本地?zé)狳c(diǎn)

　　一般而言，正月十五后，隨著外來(lái)務(wù)工人員陸續(xù)返莞，東莞會(huì)迎來(lái)住房租賃市場(chǎng)的高峰。然而，今年元宵過(guò)后兩周，不少業(yè)內(nèi)人士反映東莞的住房租賃市場(chǎng)在元宵后難迎“開(kāi)門(mén)紅”。據(jù)東莞中原數(shù)據(jù)以及金信聯(lián)行的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年節(jié)后東莞租賃市場(chǎng)交易規(guī)模同比去年減少15%。3月15日東莞市交通運(yùn)輸局官微發(fā)表的最新數(shù)據(jù)顯示，今年春運(yùn)期間東莞累計(jì)發(fā)送638.7萬(wàn)人次，節(jié)后至今回流人數(shù)為309.18萬(wàn)人次。

　　東莞市人力資源局表示：按新莞人信息管理平臺(tái)系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)東莞的出租屋空置率和平均租金，目前系統(tǒng)還未對(duì)2015年第一季度的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，因此暫無(wú)今年春季后的出租屋空置和平均租金。根據(jù)2013年和2014年同期數(shù)據(jù)的對(duì)比，預(yù)計(jì)今年的東莞出租屋空置率和平均租金變化不大。

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　　小戶(hù)型公寓租賃市場(chǎng)交投遇冷

　　一房單位的交投占整體租房市場(chǎng)的三成多，略低于去年?！敖衲旯?jié)后與傳統(tǒng)的‘開(kāi)門(mén)紅’相比稍微遜色。尤其是單身公寓、一手房等剛需戶(hù)型，其出租的比例下降較為明顯，可見(jiàn)單身的外來(lái)務(wù)工人員返莞較少?！?/p>

　　東莞制造業(yè)發(fā)達(dá)，外來(lái)務(wù)工人員數(shù)量大，導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)持續(xù)旺盛。

　　截至2013年末，東莞市戶(hù)籍人口188.93萬(wàn)人，常住人口831.66萬(wàn)人，外來(lái)人口比例高達(dá)77.28%。據(jù)東莞市人力資源局統(tǒng)計(jì)，截至2月28日，在新莞人信息管理平臺(tái)登記備案的出租屋總數(shù)為280489棟（套）。

　　今年春節(jié)前，為了摸清外來(lái)務(wù)工人員返鄉(xiāng)和回莞的意向，東莞市信鴻人力資源管理有限公司發(fā)布了一份《返鄉(xiāng)留莞調(diào)查報(bào)告》，該報(bào)告有效問(wèn)卷1805份，在南城、東城、厚街、虎門(mén)、長(zhǎng)安、大朗、松山湖等鎮(zhèn)區(qū)里知名工業(yè)區(qū)，對(duì)在職員工進(jìn)行為期兩個(gè)月的撒網(wǎng)式調(diào)研。調(diào)查顯示有超過(guò)三成人過(guò)年將留守東莞，也有近三成人表示不確定年后是否回莞。

　　根據(jù)東莞市交通運(yùn)輸局官方微博“暢行莞邑”發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，節(jié)后累計(jì)回流旅客319.74萬(wàn)人次，同比減7.22%。

　　回流客的減少，對(duì)東莞住房租賃市場(chǎng)有多大影響？

　　“今年比去年稍微差一些，或許很多人還沒(méi)從老家回來(lái)。”一位房產(chǎn)資深中介人士如是說(shuō)。

　　事實(shí)上，記者在走訪過(guò)程中也發(fā)現(xiàn)，城區(qū)多數(shù)房產(chǎn)中介門(mén)可羅雀，大多數(shù)門(mén)店也只有兩三個(gè)工作人員，鮮有客戶(hù)上門(mén)咨詢(xún)。

　　細(xì)看貼滿(mǎn)招租信息的中介門(mén)店的玻璃外墻，單身公寓、一房一廳的租賃信息比比皆是，可選擇性較多。如星河傳說(shuō)的迪納公寓精裝修40平方米一房一廳，帶家電月租約2200元；黃旗印象帶豪華裝修的48平方米一房一廳單位，月租1700元；新世界花園樓梯房50平方米一房一廳單位，月租1800元；江南雅筑有一套52平方米的兩房單位放租，家電齊全，僅以1300元/月的租金放租；花樣年華40平方米一房一廳單位，家電齊全，月租1000元。

　　來(lái)自合富置業(yè)的成交數(shù)據(jù)顯示，一房單位的交投占整體租房市場(chǎng)的三成多，略低于去年。

　　對(duì)此，東莞中原三級(jí)市場(chǎng)總經(jīng)理劉熊說(shuō)：“今年節(jié)后與傳統(tǒng)的‘開(kāi)門(mén)紅’相比稍微遜色。尤其是單身公寓、一手房等剛需戶(hù)型，其出租的比例下降較為明顯，可見(jiàn)單身的外來(lái)務(wù)工人員返莞較少?！?/p>

