在北京樓市傳統(tǒng)格局中，相對于改善大戶型，小戶型總價(jià)較低，但單價(jià)卻一直都是略高一籌。然而，這樣的狀況在今年發(fā)生反轉(zhuǎn)，大戶型的價(jià)格反超小戶型，而且還越來越吃香。這種看似反常的現(xiàn)象已經(jīng)在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中得以體現(xiàn)。

　　領(lǐng)漲的中大戶型

　　7月21日，北京市統(tǒng)計(jì)局、國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，在與5月份相比的環(huán)比價(jià)格中，今年6月份北京新建商品住宅價(jià)格上漲1.6%，其中90平方米以下的小戶型上漲0.9%，90至144平方米的中戶型住宅上漲1.9%，144平方米以上的大戶型住宅上漲了1.8%，顯示出中大戶型的環(huán)比漲幅明顯更高。

　　在同比數(shù)據(jù)中，也是大戶型住宅漲幅明顯。數(shù)據(jù)顯示，同比去年6月份的房價(jià)，6月份北京90平方米以下的小戶型以及90至144平方米的中戶型住宅仍分別有7.5%和2.3%的下滑。而144平方米以上的大戶型住宅價(jià)格同比上漲了4%。

　　大戶型價(jià)格領(lǐng)漲同樣在二手房方面得到體現(xiàn)，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上月北京二手房價(jià)格漲勢比較明顯，同比平均漲幅達(dá)到7.2%，其中90平方米以下的小戶型上漲7.3%，90至144平方米的中戶型住宅上漲7.1%，144平方米以上的大戶型住宅上漲了7.3%。

　　值得注意的是，在北京樓市傳統(tǒng)格局中，相對于改善大戶型，小戶型總價(jià)較低，但單價(jià)卻一直都是略高一籌。然而，這樣的狀況在今年發(fā)生反轉(zhuǎn)，大戶型的價(jià)格反超小戶型，而且還越來越吃香。

　　“在限購政策出臺后，北京大戶型價(jià)格已經(jīng)表現(xiàn)出價(jià)格領(lǐng)漲苗頭”，北京某大戶型項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人表示，限購前，小面積戶型由于資金投入小、租金回報(bào)率高、資金回收周期短等優(yōu)勢，成為高端住宅投資者的首選戶型。但限購之后，高端人士的投資需求與自住需求很難分開，既要考慮到自住的功能性，又要考慮未來的升值保值空間，150平方米以上戶型從而成為熱銷主力，200平方米以上稀缺戶型更是供不應(yīng)求。供需關(guān)系的變化影響了不同戶型高端住宅產(chǎn)品的價(jià)格變化，從而出現(xiàn)了價(jià)格上漲趨勢不同步的現(xiàn)象。

　　熱度還將延續(xù)

　　從目前北京樓市格局看，屬于大戶型的牛市還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束，特別是大戶型的代表產(chǎn)品，不斷入市的頂豪項(xiàng)目。

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至20日，北京大戶型代表的中高端市場成交升溫，合計(jì)簽約6萬單價(jià)以上住宅達(dá)到了783套，這一成交量是2014年以外的最高點(diǎn)，預(yù)計(jì)全年有望突破1500套大關(guān)，從成交額看，單價(jià)6萬以上市場成交也已經(jīng)達(dá)到了151.4億的歷史第二高點(diǎn)。因?yàn)槊磕昴昴┏山患?，預(yù)計(jì)2015年中高端市場的爆發(fā)將會越來越明顯。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院7月21日發(fā)布了《一線城市豪宅公寓市場研究報(bào)告》2015年二季報(bào)。報(bào)告指出，一線城市豪宅公寓成交量暴增超過4倍；2015年二季度，一線城市豪宅公寓項(xiàng)目成交均價(jià)前十名被上海北京包攬，成交均價(jià)基本上都在10萬元/平方米以上。

　　對于大戶型為代表的高端產(chǎn)品價(jià)格領(lǐng)漲，易居房地產(chǎn)研究院研究員謝金龍指出，降準(zhǔn)、降息釋放的大量流動(dòng)性，“3·30新政”等樓市相關(guān)政策“刺激”的自住及投資需求，以及去年以來股市大漲帶來部分高凈值人群獲利后轉(zhuǎn)入樓市等一系列因素，都大大推高了大戶型豪宅市場的成交量。總體來看，在樓市熱度上升的情況下，不管是出于保值增值，還是自住目的，豪宅市場的熱度還將得以延續(xù)一段時(shí)間。

　　競爭日趨加劇

　　對于北京大戶型價(jià)格上漲，上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，隨著目前改善型購房的信貸政策總體趨于寬松，中大戶型的購房需求積極釋放，所以此類物業(yè)供應(yīng)者會積極漲價(jià)，而不會擔(dān)心客戶的流失。而且從目前北京住房市場的交易情況看，一些近郊區(qū)的大戶型物業(yè)比較受青睞，部分購房者拋售首套認(rèn)購第二套，對于相應(yīng)的漲價(jià)是有足夠的心理準(zhǔn)備的。這個(gè)時(shí)候會促使此類物業(yè)的價(jià)格上漲幅度超過小戶型。

　　除了需求市場的旺盛外，土地供應(yīng)也成為大戶型熱銷的原因，中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2013年4月至2015年4月，北京合計(jì)供應(yīng)包含住宅類用地地塊113宗，合計(jì)建筑面積為2046萬平米。在這2046萬平米中，只有1350萬平米為住宅用地，而且其中有800萬平米左右是自住房及各類保障房。實(shí)際商品房住宅用地最近兩年僅供應(yīng)了550萬平米左右。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為：折算成為商品房住宅只有4.5萬套左右，只夠北京歷史成交最差的一年消化。而且按照目前市場供應(yīng)比例計(jì)算，這部分大部分將建設(shè)成為中高端物業(yè)，以獲得市場溢價(jià)。

　　張大偉拿出數(shù)據(jù)顯示，2015-2016年初北京預(yù)期上市能夠銷售的新10萬+的項(xiàng)目接近15個(gè)，再加上目前已經(jīng)在10萬單價(jià)以上銷售的存量項(xiàng)目也有10個(gè)左右。在售的項(xiàng)目：潤澤御府、長安太和、中軸國際、上國闕、盤古大觀、霄云路八號、碧海方舟、運(yùn)河岸上的院子。最近入市或?qū)⑷胧械捻?xiàng)目：萬柳書院、香河園3號、首開瑯樾、中糧瑞府、北京壹號院、保利東壩、恒大華府、佳兆業(yè)廣場、東山墅、駿豪中央公園廣場、萬科北河沿、龍湖西宸原著、遠(yuǎn)洋劉娘府項(xiàng)目、泰禾西局項(xiàng)目、北平府、華潤昆侖域。整體看，待售的10萬+頂豪住宅項(xiàng)目達(dá)到了2000套以上。

　　張大偉預(yù)計(jì)，隨著土地市場的稀缺，一線城市的商品房進(jìn)入了豪宅化趨勢加速期。但競爭也越來越激烈，整體北京預(yù)計(jì)在2015年待售的頂豪住宅套數(shù)超過1000套。雖然對于豪宅項(xiàng)目來說，正常的銷售周期都起碼在5-8年以上，但在目前這種情況下，豪宅市場的分化將非常嚴(yán)重。