□地產(chǎn)評(píng)論員 蔡琦雯

　　在經(jīng)歷了“淡季不淡”之后，房企加快了入市的節(jié)奏，并推出適度的優(yōu)惠，擬抓住9、10月的銷售良機(jī)，提前應(yīng)戰(zhàn)全年的銷售目標(biāo)。業(yè)內(nèi)人士指出，在供應(yīng)增多、優(yōu)惠力度加大的情況下，今年9月火熱行情可期。

　　房企積極推盤

　　截至8月26日，據(jù)上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2015年9月上海樓市預(yù)計(jì)將有55個(gè)樓盤（含公寓、別墅、商業(yè)）開盤或加推，環(huán)比8月上漲了55%。并且，新開盤中全新盤占比60%。

　　“每年9月都是房企大批量推盤的時(shí)候，而上周央行‘雙降’，更會(huì)促進(jìn)房企加速跑量?！鄙虾ｆ溂沂袌鲅芯坎靠偙O(jiān)陸騎麟認(rèn)為，“雙降”會(huì)促使購房者資金成本的降低，進(jìn)而增加購房者的買房動(dòng)力，對(duì)房企而言這顯然是個(gè)好機(jī)會(huì)。房企會(huì)抓住即將到來的銷售旺季，提高“金九銀十”的銷售業(yè)績?cè)谌曛械恼急?，為完成年度銷售目標(biāo)提前應(yīng)戰(zhàn)。

　　上周，中國人民銀行官網(wǎng)發(fā)布消息，決定自2015年8月26日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。自9月6日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理盧文曦認(rèn)為，從歷史降準(zhǔn)降息走勢(shì)來看，雖然降準(zhǔn)降息并不能改變樓市運(yùn)行規(guī)律，但是對(duì)于市場心理層面的影響較大，將刺激購房者積極入市。

　　易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，今年樓市持續(xù)回暖，7、8月傳統(tǒng)淡季期，成交量、價(jià)卻“不淡”，因此，房企會(huì)抓住這個(gè)“熱度”，加快跑量?！斑@也提前奠定了今年‘金九’的成色?！?/p>

　　剛需項(xiàng)目優(yōu)惠多

　　據(jù)上海搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，在預(yù)開盤項(xiàng)目中，90平方米以下的剛需戶型占比近5成，且多數(shù)剛需樓盤體量較大。上海搜房網(wǎng)分析師舉例稱，位于嘉定的某樓盤將推出75-85平方米剛需戶型近500套；浦東的某項(xiàng)目將推出78-88平方米戶型近300套；另外位于寶山的一個(gè)樓盤預(yù)計(jì)將推出300套90平方米至146平方米房源。

　　盧文曦指出，8月以來剛需類項(xiàng)目一直維持比較好的熱度，因此房企也會(huì)乘勝追擊，加大推盤量。

　　同時(shí)，剛需樓盤打折優(yōu)惠較多。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，全市9月預(yù)計(jì)打折優(yōu)惠商品住宅共計(jì)251個(gè)（含別墅），環(huán)比上漲27.41%。其中剛需優(yōu)惠盤居多，占8成。

　　“項(xiàng)目即將開盤，到時(shí)候會(huì)推出諸多優(yōu)惠活動(dòng)，可以過來現(xiàn)場了解情況?！惫P者致電多個(gè)剛需樓盤，售樓員多是如此回答。某開發(fā)剛需樓盤的房企也直言，目前房企資金壓力并不小，剛需購房者對(duì)價(jià)格又較為敏感，為了加快跑量，開發(fā)商會(huì)適當(dāng)推出優(yōu)惠以促進(jìn)成交。

　　對(duì)此，陸騎麟也表示，雖然樓市回暖，但房企仍存在較大的資金壓力。上海鏈家監(jiān)控的20家大型開發(fā)企業(yè)7月的銷售業(yè)績較6月出現(xiàn)了20%的下滑，而據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，8月1日-24日，這20家大型房企的銷售金額較7月同期下滑了50%以上。

　　中高端市場力作頻出

　　與此同時(shí)，不少中高端項(xiàng)目也瞅準(zhǔn)了當(dāng)前的銷售良機(jī)，蓄勢(shì)待發(fā)。

　　8月下半月共有13個(gè)新增預(yù)售項(xiàng)目入市，除了剛需項(xiàng)目外，中高端項(xiàng)目的重現(xiàn)是一大亮點(diǎn)，項(xiàng)目個(gè)數(shù)占比近四成。如古北壹號(hào)、萬科翡翠公園等都選擇在下半月推盤。

　　此外，不少豪宅項(xiàng)目也在預(yù)熱。

　　8月29日，復(fù)地·御西郊推出項(xiàng)目央景“樓王”國仕，備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。

　　同時(shí)，供應(yīng)稀缺的北外灘也即將迎來大體量高端產(chǎn)品——瑞虹新城怡庭的入市。

　　另外，九龍倉濱江·壹十八近日揭開神秘面紗，主推200平方米-400平方米大戶型，預(yù)計(jì)將于9月入市開賣。而今年以來一度熱銷的華僑城·十號(hào)院也將在9月加推一批獨(dú)棟別墅房源，該項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人也向筆者表示，項(xiàng)目擁有稀缺的地理位置和產(chǎn)品品質(zhì)，相信定能再次熱賣。

　　知名房地產(chǎn)專家蔡為民指出，9月高端項(xiàng)目云集，多為品牌房企推出的“力作”，在今年中高端市場持續(xù)火熱的勢(shì)頭下，有望延續(xù)之前的成交行情。