　　這種狀況的出現(xiàn)，劉熊認(rèn)為主要原因有兩個(gè)：首先，一般而言，租賃合同是一年期的，很多租客在年前已經(jīng)續(xù)租了，這造成了時(shí)間的錯(cuò)位；其次，部分外來(lái)務(wù)工人員并沒(méi)有如期返莞。

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　　鎮(zhèn)街租賃市場(chǎng)空置房高

　　商業(yè)比較繁華的金洲與工廠較多的博涌社區(qū)均可達(dá)到平均75%左右，而其他社區(qū)如南柵、龍眼則在60%左右，總體租金維持在200元/月左右。

　　林女士是一名“包租婆”，她在中堂蓋有一棟兩層高的房子用作出租，該棟出租房設(shè)計(jì)了50間10來(lái)平方米的一房一廳，并以每間房子140元—160元的價(jià)格出租給周邊廠區(qū)的外來(lái)務(wù)工人員。因?yàn)榱峙康姆孔邮切率椒孔?，設(shè)計(jì)寬敞明亮，并設(shè)有籃球場(chǎng)等配套設(shè)施，頗受外來(lái)務(wù)工人員的青睞。往年此時(shí)，林女士的50間出租房都住滿(mǎn)了租客，而目前因?yàn)榇汗?jié)前周邊幾家工廠倒閉，其客源急劇減少，節(jié)后缺乏大量的外來(lái)工返來(lái)補(bǔ)充，其空置率達(dá)到20%。

　　事實(shí)上，林女士的案例并非個(gè)案。

　　虎門(mén)鎮(zhèn)新莞人服務(wù)管理中心透露，目前虎門(mén)出租率與去年同期相比，略為下降。其中商業(yè)比較繁華的金洲與工廠較多的博涌社區(qū)均可達(dá)到平均75%左右，而其他社區(qū)如南柵、龍眼則在60%左右，總體租金維持在200元/月左右，與往年相比變化不大。

　　房屋出租率整體略降，部分原因是今年春節(jié)過(guò)得比較晚，還有不少外來(lái)工尚未回莞。虎門(mén)鎮(zhèn)新莞人服務(wù)管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，一般來(lái)說(shuō)，從4月份開(kāi)始，外來(lái)工就基本回來(lái)了，屆時(shí)出租屋的空置率也會(huì)下降不少。在金洲路附近的一位劉姓二手房東也告訴記者，按往年的經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)，年前和年底都是出租屋空置率比較高的時(shí)候，所以在這一段時(shí)間里，他們的出租生意都比較平淡。

　　“雖然現(xiàn)在很多人來(lái)咨詢(xún)，但大多是走馬觀花，貨比三家?！被㈤T(mén)一位黃姓房東說(shuō)，現(xiàn)在不少租客喜歡一房一廳或者兩房一廳，帶廚房以及陽(yáng)臺(tái)，像以前那種老舊式的單間漸漸無(wú)人問(wèn)津了。”

　　這名“包租公”還透露，以往元宵節(jié)后，很多外來(lái)務(wù)工人員會(huì)在他的房子短租幾天，待找到住宿條件更好的出租房就會(huì)搬走。今年，這名房東并沒(méi)有發(fā)現(xiàn)這種流動(dòng)的短租租客，他的整棟出租房子目前空置率更是達(dá)到90%。

　　出租房的空置率增高，租客可選擇性變得更多。一位前來(lái)咨詢(xún)房租的陳姓年輕小伙子也告訴記者：“我和我的老鄉(xiāng)現(xiàn)在喜歡租一些空間比較大、光線比較好的房子，以前那種老式單間陰暗，各種味道都有，住得十分難受?！?/p>

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　　租賃市場(chǎng)乏力房租或降

　　今年節(jié)后東莞租金水平并未如往年同期上漲5%—10%，與2014年年初相比微升3.8%，遠(yuǎn)低于去年年初多達(dá)一成的同比漲幅。若到了3月底或4月初，外來(lái)務(wù)工人員返莞人數(shù)不明顯，房東為了出手空置房，可能會(huì)降價(jià)出租。

　　據(jù)合富置業(yè)的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年年初東莞租房市場(chǎng)平均租金為27.3元/平方米/月，與2014年年初相比微升3.8%，遠(yuǎn)低于去年年初多達(dá)一成的同比漲幅。劉熊認(rèn)為，今年節(jié)后東莞租金水平并未如往年同期上漲5%—10%。若到了3月底或4月初，外來(lái)務(wù)工人員返莞人數(shù)不明顯，房東為了出手空置房，可能會(huì)降價(jià)出租。

