最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，廣州一手公寓成交總量超60萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)一成多，同期成交量是近五年來(lái)最多的。特別值得一提的是，不限購(gòu)的商業(yè)公寓成交漸入佳境，項(xiàng)目開(kāi)售的去化率環(huán)比持續(xù)上升。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年廣州公寓項(xiàng)目的整體去化率為62%，而南沙則是今年公寓樓盤(pán)最為活躍的區(qū)域之一。部分大型品牌房企的新公寓項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)去化率更在70%-85%之間，一次推貨一兩百套單位的項(xiàng)目可以做到“日光”。南沙也是今年廣州各區(qū)當(dāng)中，唯一一個(gè)在公寓價(jià)格上“逆市走高”的區(qū)域。

　　南沙公寓成交價(jià)格“逆市走高”

　　中原地產(chǎn)研究部公布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，廣州一手公寓的成交均價(jià)為13974元/平方米，環(huán)比下降2.8%，同比則下降約16%。今年上半年全市單價(jià)在10000元-15000元/平方米的公寓月成交總量是27.16萬(wàn)平方米，比2014年下半年增加了64%。

　　今年公寓推貨量較大的區(qū)域除了南沙以外，還有花都、番禺。但上述兩區(qū)今年都是“以價(jià)換量”，公寓價(jià)格持續(xù)滑坡。與之相比，南沙公寓的市場(chǎng)價(jià)格則是以“三級(jí)跳”的方式在呈現(xiàn)。以位于南沙區(qū)金隆路的香江國(guó)際金融中心為例，樓盤(pán)4月25日首次開(kāi)盤(pán)時(shí)毛坯均價(jià)為12500元-13500元/平方米，二度開(kāi)賣(mài)時(shí)則調(diào)整為毛坯均價(jià)15000元/平方米，到端午節(jié)開(kāi)賣(mài)時(shí)，樓盤(pán)報(bào)價(jià)則為15000－16000元/平方米。

　　自貿(mào)區(qū)掛牌無(wú)疑給投資市場(chǎng)注入了強(qiáng)心針，南沙的公寓價(jià)格也開(kāi)始水漲船高，在今年行情并不太理想的情況下，成為廣州唯一公寓售價(jià)高過(guò)住宅售價(jià)的區(qū)域。比如南沙香江國(guó)際金融中心，今年4月底開(kāi)盤(pán)以毛坯12000－13000元/平方米發(fā)售，數(shù)次加推仍售罄，二度開(kāi)賣(mài)時(shí)售價(jià)調(diào)至毛坯15000元/平方米仍是供不應(yīng)求，而端午假期加推時(shí)報(bào)價(jià)達(dá)15000－16000元/平方米，亦再度售罄。

　　據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，南沙目前在售公寓包括有香江國(guó)際金融中心、保利綠地大都匯、富力天海灣、南沙萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、南沙金茂灣及優(yōu)山悅海等6個(gè)項(xiàng)目。有專家認(rèn)為，目前在商業(yè)地產(chǎn)板塊，南沙的寫(xiě)字樓和公寓供應(yīng)都不算多，目前還屬于供不應(yīng)求，相對(duì)搶手。

　　“自貿(mào)區(qū)”魅力大 商業(yè)用地競(jìng)拍趨熱

　　2015年7月22日，在2015（第十屆）城市發(fā)展與規(guī)劃大會(huì)上，廣州市國(guó)土資源和規(guī)劃委員會(huì)主任彭高峰在主題演講中說(shuō)道：“廣州的賣(mài)地模式，今后將從土地出讓走向產(chǎn)業(yè)招商，由土地收儲(chǔ)走向城市設(shè)計(jì)一體化”。而今年下半年，廣州土地市場(chǎng)中，南沙商業(yè)地塊的爭(zhēng)奪就是亮點(diǎn)之一。

　　“國(guó)字號(hào)”引領(lǐng)商業(yè)潮

　　2015年7月23日，南沙迎來(lái)今年第一次的商住商服用地出讓，同時(shí)也是自貿(mào)區(qū)正式掛牌后的第一次土地拍賣(mài)會(huì)，引人注目。本次拍賣(mài)的兩宗地塊，其中位于明珠灣起步區(qū)靈山島尖C2-35-01地塊，被中交南沙投資發(fā)展有限公司底價(jià)取得，成交樓面地價(jià)4306元/平方米；而位于九王廟村黃山魯山腳地塊，則被廣州恒翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司底價(jià)取得，成交樓面地價(jià)3509元/平方米。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究部的分析，南沙明珠灣起步區(qū)一直以來(lái)都是由南沙城投和中交南沙公司共同開(kāi)發(fā)，此前幾年，這兩家公司曾在該片區(qū)競(jìng)得多宗商業(yè)地塊，這次，中交南沙公司再次競(jìng)買(mǎi)明珠灣區(qū)內(nèi)的商業(yè)地塊，可見(jiàn)其對(duì)南沙的投入力度仍在加強(qiáng)。而廣州恒翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，據(jù)了解是華海集團(tuán)的子公司，具有國(guó)企背景，此前在廣州市區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)過(guò)一些中小型商住項(xiàng)目。

　　值得關(guān)注的是，目前南沙的商業(yè)地產(chǎn)仍然處于起步階段。而其中具有“國(guó)字號(hào)”背景的企業(yè)成為目前區(qū)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)起步的主力軍。特別是首次南沙的商業(yè)推地，一些并非廣州土生土長(zhǎng)的企業(yè)都將目光盯著“自貿(mào)區(qū)”板塊。由此反映出“自貿(mào)區(qū)”非一般的誘惑力，越來(lái)越多的本地、外地房企，大型、中型房企，都在想方設(shè)法進(jìn)入南沙這片熱土，預(yù)計(jì)未來(lái)還會(huì)有更多開(kāi)發(fā)公司陸續(xù)進(jìn)入。

