降息利好 樓市微回暖

　　本報(bào)記者 楊泥娃報(bào)道

　　A股的暴跌使6月26日成為一個(gè)令萬(wàn)千股民心痛的日子，而就在外界對(duì)于股市信心低落之時(shí)，6月27日晚，央行再出“大招”——從6月28日起，存貸款利率對(duì)稱降息0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年期存款基準(zhǔn)利率降至2%，比歷史最低值的1.98%僅高0.02個(gè)百分點(diǎn)。

　　距離上次降息僅隔一個(gè)半月則又掀起新一輪降息潮，對(duì)此現(xiàn)象，多方分析認(rèn)定央行是在為“救市”獻(xiàn)力。

　　央行降息，意在股市。但也有業(yè)內(nèi)人士指出，這一“大手筆”將為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)利好。中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示:“央行降息雖然不是直接的房地產(chǎn)政策，但降息帶來(lái)的影響是刺激鼓勵(lì)消費(fèi)、降低貸款成本，讓經(jīng)濟(jì)大環(huán)境復(fù)蘇升溫，進(jìn)而增加購(gòu)房者需求，因此這是一個(gè)對(duì)房地產(chǎn)間接有利的政策?！?

　　降息利好樓市幾何?

　　毋庸置疑，不斷的降息確實(shí)為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)了動(dòng)力，記者通過梳理資料發(fā)現(xiàn)，自去年11月份開始本輪降息周期以來(lái)，央行4次降息，五年以上商業(yè)貸款的利率也從6.55%降到了5.4%，以100萬(wàn)元貸款20年計(jì)，還款總額足足少了15.9萬(wàn)元，這對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說無(wú)疑是重大利好。

　　中投顧問研究總監(jiān)郭凡禮認(rèn)為降息對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的拉動(dòng)作用在逐步顯現(xiàn)，他在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)指出:“從今年的地產(chǎn)市場(chǎng)變化來(lái)看，今年內(nèi)的第一輪降息并沒有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生明顯拉動(dòng)作用，全國(guó)大部分城市樓市仍然低迷;第二輪降息給樓市帶來(lái)的利好相對(duì)第一輪降息更為明顯，全國(guó)一、二線城市回暖甚至火爆，但是絕大多數(shù)的三、四線城市并未出現(xiàn)回暖;第三輪降息將進(jìn)一步推動(dòng)了一、二線樓市的火爆，短期內(nèi)三、四線城市也可能會(huì)漸漸回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體回升?！?

　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部首席分析師張大偉在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)也表示，此輪降息將帶來(lái)雙方面的“優(yōu)惠”:“目前來(lái)看，降息在房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)企穩(wěn)的情況下都出現(xiàn)了推動(dòng)的情況。對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說，貨幣價(jià)格高和資金壓力大是兩個(gè)最重要的矛盾。上次降息已經(jīng)迎來(lái)一輪購(gòu)房潮，再次降息，不但會(huì)促進(jìn)購(gòu)房者購(gòu)房，也會(huì)降低企業(yè)成本，對(duì)房地產(chǎn)股來(lái)說是重大利好。”

　　記者也從平安證券的研報(bào)中了解到，此時(shí)央行選擇繼續(xù)降準(zhǔn)降息將會(huì)進(jìn)一步降低企業(yè)融資成本。隨著銷售持續(xù)回暖且開發(fā)商投資謹(jǐn)慎，開發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債情況正快速改善。此次貨幣政策再次強(qiáng)調(diào)寬松方向，將有利于降低地產(chǎn)商的融資成本。

　　而從一些大型房企所公布的銷售情況來(lái)看，大型房企今年上半年的銷售呈現(xiàn)樂觀的態(tài)勢(shì)。萬(wàn)科A今年1月-5月累計(jì)銷售面積同比增長(zhǎng)9%，銷售金額同比增長(zhǎng)4%。同時(shí)，保利地產(chǎn)今年1月-5月，也實(shí)現(xiàn)簽約面積同比增長(zhǎng)2.76%，簽約金額同比增長(zhǎng)3.64%的喜人成績(jī)。