　　“若此狀況繼續(xù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)或會(huì)引發(fā)一系列的變化。首先，東莞租賃市場(chǎng)的供應(yīng)量越來(lái)越大，租客可選擇空間增多；其次，城市中心區(qū)域和虎門(mén)、長(zhǎng)安等發(fā)達(dá)鎮(zhèn)區(qū)的租賃市場(chǎng)受阻；另外，租賃市場(chǎng)受阻，購(gòu)房客會(huì)減少投資性住宅，直接影響一二手物業(yè)的成交量，尤其是對(duì)單身公寓、一房一廳等戶(hù)型。”劉熊分析認(rèn)為。

　　東莞中原市場(chǎng)研究總監(jiān)車(chē)德銳亦表示，若租賃市場(chǎng)持續(xù)乏力，會(huì)導(dǎo)致以下情況：首先，租金價(jià)格會(huì)呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，而租金下降的幅度會(huì)依據(jù)片區(qū)和板塊決定；其次，出租房的空置率會(huì)增高，目前東莞的單間、一房一廳剛需戶(hù)型的供應(yīng)較為飽和；再者，消費(fèi)者的投資性行為會(huì)趨向理性，投資性需求的住宅（在售的小戶(hù)型項(xiàng)目）銷(xiāo)售量會(huì)呈下降趨勢(shì)，商鋪、寫(xiě)字樓投資會(huì)增多。

　　對(duì)于外來(lái)務(wù)工人員回流少，車(chē)德銳認(rèn)為這是基于兩種情況：首先，經(jīng)濟(jì)下滑，不少企業(yè)倒閉，外來(lái)工在莞沒(méi)有工作，導(dǎo)致其沒(méi)有如期返莞；其次，由于薪酬待遇等問(wèn)題，部分外來(lái)工轉(zhuǎn)戰(zhàn)陣地；再者，多數(shù)外來(lái)務(wù)工人員常年在外，難得春節(jié)假期，欲在家多待些時(shí)間。

　　一位業(yè)內(nèi)人士也表示，部分外來(lái)務(wù)工人員在東莞工作數(shù)年，積攢了一些儲(chǔ)蓄。另外，他們?nèi)谌氤鞘械某杀痉浅８?，加上東莞的經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑，未來(lái)在東莞的發(fā)展前景并不明朗。另一方面，家鄉(xiāng)的建設(shè)逐漸向好，他們可以利用積攢的財(cái)富返鄉(xiāng)置業(yè)，也可以照顧老人和小孩?；谝陨峡紤]，不少外來(lái)工選擇不返莞。

　　科威不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理張霞認(rèn)為，與往年相比，今年的租賃市場(chǎng)成交量略降，其直接原因是外來(lái)務(wù)工人員的減少；深層的原因是，目前東莞整體經(jīng)濟(jì)下滑，城市也處于轉(zhuǎn)型升級(jí)中的陣痛中，在此大環(huán)境下，房地產(chǎn)進(jìn)入了調(diào)整期，房地產(chǎn)在短期的發(fā)展或會(huì)暫緩。

　　同樣，東莞市中介協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)鄭浩輝表示，東莞正在探索轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展中，重點(diǎn)發(fā)展科技創(chuàng)新等產(chǎn)業(yè)，在此過(guò)程中，對(duì)低端勞動(dòng)力的需求減少。因此，住房租賃市場(chǎng)自然會(huì)開(kāi)始乏力，不過(guò)這只是階段性的變化，市場(chǎng)的交易都是規(guī)律循環(huán)的。譬如，一二手房的成交上升，租賃市場(chǎng)的成交便會(huì)下降，反之亦然。

　　“其實(shí)，東莞與同等級(jí)別的地級(jí)市相比，在租賃市場(chǎng)上還是頗具優(yōu)勢(shì)。首先是地緣優(yōu)勢(shì)，東莞夾在廣深之間，部分廣深的企業(yè)會(huì)在東莞設(shè)立辦事處或分支機(jī)構(gòu)，這能帶動(dòng)?xùn)|莞租賃市場(chǎng)的發(fā)展；其次，東莞的住房租金相對(duì)比較便宜，能吸引大量的租客。我對(duì)東莞今年的租賃市場(chǎng)抱有樂(lè)觀的態(tài)度，隨著東莞的城鎮(zhèn)化推進(jìn)，東莞會(huì)出臺(tái)一系列的政策吸引大量的人才，屆時(shí)會(huì)帶旺住房租賃市場(chǎng)?！编嵑戚x說(shuō)。

　　一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與廣深相比，東莞的房子租賃價(jià)格較為便宜，同等價(jià)格在莞可以租到更高品質(zhì)的樓盤(pán)。

　　撰文：南方日?qǐng)?bào)記者 葉永茵 何康杰 靳延明 郝金朋