　　■市場動(dòng)態(tài)

　　復(fù)地御西郊推出央景“樓王”

　　近日，復(fù)地御西郊推出項(xiàng)目央景“樓王”國仕，備受市場關(guān)注。

　　據(jù)悉，此次推出的“樓王”國仕前后坐擁城市罕有的景觀資源，南向直面無遮攔樹海平線，推窗即望西郊公園百年林海，北向正對(duì)復(fù)地御西郊私宅花園中央水景。項(xiàng)目戶型覆蓋兩房到五房。

　　此次，復(fù)地御西郊憑借復(fù)地集團(tuán)的品牌品質(zhì)、優(yōu)越的景觀資源，以及區(qū)域環(huán)境、地段文脈等因素，再度向市場展現(xiàn)高端佳作。來自美國的空間大師葛喬治為產(chǎn)品量身打造，創(chuàng)造出獨(dú)具意境的格調(diào)，歸家、視野、空間、格調(diào)、體驗(yàn)五大系統(tǒng)詮釋國仕的生活哲學(xué)。

　　而國仕最具特色的當(dāng)屬480平方米戶型，其雙動(dòng)線模式保持了業(yè)主生活空間的私密屬性，同時(shí)還擁有直面林海的約16米面寬南向闊景陽臺(tái)、開闊通透的中西雙廚、獨(dú)立的家庭廳、雙主臥套房設(shè)計(jì)等。

　　對(duì)于高端買家而言，地段、景觀、戶型、環(huán)境、品牌等各項(xiàng)因素及稀缺性成為其置業(yè)的重要考量，事實(shí)上，有數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，復(fù)地御西郊就成為了高端二手市場成交最為集中的樓盤之一。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，作為罕有的城市中央百年林海中的豪宅，國仕的推出無疑將成為樓市的新熱點(diǎn)。

　　8月樓市再現(xiàn)翹尾行情

　　據(jù)上海鏈家市場研究部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，上周（2015年8月24日—8月30日）上海市商品住宅成交面積為39.76萬平方米，環(huán)比前周上漲53.32%。

　　而最新數(shù)據(jù)顯示，2015年8月，上海市商品住宅成交量為124.6萬平方米，環(huán)比下滑7.4%，同比上漲90.5%；成交均價(jià)為30071元/平方米，環(huán)比下滑13.2%，同比上漲14.4%。而商品住宅供應(yīng)量則為77.6萬平方米，環(huán)比下滑19.8%。

　　盡管供應(yīng)量出現(xiàn)下滑，8月上海商品住宅成交量卻依然達(dá)到近125萬平方米的高位，同時(shí)創(chuàng)下近6年來的同期新高。至此，今年上海商品住宅成交量自4月以來已連續(xù)5個(gè)月處于120萬平方米以上的高位水平。而就在8月底，央行宣布“雙降”等一系列利好政策出臺(tái)，上海鏈家分析人士表示，今年“金九銀十”尚未開啟便被寄予厚望。

　　業(yè)內(nèi)連線

　　顧建發(fā)

　　上海社科院房地產(chǎn)研究中心研究員

　　金九行情可期

　　雖然8月份樓市成交量有所回落，但應(yīng)該注意到這主要是由于供應(yīng)降低而導(dǎo)致的，9月的市場還是較為樂觀的。

　　首先，從需求來看，作為一線城市的上海人口導(dǎo)入能力較強(qiáng)，可以說“剛需旺盛、改善迫切”。而高端市場今年也在持續(xù)火熱，足以見得，城市的價(jià)值潛力還是吸引了較多的購房者入場。

　　另外，從政策層面來看，今年以來利好樓市的政策不斷出臺(tái)，這也給市場釋放了看好的信心，將刺激需求加速入市。

　　不過，也要注意到，當(dāng)前，人民幣貶值、經(jīng)濟(jì)增速放緩，這對(duì)于樓市總體而言，或帶來一定的影響，因此預(yù)計(jì)9月市場成交量價(jià)將迎來一波“熱潮”，雖然成為有史以來新高的可能性并不大，但是“成色”肯定比去年要足。

　　陳喆

　　金地集團(tuán)華東區(qū)域副總經(jīng)理

　　持續(xù)看好上海市場

　　近年來，樓市已經(jīng)從過去“狂飆式”增長進(jìn)入到理性與平穩(wěn)發(fā)展期。今年以來上海整體市場表現(xiàn)不錯(cuò)，可以說是較為健康的。

　　我一直看好上海市場，今年以來金地在上海的項(xiàng)目銷售情況良好，并且售樓處現(xiàn)場的“人氣”也較旺盛。近期“公積金新政”、“央行雙降”等政策對(duì)市場又釋放了一定利好信息，或?qū)⑦M(jìn)一步助力“金九”。未來，金地還是會(huì)積極推盤，如果有較優(yōu)質(zhì)的地塊，也將會(huì)參與競拍。

　　當(dāng)然，當(dāng)前市場下，購房者越發(fā)趨于理性，因此對(duì)于房企而言，產(chǎn)品的實(shí)力才是最大的競爭力。開發(fā)企業(yè)一定要從購房者的實(shí)際需求出發(fā)，及早進(jìn)行整體規(guī)劃，在配套的設(shè)施和服務(wù)上多做考慮。另外，房企還應(yīng)追求居住品質(zhì)的創(chuàng)新，除了對(duì)建筑的創(chuàng)新，還應(yīng)注重消費(fèi)者生活方式上的創(chuàng)新，營造適合消費(fèi)者需求的居住環(huán)境。