一邊是新興購(gòu)物中心不斷涌現(xiàn)，一邊是持續(xù)的降租、關(guān)店和拋售，傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)商宣布向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型聲猶在耳，商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)卻已經(jīng)從最初的亢奮全面進(jìn)入白熱化階段。百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心等急劇擴(kuò)張，但租金收益低、電商沖擊以及同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)卻成為行業(yè)難題。短短幾年，商業(yè)地產(chǎn)正以最快的速度從當(dāng)初機(jī)遇無(wú)限的藍(lán)海變成壓力重重的紅海。

　　經(jīng)營(yíng)分化加劇

　　“業(yè)績(jī)不佳項(xiàng)目的租金下滑，抵消了市場(chǎng)領(lǐng)先項(xiàng)目的租金增長(zhǎng)，二季度，租金總體增長(zhǎng)率顯著放緩”。近日，仲量聯(lián)行在其發(fā)布的2015年第二季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告中如此表示。

　　幾乎同時(shí)，世邦魏理仕在二季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告中也表示，電商的蓬勃發(fā)展對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)持續(xù)造成沖擊，受此影響，零售物業(yè)的租金增長(zhǎng)進(jìn)一步放緩，本季度全國(guó)租金環(huán)比僅微升0.1%，為2009年二季度以來(lái)最低增幅。

　　“目前市場(chǎng)上總共有兩類表現(xiàn)較差的項(xiàng)目”，仲量聯(lián)行中國(guó)華北區(qū)研究部總監(jiān)和中國(guó)區(qū)零售市場(chǎng)首席分析師麥哲文告訴記者，一類是定位高檔的核心區(qū)小型新項(xiàng)目，這些項(xiàng)目定位錯(cuò)誤，再加上開(kāi)業(yè)時(shí)過(guò)度重視租金，目前正在掙扎著填滿剩余的租賃空間，且不得不通過(guò)降低租金來(lái)吸引租客；第二類是一些空置率持久居高的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目不是無(wú)法充分滿足客戶群的需求，就是受累于區(qū)位的不理想，導(dǎo)致客戶數(shù)量不足，以及對(duì)維持穩(wěn)定租客流的無(wú)能為力。這一趨勢(shì)使二季度租金僅僅環(huán)比和同比上漲了0.3%和2.8%，核心項(xiàng)目的租金表現(xiàn)略好，分別上漲了0.7%和4.7%。

　　“在競(jìng)爭(zhēng)愈為白熱化的當(dāng)下，業(yè)績(jī)良好及經(jīng)營(yíng)不善項(xiàng)目的差異將會(huì)越來(lái)越明顯?！丙溦芪恼f(shuō)，市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者將會(huì)繼續(xù)與低質(zhì)量的購(gòu)物中心形成差距，并成為未來(lái)租金增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力。

　　傳統(tǒng)商業(yè)退步

　　龍頭房企也不能幸免。商業(yè)地產(chǎn)巨頭萬(wàn)達(dá)，正在對(duì)其旗下的業(yè)態(tài)進(jìn)行重新的整合和篩選。

　　在萬(wàn)達(dá)剛剛公布的上半年業(yè)績(jī)中，萬(wàn)達(dá)商業(yè)實(shí)現(xiàn)收入734.1億元，完成上半年計(jì)劃的101%，同比增長(zhǎng)12%；上半年租金收入70.2億元，完成上半年計(jì)劃的102%，同比增長(zhǎng)33.3%，租金收繳率100%。

　　“盡管總租金增長(zhǎng)33%，但是看租金總體增長(zhǎng)還要考慮到去年同期可租面積和現(xiàn)在可租面積的對(duì)比，具體單位租金是否增加更加重要”，易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱表示，按照招股書(shū)和去年年報(bào)數(shù)據(jù)，今年上半年的單位租金大概是68元/平方米/月，比去年同期的75元/平方米/月還有所倒退。