　　但同時(shí)張大偉也指出，降息對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)所帶來(lái)的影響更多的是一種“錦上添花”，從去年下半年以來(lái)，樓市利好政策就接連出臺(tái)，尤其是信貸“組合拳”、樓市“3·30”新政以及各地提高公積金貸款額度和放寬使用限制等政策，均對(duì)樓市的回暖起到了實(shí)際的推動(dòng)。

　　樓市分化依舊持續(xù)

　　樓市是否復(fù)蘇的最顯著標(biāo)志體現(xiàn)在房?jī)r(jià)能否隨之上漲，就目前情況來(lái)看，已經(jīng)持續(xù)低迷的房?jī)r(jià)近期稍稍顯露出了上漲的態(tài)勢(shì)。

　　記者從來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)中了解到，繼5月份百城房?jī)r(jià)的由跌轉(zhuǎn)漲以來(lái)，截至6月末，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲0.56%，漲幅較上月擴(kuò)大0.11個(gè)百分點(diǎn)，6月份房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量有了明顯增加。

　　郭凡禮認(rèn)為此輪降息后，房?jī)r(jià)或迎繼續(xù)上漲?！按舜蔚慕迪?huì)降低房企融資成本和個(gè)人按揭貸款成本，一、二線城市樓市將進(jìn)一步回暖，房屋供給量和銷售量都有望增加，三、四線城市的房產(chǎn)交易量也可能會(huì)增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展回暖。由于上一輪降息已經(jīng)造成許多城市樓市出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，此次降息將會(huì)進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)上的購(gòu)房需求，供需差距擴(kuò)大，所以房?jī)r(jià)或會(huì)上漲。”郭凡禮說。

　　同時(shí)，中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長(zhǎng)牛鳳瑞對(duì)房?jī)r(jià)上漲也抱有樂觀態(tài)度，他指出:“只要原材料、土地、勞動(dòng)力成本在上漲，建房成本不可能下來(lái)，房?jī)r(jià)恐怕還會(huì)上漲?！?

　　但他也坦言房?jī)r(jià)的過度上漲以及短期內(nèi)大幅度反彈的可能性并不大，“因?yàn)閺膰?guó)家的宏觀調(diào)控部門和地方政府以及供求雙方來(lái)看，各方都在逐漸趨于理性，不會(huì)再出現(xiàn)過度的盲目跟風(fēng)現(xiàn)象?！?

　　郭凡禮認(rèn)為降息可能會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，但是這種外在政策刺激房?jī)r(jià)上漲并不具備持續(xù)性。“央行連續(xù)幾次的降息和鼓勵(lì)性政策推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲，同時(shí)5、6月股市暴漲暴跌讓許多風(fēng)險(xiǎn)偏好相對(duì)較小的投資者由股市轉(zhuǎn)為樓市，一定程度上推動(dòng)了房?jī)r(jià)上揚(yáng)。后期一、二線樓市可能會(huì)回暖，但是三、四線城市則有可能因需求不足仍然難以擺脫低迷局面?！?

　　盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)受到利好政策推動(dòng)，但依然無(wú)法全面樂觀，后市的分化特征將越發(fā)明顯。

　　張大偉也指出，降息的主要是作用將會(huì)在庫(kù)存比較緊張的區(qū)域，以及購(gòu)買力比較旺盛的區(qū)域，然而對(duì)于三四線這種人口增長(zhǎng)比較緩慢的城市來(lái)說，這類城市受到降息的影響將不會(huì)太明顯。因此他預(yù)測(cè)現(xiàn)在的市場(chǎng)更多的應(yīng)該是分化、部分城市的上漲，現(xiàn)在在成交量和房?jī)r(jià)來(lái)說還是不樂觀的，只有作用在供需結(jié)構(gòu)的情況下才有推動(dòng)。