人民幣貶值會(huì)沖擊樓市嗎？

　　人民幣貶值，一石擊起千層浪。雖然央行表示是為了完善人民幣兌美元匯率中間價(jià)報(bào)價(jià)，但仍引起了國(guó)際社會(huì)及外圍市場(chǎng)的顯著反應(yīng)。有一種觀點(diǎn)頗有市場(chǎng)：人民幣貶值，會(huì)導(dǎo)致外資流出，也會(huì)使資產(chǎn)估值降低，必定沖擊中國(guó)樓市，甚至可能長(zhǎng)期拖垮中國(guó)房?jī)r(jià)。

　　理論上分析，本幣升值有利于吸引外資流入，而貶值則可能導(dǎo)致外資流出。房地產(chǎn)屬于資產(chǎn)品，所以當(dāng)本幣升值時(shí)，外資投資房地產(chǎn)的積極性提高，比如1985年廣場(chǎng)協(xié)議之后幾年的日本、1997年之前幾年的泰國(guó)、2005-2007年的中國(guó)大陸，會(huì)推高房?jī)r(jià)。當(dāng)本幣貶值時(shí)，外資出逃，比如1990后的日本、1997年后的泰國(guó)，房?jī)r(jià)大跌。

　　不過(guò)，單從外資進(jìn)入情況來(lái)看，中國(guó)不同于當(dāng)年的日本和泰國(guó)。因?yàn)槲覈?guó)外資進(jìn)出都需要審批，即便是2007年人民幣升值6.9%（歷年最高），股市與樓市皆火爆，外資收購(gòu)中國(guó)物業(yè)的熱情很高，但實(shí)際進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的外資規(guī)模非常有限。除了資本項(xiàng)目管制之外，還與當(dāng)年的房地產(chǎn)“限外令”有關(guān)。因此，外資進(jìn)來(lái)時(shí)，難以明顯助漲房?jī)r(jià)，外資流出時(shí)，也難以明顯助跌房?jī)r(jià)。

　　1985年至1988年，三年多時(shí)間，日元兌美元狂升超過(guò)五成，導(dǎo)致大量的國(guó)內(nèi)外熱錢(qián)進(jìn)入樓市，催生出史上罕見(jiàn)的房?jī)r(jià)大泡沫。而我國(guó)2005年到2015年，十年時(shí)間人民幣兌美元只升值二成多。其實(shí)，外資對(duì)于國(guó)內(nèi)所有資產(chǎn)價(jià)格的推動(dòng)作用都較小，對(duì)房?jī)r(jià)更不值一提。

　　1997年亞洲金融危機(jī)的導(dǎo)火索是泰國(guó)，經(jīng)濟(jì)與金融本身出現(xiàn)病癥，同時(shí)又被索羅斯大肆做空，況且外匯儲(chǔ)備太少，導(dǎo)致泰銖最后崩盤(pán)，大幅貶值，從而引發(fā)股市、樓市、金融危機(jī)。而我國(guó)目前雖然經(jīng)濟(jì)增速相比此前出現(xiàn)一定程度的下滑，但仍不失穩(wěn)健；外匯儲(chǔ)備雖然自去年四季度以來(lái)有所減少，但仍為世界最多。況且，我國(guó)資本項(xiàng)目尚未放開(kāi)。這些因素綜合作用之下，未來(lái)人民幣走勢(shì)不會(huì)失控。既然如此，何談房?jī)r(jià)因此而暴跌？

　　從中長(zhǎng)期效應(yīng)來(lái)看，人民幣兌美元適度貶值，有助于促進(jìn)出口，從而有助于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)，而經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)強(qiáng)之后，自然利好股市和樓市。從短期來(lái)看，近日的突然貶值，引發(fā)了國(guó)內(nèi)外資本市場(chǎng)恐慌情緒，難免沖擊股市，并影響人們對(duì)于樓市的心理預(yù)期。

　　當(dāng)然，從短期層面來(lái)看，對(duì)樓市主要有三點(diǎn)小利空。一是少量外資可能將從國(guó)內(nèi)樓市流出。二是持有美元外債的開(kāi)發(fā)商的融資成本將提高。三是少量國(guó)內(nèi)資金去國(guó)外購(gòu)房或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目積極性將有所提升。不過(guò)，這三個(gè)因素影響十分有限。

　　總體而言，人民幣貶值確實(shí)小幅利空中國(guó)樓市，但影響程度很小，不會(huì)造成下半年，甚至中長(zhǎng)期的樓市低迷，更不太可能壓垮房?jī)r(jià)。

　　□楊紅旭（上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)）