　　值得注意的是，萬(wàn)達(dá)半年報(bào)對(duì)百貨、大歌星等傳統(tǒng)業(yè)務(wù)組成部分只字未提。作為曾經(jīng)萬(wàn)達(dá)主力板塊之一的萬(wàn)達(dá)百貨，萬(wàn)達(dá)正在對(duì)其進(jìn)行一場(chǎng)大瘦身計(jì)劃。據(jù)聯(lián)商網(wǎng)日前發(fā)布的《2015年上半年主要零售企業(yè)關(guān)店統(tǒng)計(jì)》顯示，今年上半年，主要零售企業(yè)在國(guó)內(nèi)共計(jì)關(guān)閉121家，百貨業(yè)態(tài)關(guān)閉26家，其中，萬(wàn)達(dá)百貨關(guān)閉10家，位居第一，緊隨其后的是馬莎百貨、天虹商場(chǎng)等。在今年年初，業(yè)內(nèi)曾盛傳“萬(wàn)達(dá)將關(guān)閉10家嚴(yán)重虧損的百貨門店，并壓縮25家經(jīng)營(yíng)不善百貨門店的樓層”。

　　不斷擴(kuò)大的虧損是萬(wàn)達(dá)百貨遭遇瘦身的原因，公開(kāi)資料顯示，萬(wàn)達(dá)百貨2014年?duì)I收為154.9億元，同比增長(zhǎng)39%，但凈利潤(rùn)只增加7%；到了今年上半年，萬(wàn)達(dá)百貨僅新開(kāi)3家店，營(yíng)收共計(jì)129.9億元，同比增幅僅為17%。

　　與此同時(shí)，同樣表現(xiàn)不景氣的萬(wàn)達(dá)KTV品牌大歌星也被陸續(xù)轉(zhuǎn)出店面。本月7日，萬(wàn)達(dá)關(guān)閉全部大歌星KTV門店，其后，一封題為《7月7日，寫給大歌星》的緬懷信在微信朋友圈迅速傳播。據(jù)悉，大歌星這一品牌將從萬(wàn)達(dá)系統(tǒng)中消失。

　　經(jīng)營(yíng)壓力大增

　　傳統(tǒng)商業(yè)的問(wèn)題不止萬(wàn)達(dá)一家出現(xiàn)，每個(gè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商都會(huì)面臨。“最近收到了許多關(guān)于（商業(yè)地產(chǎn)）經(jīng)營(yíng)困難的哀嘆，也看到了很多勇于突圍的嘗試”，佰仕會(huì)發(fā)起人、佰仕信基金創(chuàng)始合伙人陳方勇告訴記者。

　　非一線城市商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)壓力最為明顯。昆明本土商業(yè)調(diào)查機(jī)構(gòu)發(fā)布的一份當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)生存現(xiàn)狀的調(diào)查報(bào)告指出，供應(yīng)過(guò)剩、體量過(guò)大、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重成為制約昆明商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵因素。大面積的舊改運(yùn)動(dòng)為昆明大體量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)提供了空間與可能，預(yù)計(jì)未來(lái)3-5年，昆明將有近2000萬(wàn)方商業(yè)項(xiàng)目面市，若以全市700萬(wàn)人口總數(shù)計(jì)算，昆明人均商業(yè)面積將達(dá)到3平方米，超越上海及香港。

　　四川省連鎖商業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，截至2014年底，成都開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)、規(guī)劃在建的商業(yè)綜合體、購(gòu)物中心已達(dá)132家，新增商業(yè)零售物業(yè)近120萬(wàn)平方米，在全國(guó)排名第一。同時(shí)，2015年還將有13家新增商業(yè)綜合體、購(gòu)物中心進(jìn)入成都市場(chǎng)。

　　中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平告訴記者，目前商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商現(xiàn)在普遍面臨的問(wèn)題，一個(gè)是品牌商開(kāi)店意愿下降，店面數(shù)量和面積直線下降，另一個(gè)則是品牌商議價(jià)能力大幅提高，不僅要求低租免租，對(duì)位置、樓層的要求也越來(lái)越苛刻?！熬薮蟮慕?jīng)營(yíng)和資金壓力，讓大宗項(xiàng)目拋售的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮”。

