未來廣州將擁有8個火車站 專家認(rèn)為南沙和東部火車站周圍物業(yè)值得關(guān)注

　　未來廣州將把高鐵引進市區(qū)，在市域內(nèi)將構(gòu)建包括廣州站、廣州南站、廣州東站、廣州北站、廣州新東站（增城）、南沙站（萬頃沙）以及新塘站、慶盛站 “六主兩輔”8個火車站。業(yè)內(nèi)專家指出，新塘站有牛仔服裝產(chǎn)業(yè)支撐，火車站旁新建公寓較有投資前景；另外，新建火車站周圍的投資前景還要看城市的發(fā)展重點，近幾年南沙和東部會發(fā)展得快一些，投資客也可以多留意這兩部分火車站周圍的物業(yè)。

　　文/圖：廣州日報記者 王荔玨、陳白帆（除注明外）

　　投資點睛語

　　沒有產(chǎn)業(yè)支撐，難崛起一座新城

　　日前，廣州市國土規(guī)劃委主任彭高峰透露，未來廣州將把高鐵引進市區(qū)，在市域內(nèi)將構(gòu)建包括廣州站、廣州南站、廣州東站、廣州北站、廣州新東站（增城）、南沙站（萬頃沙）以及新塘站、慶盛站 “六主兩輔”8個火車站。

　　促進多中心格局形成

　　對此，廣州城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院總工程師馬向明就指出，把高鐵引入市中心的廣州站，將會帶動老城中心區(qū)的復(fù)興。而新東站和南沙站兩個集高鐵、城際和城市軌道的綜合性樞紐的布局和建設(shè)，無疑將推動服務(wù)業(yè)向廣州東部和南沙新城的聚集，促進廣州多中心格局的形成。

　　中地行事業(yè)一部總經(jīng)理謝沁也認(rèn)為，在市域內(nèi)構(gòu)建8個火車站，最重要就是把整個城市框架拉大，形成副中心；同時還可利用交通樞紐結(jié)合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展，令就業(yè)、居住真正一體化，拉動周邊樓市的租售市場。

　　不過，高力國際華南區(qū)咨詢服務(wù)部董事陳厚橋就提醒，新火車站選址要考慮周邊是否有支柱型產(chǎn)業(yè)，否則就算建好了火車站，也不等于可以拔地而起一座新城?！皬囊?guī)劃的幾個新的火車站來看，新塘站應(yīng)該會有比較好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，周圍有牛仔服裝產(chǎn)業(yè)支撐，新建火車站除了可以利好當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展外，火車站旁邊新建的公寓也會因為有足夠人流支撐而較有投資前景。但反而之前建成的南站，當(dāng)初的定位就比較模糊，周圍缺乏產(chǎn)業(yè)支持，所以現(xiàn)在雖然已開通了幾年，可是對人流的聚集效應(yīng)還不算明顯，仍需時間調(diào)整培養(yǎng)?！标惡駱驈娬{(diào)。

　　定位要清晰配套得跟上

　　房價點評網(wǎng)高級分析師肖文曉也認(rèn)為，在對人流的引導(dǎo)方面，目前南站并不成功，還沒能用比較好的商業(yè)業(yè)態(tài)吸引旅客駐足。所以，每個火車站的前期定位特別重要。對于今后新建火車站周圍的投資前景，肖文曉認(rèn)為還是要先看城市的發(fā)展重點，比如近幾年應(yīng)該還是南沙和東部會發(fā)展得比較快一些，投資客也可以多留意這兩部分火車站周圍的物業(yè)。

　　番禺一房企人士也認(rèn)為，如今單就規(guī)模而言，南站是足夠大了，但無論是其商業(yè)的經(jīng)營還是站內(nèi)的疏導(dǎo)、指引卻彰顯出管理的不足。此外，未來南站如何與周邊的建筑實施無縫對接，也需要多個部門的協(xié)調(diào)、努力以及高素質(zhì)的管理。而這對其他幾個新站的建設(shè)也將有積極的指導(dǎo)意義。

　　老站“發(fā)新芽”

