琶洲電商總部區(qū)再推五宗地，最多可容納15家電商5家已名花有主

　　隨著多個地塊花落互聯(lián)網(wǎng)＋電商巨頭之手，琶洲A區(qū)的電商總部區(qū)也成為樓市當紅炸子雞，目前已有騰訊、阿里、國美、復星和唯品會五巨頭進入電商總部區(qū)。相信不管是開發(fā)商，還是機構投資者，甚至是個人投資者，也會在今年下半年對琶洲A區(qū)物業(yè)趨之若鶩。而在7月21日上午，廣州市國土資源和規(guī)劃委員會再發(fā)出琶洲A區(qū)電商總部區(qū)三宗地的出讓公告，出讓時間預計在8月20日，讓人不免猜測，下一個進入電商總部區(qū)的將會是小米么？

　　文/圖：廣州日報記者 陳白帆

　　琶洲A區(qū)再推五宗地預計8月20日出讓

　　7月21日，廣州市國土資源和規(guī)劃委員會再發(fā)出琶洲A區(qū)電商總部區(qū)五宗地的出讓公告，地塊分別是琶洲A區(qū)AH040224、AH040233、AH040235、AH040238和AH040239，土地用途均為商務設施兼容商業(yè)設施用地，五宗地的用地面積一共30592平方米，建筑面積共有約30.75萬平方米，總價大約45.1億元，按掛牌起始價計算，五宗地掛牌樓面地價分別為1.3萬~1.8萬元/m2。這幾個地塊分布于之前出讓的9宗地附近，其中AH040224亦有不錯的江景資源。

　　這五宗地塊要求：1.競買人或其關聯(lián)公司需為從事計算機系統(tǒng)服務及電子技術服務，或計算機網(wǎng)絡應用軟件開發(fā)、設計、網(wǎng)絡數(shù)據(jù)處理等互聯(lián)網(wǎng)相關業(yè)務的企業(yè)。2.競得人須在廣州市注冊成立，并辦理工商注冊及稅務登記。3.土地項目建成后，受讓人自持物業(yè)不得低于項目計算容積率總建筑面積的70%，自持物業(yè)必須整體確權，不得分割銷售（含預售和現(xiàn)售）。這五宗地塊的申請時間為7月21日起至8月10日，掛牌時間為8月11日~8月20日14時30分。

　　繼6月30日，海珠琶洲電商總部區(qū)推出的7宗地塊分別由騰訊、阿里、國美和復星四巨頭砸78億元拿下后，推遲至7月16日出讓的琶洲A區(qū)AH040232、AH040234也毫無懸念地花落唯品會。截至7月21日，琶洲A區(qū)的電商總部區(qū)已有五大互聯(lián)網(wǎng)和電商巨頭入駐。

　　從之前媒體了解到的信息來看，騰訊擬在琶洲建設微信總部大樓；阿里預計建設華南區(qū)運營總部；復星南方總部可能會落戶琶洲；國美則有可能在此建設第二總部。根據(jù)規(guī)劃，琶洲電商總部區(qū)共有約19幅地塊，可容納最多15個互聯(lián)網(wǎng)、電商巨頭進駐。

　　而在7月21日琶洲A區(qū)全新五宗地快出讓公告發(fā)出后，業(yè)內(nèi)人士也紛紛猜測下一批進駐電商總部區(qū)的會不會是小米，還是歡聚時代、蘇寧易購或者是其他神秘巨頭？根據(jù)政府的設想，琶洲將打造千億級國際一流互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)，該區(qū)將加速琶洲互聯(lián)網(wǎng)集聚的產(chǎn)業(yè)效應，推動相關總部企業(yè)發(fā)揮集聚功能，換言之，互聯(lián)網(wǎng)總部聚集的產(chǎn)業(yè)效應不用等到三年后大樓蓋好才顯現(xiàn)。

　　琶洲被定位為互聯(lián)網(wǎng)集聚區(qū)，形成第一個“1”

　　據(jù)了解， 去年7月出臺的《關于全市電子商務與移動互聯(lián)網(wǎng)集聚區(qū)總體規(guī)劃布局的意見》中，首次提出“1+1+9”區(qū)域發(fā)展格局，琶洲被定位為互聯(lián)網(wǎng)集聚區(qū)，是第一個“1”。琶洲是廣州會展經(jīng)濟核心區(qū)，在琶洲規(guī)劃建設互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)，有利于形成總部基地，促進電子商務與會展經(jīng)濟、總部經(jīng)濟聯(lián)動發(fā)展。規(guī)劃為千億級國際一流互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)的琶洲A區(qū)，一期工程規(guī)劃0.3平方公里，規(guī)劃建設約120萬平方米的建筑，可以容納二三十個企業(yè)。通過3~5年形成營業(yè)收入達1000億元、就業(yè)崗位約8萬個的電子商務產(chǎn)業(yè)集群，并成為“立足珠三角，面向全世界”的互聯(lián)網(wǎng)總部集聚商務區(qū)。

