jié)束后，有意向購(gòu)房人這樣詢問(wèn)置業(yè)顧問(wèn)。

　　“從你們的豪宅項(xiàng)目到門頭溝似乎比到二環(huán)更近，憑什么動(dòng)輒一套別墅就要幾千萬(wàn)?”在遠(yuǎn)洋天著春秋的發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，也有意向購(gòu)房人這樣詢問(wèn)銷售經(jīng)理。

　　這些疑問(wèn)也代表購(gòu)房人對(duì)這些新豪宅項(xiàng)目的憂慮。開(kāi)發(fā)商自然也是心知肚明。因此，最近北京越來(lái)越多的豪宅開(kāi)始改變以往低調(diào)、神秘的風(fēng)格。為了搶奪有限的豪宅買家，這些項(xiàng)目開(kāi)始頻頻亮相。尤其是一些大型房企，更是將旗下的豪宅產(chǎn)品與其他的改善型項(xiàng)目甚至剛需性項(xiàng)目放在一起，搞多盤聯(lián)動(dòng)。

　　像遠(yuǎn)洋在推出千萬(wàn)級(jí)豪宅別墅遠(yuǎn)洋天著春秋時(shí)，搞了個(gè)七盤聯(lián)動(dòng)，甚至將門頭溝的遠(yuǎn)洋新天地和房山的遠(yuǎn)洋春天著這兩個(gè)小戶型商住項(xiàng)目也放在一起聯(lián)動(dòng)。

　　類似的還有首開(kāi)集團(tuán)，也即將發(fā)布旗下20個(gè)項(xiàng)目的聯(lián)動(dòng)促銷。就連一向以高端豪宅專家自詡的融創(chuàng)，也推出了旗下9個(gè)項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)促銷，其中既有改善型樓盤，也有像融創(chuàng)使館壹號(hào)院這樣的明星豪宅產(chǎn)品。

　　對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，之所以眾多開(kāi)發(fā)商密集開(kāi)始將旗下項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)促銷，一方面是因?yàn)椋勒I家有限，而豪宅項(xiàng)目卻不斷涌現(xiàn)新品，為了抓牢買房人，各個(gè)房企希望從內(nèi)部開(kāi)始挖潛，整合所有項(xiàng)目的客戶資源，尋找高端購(gòu)房人。同時(shí)另一方面也是因?yàn)榻鹁陪y十的到來(lái)，對(duì)于豪宅可以說(shuō)是今年最后的銷售旺季，因此，紛紛推出多盤聯(lián)動(dòng)，壯大聲勢(shì)。

　　抱團(tuán)

　　開(kāi)發(fā)商聯(lián)手打造新豪宅區(qū)

　　一邊是各大開(kāi)發(fā)商都在通過(guò)多盤聯(lián)動(dòng)打品牌，搶奪購(gòu)房人資源。另一邊，開(kāi)發(fā)商為了賣掉并不好賣的豪宅產(chǎn)品，彼此之間也相互協(xié)助，聯(lián)手將原本空白的新區(qū)域打造為新的豪宅聚集區(qū)。而東壩就是最典型的例子。

　　東壩，這個(gè)五環(huán)外的區(qū)域配套并不完善，至今沒(méi)有地鐵經(jīng)過(guò)，甚至被業(yè)內(nèi)認(rèn)為臟亂差，除了離五環(huán)較近以外，似乎很難找到天生的豪宅基因。尤其是在2013年恒大入駐前，區(qū)域內(nèi)商品房?jī)r(jià)格還停留在兩萬(wàn)多。

　　彼時(shí)首開(kāi)常青藤均價(jià)2.5萬(wàn)元/平方米左右，奧林匹克花園2013年8月份入市報(bào)價(jià)為3.7萬(wàn)元/平方米左右。不過(guò)，隨著恒大以超過(guò)5萬(wàn)元/平方米的單價(jià)在東壩拿地，兩個(gè)項(xiàng)目隨后都將售價(jià)提升到每平方米4萬(wàn)元至5萬(wàn)元。

　　恒大進(jìn)入只是打響了東壩變身的第一槍，隨后，龍湖、保利、首開(kāi)等知名房企紛紛在東壩拿地，最近出讓的東壩住宅用地是9月8日成交的東壩南區(qū)1106-657地塊，拍出單價(jià)接近恒大當(dāng)時(shí)的地王價(jià)格，達(dá)到了4.7萬(wàn)元/平方米樓面價(jià)，毫無(wú)疑問(wèn)，未來(lái)又將給這個(gè)版塊再添一個(gè)單價(jià)十萬(wàn)加的豪宅項(xiàng)目。

　　有意思的是，該項(xiàng)目的競(jìng)得者是保利龍湖首開(kāi)聯(lián)合體。而這三家房企本身都在東壩開(kāi)發(fā)有豪宅產(chǎn)品，業(yè)內(nèi)人士表示，這幾家開(kāi)發(fā)商聯(lián)合拿地，通過(guò)產(chǎn)品差異化，聯(lián)手做熟區(qū)域的算盤已經(jīng)打響。

　　東壩的房?jī)r(jià)也在各家開(kāi)發(fā)商連拉帶拽下，在高地價(jià)的助推下，迅速脫離剛需行列，躋身豪宅。

　　據(jù)悉，恒大東壩項(xiàng)目定名為恒大華府，基本戶型都在200-300平米以上。恒大要求這個(gè)項(xiàng)目首期開(kāi)盤價(jià)就在13萬(wàn)元/平方米。目前東壩唯一一個(gè)在售項(xiàng)目利錦府，二期開(kāi)盤定價(jià)由一期的49000元/平方米跳漲至59909元/平方米。

　　另一個(gè)典型的抱團(tuán)將空白區(qū)域打造為豪宅區(qū)的就是孫河板塊，最近在懋源拿地后，該區(qū)域云集了龍湖、首開(kāi)、泰禾、中糧等多家開(kāi)發(fā)企業(yè)，產(chǎn)品全部為千萬(wàn)級(jí)別的高端項(xiàng)目，懋源地產(chǎn)負(fù)責(zé)人在拿地后對(duì)北青報(bào)記者表示，孫河是城區(qū)內(nèi)唯一一個(gè)政府著意打造的高端低密居住區(qū)，因此吸引了很多房企。同時(shí)，前期進(jìn)駐的開(kāi)發(fā)商都是主流、品牌企業(yè)，打造的產(chǎn)品均為高端，已經(jīng)推動(dòng)孫河成為北京樓市的熱點(diǎn)區(qū)域。

　　正是在各家開(kāi)發(fā)商的共同合作下，孫河、東壩形成了新的豪宅聚集區(qū)域，在未來(lái)的規(guī)劃、交通以及配套利好的支撐下，雖然有購(gòu)房人不斷質(zhì)疑其高價(jià)的合理性，但開(kāi)發(fā)商仍相信多宗住宅用地高價(jià)出讓，會(huì)讓這些新的區(qū)域高價(jià)項(xiàng)目逐漸被接受。文/本報(bào)記者 李桁