　　高鐵入廣州站，老城區(qū)活了

　　從“臟、亂、差”的廣州火車站到“高大上”的廣州南站，追溯廣州火車站的發(fā)展史，不難發(fā)現(xiàn)，這是一個相對漫長的轉(zhuǎn)變。

　　普快時代

　　廣州站

　　批發(fā)市場老板，西部豪宅主力買家

　　廣州火車站周圍有100多個批發(fā)市場，除了廣州白馬服裝市場、天馬大廈時裝批發(fā)中心、紅棉國際時裝城、壹馬服裝廣場等多達10多個服裝批發(fā)城，還有皮革、鞋類、茶葉、美容、汽配等批發(fā)市場。

　　目前，各種批發(fā)市場商鋪頂手費從幾十萬元至幾百萬元不等，差價甚大。如果是靠近火車站或省長途汽車站的成熟服裝城檔口，3樓10~15平方米租金可開價3.4萬元/月，不過，如果樓層上到6樓，價格會便宜很多，100平方米檔口月租可低至5萬元。

　　專業(yè)市場的老板是靠近火車站商圈的大戶型豪宅盤的目標(biāo)客戶群。早在2009年，流花路的流花君庭已開價3萬元/m2（毛坯）。目前流花君庭二手放盤價為3.5萬~4.5萬元/m2。另外，從環(huán)市西路到西灣路，東風(fēng)西路一直到金沙洲，甚至廣佛交界處的佛山樓盤，購買群體中相當(dāng)部分都是火車站商圈的私營業(yè)主。不少私營業(yè)主由于不具備在廣州的購房資格，從而不得不在金沙洲廣佛交界買房，佛山大型社區(qū)的二手別墅往往被他們買下。

　　據(jù)悉，廣州火車站將進行升級大改造，初步計劃明年開工。有消息稱，未來，高鐵將引入廣州站，廣清、廣佛肇和廣佛江珠城際軌道等也將接入。（陳白帆）

　　特快時代

　　廣州東站

　　一個東方寶泰，“激活”整個商圈

　　回顧廣州東站商圈的發(fā)展歷程，可發(fā)現(xiàn)其并非一帆風(fēng)順。以商圈內(nèi)最大的商業(yè)項目東方寶泰為例，雖然規(guī)模超大、車位配套充足，又擁有便捷的交通，但自誕生以來，其經(jīng)營主題及商業(yè)模式卻歷經(jīng)幾次變遷。項目原名天匯城，曾先后試圖打造“亞洲玩具禮品博覽總部”、“全球時裝服飾交易中心”，但均未成功。直到2009年10月，天匯城更名為“東方寶泰購物廣場”重新開業(yè)，主打“非MALL”概念，并引入吉之島進駐，才令這個當(dāng)年廣州最大的地下商場項目真正興旺起來。

　　伴隨著商圈凝聚力的加強，周邊的住宅物業(yè)價格也相當(dāng)堅挺。目前，在東站商圈一帶，有一定樓齡的天譽華庭98平方米的三房租金要6000元/月，而樓齡較短的峻林140平方米的四房租價則高達12000元/月。即便是林和村內(nèi)回遷房的四房單位，帶裝修不帶家具家私也要7500元/月。（王荔玨）

　　高鐵時代

　　廣州南站

　　僅一個項目在售，未來繁榮可期

　　廣州南站是8個火車站中的重中之重。早在2011年、2012年，南站就已出讓了8宗地塊，目前已經(jīng)進入全面開發(fā)階段，包括奧園、敏捷、萬科等大型項目。未來區(qū)域內(nèi)將會陸續(xù)建寫字樓、公寓、住宅等產(chǎn)品，在周邊形成一個新型的綜合性新城。此外，廣州南站中軸東廣場區(qū)域地下開發(fā)還有多達三層的空間，商業(yè)面積5.8萬平方米。目前，區(qū)域內(nèi)僅有唯一一個項目奧園越時代在售，均價1.8萬元/m2。有業(yè)界人士就預(yù)測，未來板塊內(nèi)的地價有望達到2萬元/m2以上。

　　有規(guī)劃人士就指出，由于布局的關(guān)系，南站和空港的分離是個問題，現(xiàn)在唯有加快兩站直達快線廣佛環(huán)線的建設(shè)步伐，以早日改變兩站銜接不便的困局。