　　未來僅A區(qū)就有10個項目超過100萬平方米辦公項目入市

　　據(jù)了解，琶洲A區(qū)第一個面世的綜合商業(yè)項目“邦華環(huán)球貿(mào)易中心”將在下半年亮相。據(jù)邦華有關負責人介紹，該項目包括了國際超甲級寫字樓、國際名牌五星級酒店、酒店式公寓、品牌餐飲、特色商業(yè)等。在目前琶洲A區(qū)商業(yè)項目多數(shù)是開發(fā)商自持，邦華環(huán)球貿(mào)易中心則是少數(shù)可以有部分物業(yè)用于出售的項目。

　　記者上周末到琶洲A區(qū)一帶踩盤發(fā)現(xiàn)，琶洲A區(qū)范圍內(nèi)雖有不少地塊已經(jīng)名花有主，但建成超過2/3的并不多。根據(jù)中原研究部提供數(shù)據(jù)，琶洲A區(qū)范圍內(nèi)未來將入市的項目包括寶鏡大廈、廣鋁遠大項目、廣東電網(wǎng)、廣東移動、赫基國際大廈、東凌項目等，僅A區(qū)就有10個項目超過100萬平方米辦公項目入市。中原地產(chǎn)研究部提供的琶洲A區(qū)附近已投入使用的價格寫字樓項目，租價水平主要從85~120元/m2/月不等，售價在2.5萬~3萬元/m2不等。

　　寫字樓爆搶客大戰(zhàn)

　　外企成“香餑餑”趁機平價搬遷CBD

　　廣州日報訊 （記者劉麗琴攝影報道）據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，廣州甲級寫字樓市場現(xiàn)有存量保持在349萬平方米，因此市場仍彌漫著搶客的硝煙，從上半年租賃成交看，外企比較活躍，尤其是二季度。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著珠江新城越來越成熟，也吸引更多知名企業(yè)進駐，因具有品牌知名度，有助于提升寫字樓的形象，外企尤其是知名外企在租金談判中具有明顯優(yōu)勢，也成為各寫字樓爭奪的對象，他們也得以以非常便宜的價格遷往CBD，而曾是高租金創(chuàng)造者的外企現(xiàn)在對租金核算越來越嚴，目前廣州市場上高租金創(chuàng)造者基本是國內(nèi)知名企業(yè)。

　　外企聚集地通常是城市最高端寫字樓的代表。從上世紀八九十年代環(huán)市路商圈崛起，到天河北逐漸成為寫字樓市場“一哥”，中信廣場、中泰國際廣場、財富廣場、大都會廣場等甲級寫字樓創(chuàng)下廣州寫字樓租金過百元的新高，目前寫字樓過200元/m2/月的租金頂峰則位于珠江新城。從上半年租賃成交看，有德勤律師事務所、大眾汽車、美贊臣進駐越秀金融大廈，索尼進駐雅居樂中心，佐敦涂料進駐珠江城、SKECHERS進駐保利洛克維二期等。此外，還有畢馬威會計師事務所、阿迪達斯將進駐東塔，三菱電梯確定要進駐僑鑫國際等。

　　據(jù)第一太平戴維斯廣州商業(yè)樓宇部董事劉曉南介紹，目前有不少都是從天河北搬到珠江新城的，如美贊臣由海航大廈搬到越秀金融大廈，德勤由天河城搬到越秀金融大廈，寶潔則是由中泰國際廣場搬到高德置地廣場寫字樓，但與以往從環(huán)市路商圈向天河北商圈進駐不同，目前外企搬遷到珠江新城寫字樓，硬件升級不少，但租賃成本基本沒有提高。

　　珠江新城新一代甲級寫字樓無論是實用率、空間設計都比天河北寫字樓有很大提高，知名外企搬遷到珠江新城寫字樓，硬件升級不少，卻不需付出更高的成本，主要是甲級寫字樓新增供應幾乎全部集中在珠江新城，為爭搶企業(yè)資源，不少推出3個月免租期、減租等政策，知名外企在租賃談判中就有了明顯優(yōu)勢，在租金上能獲得較大折扣，一般能拿到面價7折甚至更低折扣。珠江新城全新寫字樓平均租金在200元/m2，一般大單租賃140元/m2就能拿下，而世界五百強企業(yè)、知名外企也有這個議價能力，租金優(yōu)惠也很大。而外企在寫字樓租賃選擇主要看價格成本外，對項目的綠色環(huán)保要求也較高，其次交通、周邊配套等也是考慮因素之一。值得注意的是，自2008年金融危機之后，外企對租金的敏感度更高，對租金成本的考核也越來越嚴，目前給得出高租金的基本是國內(nèi)企業(yè)。

　　劉曉南認為，用優(yōu)惠租金搶客的狀態(tài)在2018年~2019年就會結束，隨著明年珠江新城東塔開業(yè)將是整個區(qū)域步入成熟的標志，2015~2018年將可以消化掉現(xiàn)有存量，2018年~2019年隨著珠江新城新增供應的逐步減少，租金則會一路向好，甚至會有較大提升，目前正是企業(yè)進駐珠江新城的好時機。