廣州公寓五六月成交不斷攀升 多家房企引入代客出租的管理公司增加促銷籌碼

　　上月，一位來自深圳的買家一口氣在蘿崗?qiáng)W園廣場買下了一整層的公寓。據(jù)稱該買家是賣掉了其在深圳的千萬豪宅單位，將資金投資到了蘿崗公寓的。自今年第二季度以來，廣州公寓物業(yè)的成交量逐月攀升。據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月廣州全市一手公寓物業(yè)成交1696套，隨后5~6月成交不斷上漲，分別達(dá)2668套和3289套。業(yè)界普遍認(rèn)為，公寓物業(yè)投資熱，一方面是由于投資者認(rèn)為不動產(chǎn)的投資風(fēng)險小，獲利穩(wěn)定。但另一方面，廣州公寓成交火爆卻在于廣州執(zhí)行嚴(yán)厲的限購政策，導(dǎo)致部分意欲入市置業(yè)的資金被迫分流到了不限購的公寓市場。

　　專題文/圖：廣州日報記者 王荔玨

　　網(wǎng)易監(jiān)測陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，公寓成交量最大的區(qū)域是花都、南沙、番禺、黃埔。其中，無論是花都、南沙還是黃埔，都以萬達(dá)集團(tuán)旗下的公寓賣得最火。對此，有投資人士提醒道，除了像萬達(dá)旅游城、南沙自貿(mào)區(qū)等有明確“概念”利好的公寓產(chǎn)品之外，買家切不可盲從跟風(fēng)貪便宜入市買小公寓。尤其是一些非核心地段、且缺乏商務(wù)氛圍的板塊。

　　郊區(qū)公寓多是“豬骨頭”

　　黃埔一房企人士指出，通常，不少近郊板塊內(nèi)冒出來的小公寓往往都是由于當(dāng)初在市場火爆的狀況下，房企腦子“發(fā)熱”拿了商業(yè)地塊。但到了規(guī)劃產(chǎn)品時，卻發(fā)現(xiàn)無論是建寫字樓、商場都難獲利，反而是小面積的公寓脫手快、回報穩(wěn)。因此，近一兩年，廣州多個區(qū)域都出現(xiàn)了商務(wù)公寓。

　　這些公寓的特點是面積小、總價低，基本上都是40~50平方米，甚至是買一層得兩層，而總價大多也就是50萬~80萬元，買家入市門檻相當(dāng)?shù)?。但不可忽略的一點是，由于這些公寓扎堆建造，而且周邊還有大量的一二手住宅，因此，即便是順利出租，但租金也難有滿意的回報，同時，轉(zhuǎn)手變現(xiàn)難也是一個值得考慮的問題。

　　租金很低 變現(xiàn)更難

　　舉例而言，早在2013年，蘿崗一商務(wù)公寓項目出售，售價約為1.4萬元/m2，開發(fā)商當(dāng)時稱“40平方米的公寓月租金能達(dá)到4000元左右”。可是近兩年，由于蘿崗有大量商務(wù)公寓推出，有些售價甚至低于1萬元/m2，在眾多低價公寓的沖擊下，該商務(wù)公寓不僅二手價格沒漲，其月租金也只有2300元。同時，同區(qū)域的80平方米的兩房住宅單位租金也只是2500元左右，相比之下，這種小公寓在市場上幾乎毫無競爭優(yōu)勢。

　　管家代租代管 收益穩(wěn)妥袋袋平安

　　由于廣州這兩年一直限購，不少想投資樓市的買家早已沒有了“房票”，而手頭有限的閑錢卻依然想在樓市尋找機(jī)會，因此，公寓便成了這一群體的首選。

　　已成功投資了珠江新城領(lǐng)峰、且每月有穩(wěn)定的8000元租金收益的宋女士向初涉公寓市場的投資者支招：“買房的時候不妨找到合適的‘盲公竹’，就是有管家服務(wù)或者是有可代出租的公寓管家的物業(yè)。有了‘盲公竹’，雖然不肯定能賺大錢，但至少不會兩眼一抹黑，而且相當(dāng)一段時間的投資也有保障?！?/p>