　　對(duì)于不少品牌房企來(lái)說(shuō)，盡管商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)已初具規(guī)模，但租金收入仍然十分微薄。華潤(rùn)置地日前披露，今年6月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約人民幣82.4億元，環(huán)比增長(zhǎng)10.46%，同比增長(zhǎng)32%；今年上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約370億元，同比增長(zhǎng)44.76%。投資物業(yè)方面，華潤(rùn)置地6月投資物業(yè)實(shí)現(xiàn)租金收入約5.52億港元，環(huán)比減少3.5%，同比增長(zhǎng)25.17%；上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)租金收入31.54億港元。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，租金收入占比不高，一方面是由于商業(yè)項(xiàng)目持有量相對(duì)較少，另一方面與近幾年租金報(bào)價(jià)難以提高有一定關(guān)系，尤其在商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)比較多的情況下更是如此。

　　再轉(zhuǎn)型成趨勢(shì)

　　傳統(tǒng)商業(yè)的衰弱已成定局，不過(guò)，在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，目前也正是商業(yè)地產(chǎn)“重整河山”的好機(jī)會(huì)。

　　“填補(bǔ)區(qū)域空白型、替代升級(jí)型以及創(chuàng)新型商業(yè)地產(chǎn)將是未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)遇”，陳方勇認(rèn)為，選址、定位與設(shè)計(jì)、金融能力以及操作團(tuán)隊(duì)將是商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)能否勝出的關(guān)鍵。

　　“電商進(jìn)一步滲透至實(shí)體零售”，世邦魏理仕在分析報(bào)告中稱，隨著跨境電商在試點(diǎn)城市開(kāi)展業(yè)務(wù)，各城市核心商圈購(gòu)物中心出現(xiàn)越來(lái)越多保稅超市、保稅商品展示平臺(tái)的身影。電商帶來(lái)的不僅是單純的購(gòu)物支付模式的“跨界”，還有經(jīng)營(yíng)上的“跨界”。在消費(fèi)渠道漸趨多元、消費(fèi)訴求不斷演變之際，越來(lái)越多的零售品牌從單一業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向關(guān)注體驗(yàn)型生活消費(fèi)，通過(guò)改善購(gòu)物體驗(yàn)及產(chǎn)品豐富度增加顧客黏度。與此同時(shí)，經(jīng)過(guò)一個(gè)季度的沉寂后，快時(shí)尚品牌活躍度也開(kāi)始明顯回升。

　　萬(wàn)達(dá)也在尋求新的轉(zhuǎn)型方向、布局新的商業(yè)業(yè)態(tài)。目前，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)形成了新的四大支柱產(chǎn)業(yè)：萬(wàn)達(dá)商業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)、電子商務(wù)。萬(wàn)達(dá)商業(yè)包括商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)、酒店管理、商業(yè)管理等內(nèi)容，隨著“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略的加速推進(jìn)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)將由房地產(chǎn)企業(yè)全面轉(zhuǎn)型為商業(yè)服務(wù)型企業(yè)，商業(yè)租金收入將超過(guò)利潤(rùn)的50%；文化產(chǎn)業(yè)包括影視控股、旅游控股、體育控股、兒童娛樂(lè)控股等四大公司；金融產(chǎn)業(yè)包括銀行、證券、保險(xiǎn)、投資、快錢支付等公司；電子商務(wù)包括眾籌理財(cái)、一卡通、積分聯(lián)盟、大數(shù)據(jù)中心、智慧體驗(yàn)產(chǎn)品等內(nèi)容。

　　按照新的計(jì)劃，萬(wàn)達(dá)2018年就將全面轉(zhuǎn)型為服務(wù)型企業(yè)，服務(wù)業(yè)收入、凈利潤(rùn)占比超過(guò)65%，而原定是2020年實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)，這意味著萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)型正在加速。在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林看來(lái)，中國(guó)消費(fèi)正發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，從生存型向滿足型、體驗(yàn)型、個(gè)性化消費(fèi)轉(zhuǎn)變。通過(guò)布局娛樂(lè)、體育、旅游等產(chǎn)業(yè)，萬(wàn)達(dá)計(jì)劃抓住中國(guó)未來(lái)二十年的發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　京華時(shí)報(bào)記者 潘秀林