　　未來(lái)商業(yè)推地仍在繼續(xù)

　　2015年7月31日，南沙將再拍賣(mài)兩宗自貿(mào)區(qū)內(nèi)宗地塊，分別是：蕉門(mén)河中心區(qū)供電局西側(cè)地塊、南沙灣區(qū)塊海港大道東側(cè)地塊。其中前者就是商務(wù)設(shè)施用地和商業(yè)設(shè)施用地。

　　據(jù)了解，蕉門(mén)河中心區(qū)供電所西側(cè)地塊，距離蕉門(mén)地鐵站三百多米，被地鐵四號(hào)線環(huán)繞著，目前現(xiàn)狀是水塘坑地。而南沙灣區(qū)塊海港大道東側(cè)地塊，位于南沙天后宮與鹿山的中間位置，景觀資源豐富，距離地鐵四號(hào)線南延線南沙客運(yùn)港站不到1公里，目前土地已基本平整。

　　“土地出讓將摒棄單純的價(jià)高者得模式，更多以招商引資產(chǎn)業(yè)引進(jìn)為目的，為合適的企業(yè)量身定制”。中原地產(chǎn)研究部認(rèn)為，在今年6月份琶洲的兩次土地出讓，完美地詮釋了這一賣(mài)地模式，并為廣州成功引進(jìn)騰訊、阿里、復(fù)星等重量級(jí)企業(yè)。而7月23日南沙土地“定向”成功出讓，再次印證了這一模式?！邦A(yù)計(jì)，在7月31日第二批出讓的自貿(mào)區(qū)地塊，繼續(xù)底價(jià)成交的概率高?！?/p>

　　投資者明顯偏愛(ài)南沙

　　今年上半年樓市行情的峰回路轉(zhuǎn)重燃不少投資者的入市熱情。近日記者在樓盤(pán)走訪中就發(fā)現(xiàn)，一些習(xí)慣于樓市投資的買(mǎi)家開(kāi)始在尋覓著新一輪的投資方向。其中，南沙的“公寓”則是這些投資客所看中的目標(biāo)。

　　“南沙剛成為廣東自貿(mào)區(qū)的一部分，未來(lái)政策的傾斜應(yīng)該會(huì)使得這里變得越來(lái)越旺?！庇浾咴谀仙车囊粋€(gè)公寓樓盤(pán)遇到了目前在深圳工作的吳小姐，她告訴記者此次是專門(mén)從深圳趕過(guò)來(lái)看房的?！吧钲诜?jī)r(jià)漲得很厲害，廣州應(yīng)該也會(huì)漲起來(lái)，想再投資一兩套南沙公寓?！眳切〗惚硎荆瑳](méi)有去看過(guò)廣州其他區(qū)域的公寓盤(pán)，目標(biāo)只定在南沙，“政策的支撐最關(guān)鍵?！彼J(rèn)為，作為自貿(mào)區(qū)，未來(lái)這里的產(chǎn)業(yè)和企業(yè)會(huì)越來(lái)越多，人口也會(huì)多起來(lái)，“現(xiàn)在的價(jià)格還是比較劃算?！?/p>

　　可以說(shuō)，吳小姐對(duì)于南沙公寓投資的“獨(dú)愛(ài)”在現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)中頗具代表性?！澳仙匙再Q(mào)區(qū)正式掛牌后其樓市一直熱度不減?！备吡?guó)際華南區(qū)咨詢服務(wù)部董事陳厚橋向記者介紹稱，未來(lái)預(yù)期的升值空間成為投資者偏愛(ài)南沙的關(guān)鍵因素?！皬哪壳罢邇?yōu)惠上看，南沙公寓產(chǎn)品的預(yù)期升值空間會(huì)比同區(qū)域的其他產(chǎn)品更大。因此，近期投資者更青睞此類產(chǎn)品。”

　　合富輝煌首席分析師在接受本報(bào)記者采訪時(shí)也表示，南沙公寓產(chǎn)品的吸引力在于，除了不限購(gòu)之外，還有目前南沙自貿(mào)區(qū)的政策利好。“此類產(chǎn)品的自貿(mào)區(qū)商業(yè)用途廣泛而且工商注冊(cè)的門(mén)檻相對(duì)較低，導(dǎo)致租賃需求大，因此在供求關(guān)系上看，南沙公寓產(chǎn)品的回報(bào)率較高?！?/p>

　　但“偏愛(ài)”卻不一定等同于“穩(wěn)賺”。陳厚橋指出，南沙公寓產(chǎn)品與優(yōu)惠政策息息相關(guān)，而相關(guān)政策的實(shí)施細(xì)則并未出臺(tái)，與番禺和蘿崗區(qū)域的同類型產(chǎn)品相比，南沙還在探索當(dāng)中，短期內(nèi)的預(yù)期收益并不明朗，需要中長(zhǎng)期的檢驗(yàn)。

　　對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，下半年南沙公寓產(chǎn)品的供應(yīng)將有所增加，是不錯(cuò)的入市時(shí)機(jī)。但對(duì)于產(chǎn)品的選擇，黎文江建議投資者在投資此類產(chǎn)品時(shí)，首先注意區(qū)域的選擇以及成本的考量。南沙自貿(mào)區(qū)有7個(gè)片區(qū)，每個(gè)片區(qū)的功能也各不相同，發(fā)展也有先有后。此外，公寓產(chǎn)品的投資成本也較高，一般來(lái)說(shuō)使用年限在40至50年，而契稅也比一般住宅高，達(dá)到3%。