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　　廣州北站

　　廣清輕軌起終點，未來接廣州站

　　目前多班北向高鐵都停靠廣州北站，這里還將是廣清輕軌的起點、終點站。而根據(jù)最新規(guī)劃，廣州北站將建輕軌與廣州火車站相接，預(yù)計用時只需15分鐘。另外，地鐵9號線預(yù)計2017年開通，廣州北站是其中一個站點。

　　祈福萬景峰與祈福輝煌臺位于北站附近，其中祈福輝煌臺三期南岸目前在售的戶型有84~109m2兩至三房、333m2復(fù)式單位，精裝1萬元/m2，預(yù)計年底交樓。（李鳳荷）

　　南沙站（萬頃沙）

　　或既接南站又通東站

　　南沙站（萬頃沙）的作用是不僅可通過地鐵18號線與廣州南站相連，增加其輻射力，同時，它自身也是廣州南部又一核心樞紐，在連通廣深港客運專線、深茂鐵路、南沙港鐵路的基礎(chǔ)上，還將新增規(guī)劃京九客專支線到發(fā)全國。此外，有消息稱，地鐵18號線連接廣州南站，地鐵22號線同樣也是連接南站，所以，相關(guān)部門正在研究是否可能從南沙18號線再接22號線直接進入東站，從而令南沙與南站及東站的時間、距離進一步縮短。

　　至于原計劃在今年年底開通的慶盛站，則是集廣深港高鐵、2條地鐵（4號線和規(guī)劃中的18號線）于一體的又一南部樞紐，是南沙板塊的居民前往深圳、香港的便捷的軌道交通。該區(qū)域內(nèi)目前尚沒有一手樓在售。

　　南沙交通利好不斷，除了軌道交通規(guī)劃，政府相關(guān)部門還設(shè)想開通水巴連接南沙與城區(qū)。如此多的利好，樓市自然受益。日前，南沙推出位于自貿(mào)區(qū)南沙灣區(qū)塊海港大道東側(cè)的2015NJY-5住宅地塊，這是自貿(mào)區(qū)掛牌后的首塊居住用地拍賣，面積62522平方米，樓面起拍價高達4022元/m2。有消息稱，該地塊已吸引碧桂園、時代、奧園、星河集團等10家大型開發(fā)商的關(guān)注。

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　　新塘站與石灘站

　　“換位”變主為輔

　　這次市域內(nèi)將構(gòu)建的8個車站中既有廣州新東站（增城），又有新塘站。

　　按照以往的規(guī)劃，新塘將建一個占地4500多畝的火車站，以成為廣州真正意義上的東站，而石灘站則是遠期規(guī)劃的地鐵16號線的其中一個站點。但按照現(xiàn)在公布的站點則顯示，廣州新東站（增城）規(guī)劃為廣深鐵路、廣汕高速鐵路、穗莞深城際鐵路和廣州地鐵13號線、地鐵16號線等5條軌道交通線路的交匯點，基本上替換了原來規(guī)劃的新塘站的功能。

　　新東站位于石灘或有新規(guī)劃

　　據(jù)相關(guān)規(guī)劃部門的權(quán)威人士透露，因為廣汕高鐵經(jīng)惠州、增城、新塘，引入廣州東站。廣州與增城都爭取除擴建新塘站外，在增城區(qū)新建一座車站，因為在最東面，無以名之，就暫叫新東站，因此是擴建新塘車站，新建“新東站”。

　　有增城人士透露，廣州新東站就在增城區(qū)的石灘鎮(zhèn)，令原本默默無聞的石灘站一下提升為“六主”之一，反而之前被寄望很高的新塘站卻被列入“二輔”之一。目前，盡管這種替換個中的原因無法知曉，但有業(yè)界人士就認(rèn)為，不排除目前尚沒有大項目、大工業(yè)的石灘會有新的區(qū)域大規(guī)劃亮相。

　　目前，新塘新世界、保利東江首府、翡翠綠洲、金澤豪庭等樓盤成交均價已紛紛站上1.2萬元/m2的區(qū)域高位。

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