上海擁有大量外資、合資企業(yè)，而近年來隨著自貿(mào)區(qū)、大虹橋等大型利好規(guī)劃的落地、推進(jìn)，上海對于跨國企業(yè)的吸引力與日俱增；對于國內(nèi)企業(yè)來說，上海已經(jīng)成為核心市場。多種因素共同作用下，上海的高端住宅租賃需求一直比較旺盛。

　　入住率有所上漲

　　今年以來，上海高端住宅租賃市場整體表現(xiàn)良好。

　　“目前，旺季似已提前到來，租賃需求強(qiáng)勁，服務(wù)式公寓和小業(yè)主公寓的入住率均有上漲。”第一太平戴維斯中國市場研究部主管簡可表示。

　　DTZ戴德梁行董事、華東區(qū)綜合住宅服務(wù)主管伍惠敏也認(rèn)為，高端住宅租賃市場現(xiàn)階段以吸收原供應(yīng)量為主，出租率及租金有回暖表現(xiàn)并逐漸提升。

　　其中，品牌服務(wù)公寓表現(xiàn)不俗，租金達(dá)到226元/月/平方米。伍惠敏表示，新供應(yīng)量的明顯減少（主要新供應(yīng)只有4家服務(wù)公寓）加之今年有部分產(chǎn)品轉(zhuǎn)租為售，而且還有數(shù)個項目退出租賃市場，也使“品牌服務(wù)公寓自今年以來依舊保持著平穩(wěn)和較高的出租率”。

　　“供應(yīng)的減少，加上即來的開學(xué)季，未來全市服務(wù)式公寓市場入住率或繼續(xù)上揚?！焙喛芍赋?，未來兩三年，上海服務(wù)式公寓的新增供應(yīng)依然有限。

　　國內(nèi)租客占比增加

　　雖然目前上海的高端租賃客群仍以外籍人士為主，但有業(yè)內(nèi)人士指出，今年上半年，來自國內(nèi)的高端租賃需求正顯示出一定的增漲趨勢。

　　簡可便表示，以往來看，（高端）租賃需求主要來自國外的派遣人士及其家庭。然而近年來，國內(nèi)需求日益見漲，不少項目國內(nèi)外租戶比例相當(dāng)。

　　伍惠敏也認(rèn)為，高端住宅的租賃市場需求構(gòu)成人群中，國內(nèi)客群增長態(tài)勢明顯，尤其是在租賃熱點區(qū)域：新天地、陸家嘴板塊占比有大幅度提高。值得一提的是，來自汽車及金融行業(yè)人士的住宅租賃需求在本年度表現(xiàn)較為活躍。

　　優(yōu)勢區(qū)域被看好

　　高端租賃市場在上海發(fā)展多年，目前已經(jīng)形成了多個具有國際居住特色的高端住區(qū)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)在的高端租客會將地理位置作為選房的首要因素，其次是周邊配套和戶型。因此，如古北、碧云、新天地等以交通便利、外籍人士聚集、高端生活配套完善為亮點的區(qū)域一直吸引著市場中的高端租賃需求。正如簡可所言，古北地區(qū)居住氛圍尤其迎合日韓籍人士的需求，未來仍是其居住首選。

　　除了這些傳統(tǒng)高端租賃市場的“熱土”外，今年還有不少板塊表現(xiàn)突出，有望成為高端租賃市場中的“生力軍”。

　　伍惠敏便表示，比如借助大虹橋輻射的徐涇板塊，高端別墅的出租率一直保持在較高水平，今年的租金漲幅亦超過全市平均水平。而且，這個利好因素并未完全釋放，還有進(jìn)一步增長的空間?！按送猓苓厙H學(xué)校林立的金橋板塊，以及世紀(jì)公園周邊區(qū)域也值得看好?！?/p>

　　“當(dāng)前市場正逐漸步入‘非中心化’，新興住宅區(qū)域不斷形成，浦東外高橋森蘭、虹橋地區(qū)價值日益顯現(xiàn)，不過，如新天地、古北等核心住宅板塊的地位依然難以動搖。”簡可如是稱。（孟子諒）