　　“管理公司”作賣點成趨勢

　　據(jù)了解，目前，這類具有代租業(yè)務(wù)的公寓已經(jīng)相當(dāng)普遍。像碧桂園就和途家網(wǎng)首度合作，推出清泉城59~77平方米兩房Loft公寓，產(chǎn)權(quán)70年?？們r34萬~36萬元/套，買家購買后，可5年返租，確保收益過10萬元。途家網(wǎng)還與奧園城市天地、碧桂園空港國際、香江國際金融中心、漁人碼頭牽手，合作推出了多個酒店式公寓。

　　此外，“私享家”也相繼與敏捷華美國際、柏麗甜果、綠地時代云等項目牽手；“一呆”集團(tuán)則和保利高爾夫郡、華南金谷、捷登都會等項目合作；來自澳大利亞的雅閣集團(tuán)更是在南沙連落兩子，分別與南沙萬達(dá)及古格集團(tuán)合作管理公寓。

　　規(guī)避空租期投資者省心

　　據(jù)了解，目前這些經(jīng)營公寓的合作方大都會將出售的商務(wù)公寓收歸自己旗下實施統(tǒng)一管理，然后再給業(yè)主每年5%~8%不等的投資回報。盡管有人會認(rèn)為，如果自己出租，得到的投資回報可能會比交由管理機(jī)構(gòu)更高。但需要指出的是，對于“菜鳥”級的投資者而言，少賺一點租金但回報穩(wěn)當(dāng)才是最可靠的。因為，交由管理公司后，就有管家?guī)椭阏易饪?，租客遇到問題也無需你操心。最關(guān)鍵的是，有管家的公寓幾乎不用計算空租期。但如果你自己出租的話，廣州現(xiàn)在商務(wù)公寓眾多，競爭激烈，一不留神，你的房子可能就空置了，你不僅要供樓，還要繳交一筆不菲的管理費。與其這樣，那還不如交由管理公司樂當(dāng)“甩手掌柜”。

　　有樓市分析人士指出，收樓之后的前幾年時間，商務(wù)公寓就是一個從“生”到“養(yǎng)熟”的過程。因為管家有更多渠道、更多的租客來源，將公寓交給他們更加容易“養(yǎng)熟”。當(dāng)商務(wù)公寓“養(yǎng)熟”之后，“菜鳥”投資者無論是將公寓轉(zhuǎn)手還是收回來自己出租都會更加容易，也能獲取更好的回報。

　　風(fēng)險提示

　　管理公司非神仙

　　市道不好會毀約

　　公寓交由管理公司管理，是否就萬事大吉？非也，買家也應(yīng)該防范可能發(fā)生的風(fēng)險。曾經(jīng)發(fā)生的一個典型案例是，買家陳小姐在花都購買公寓時，曾和一知名酒店管理有限公司簽訂租約，在收樓后就將公寓交給這家管理公司對外出租經(jīng)營。未料該公司在經(jīng)營一個多月后，就以“沒有商業(yè)配套，地鐵推遲開通并因地鐵施工屏蔽導(dǎo)致交通不便，嚴(yán)重影響經(jīng)營展開，公司在原有租金之下無力運營”為由，提出了減租或終止合同。最終，雙方更是為此對簿公堂。

　　對此，有資深的專業(yè)人士提醒小業(yè)主，在購買公寓時不要以為有了管理公司就萬事大吉，買家應(yīng)實地去樓盤現(xiàn)場調(diào)查，了解到實際市場的租金才是最可靠的。同時，在和管理公司簽租約時，還應(yīng)在租賃合同中約定，“如果承租人提前解除合同，要將剩余租期的租金一次性支付給業(yè)主作為違約金”。