□地產(chǎn)評(píng)論員蔡駿

　　上半年，商辦市場(chǎng)雖然成交有所上升，但與住宅市場(chǎng)的“火燙”行情不可同日而語(yǔ)。在庫(kù)存壓力依然較大、項(xiàng)目去化差距顯著的背景下，富有投資價(jià)值無(wú)疑才是商業(yè)項(xiàng)目立足市場(chǎng)的關(guān)鍵。

　　寫(xiě)字樓

　　小獨(dú)棟辦公產(chǎn)品創(chuàng)新受追捧

　　近兩年，小獨(dú)棟辦公產(chǎn)品深受市場(chǎng)的關(guān)注。談及“獨(dú)棟”，人們?nèi)菀着c千萬(wàn)級(jí)以上的住宅聯(lián)系在一起。然而，小獨(dú)棟辦公則不同，外觀上有獨(dú)棟別墅的輪廓，實(shí)則可能就是某企業(yè)總部大樓。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小獨(dú)棟辦公受追捧原因是多方面的。

　　其一，產(chǎn)品新穎。相比甲級(jí)辦公樓動(dòng)輒800-1000平方米、數(shù)千萬(wàn)甚至上億元的投資，小獨(dú)棟寫(xiě)字樓的投資門(mén)檻較低，同時(shí)投資者基本可以獲得甲級(jí)寫(xiě)字樓的辦公體驗(yàn)；而與創(chuàng)意園區(qū)相比，小獨(dú)棟辦公私密性較強(qiáng)。另外，產(chǎn)品的獨(dú)特性，無(wú)疑可以滿足創(chuàng)新型買家。

　　其二，貼近城市發(fā)展。目前，小獨(dú)棟辦公產(chǎn)品主要分布在外環(huán)外，盡管如此，其概念性卻不輸市中心——產(chǎn)業(yè)融合、自貿(mào)區(qū)嫁接等價(jià)值元素，使其能夠躋身企業(yè)總部的行列。

　　其三，小獨(dú)棟辦公產(chǎn)品在某種意義上甚至可以滿足一部分置業(yè)者的別墅夢(mèng)想，綜合看來(lái)，小獨(dú)棟辦公后市可期。

　　■項(xiàng)目鏈接：優(yōu)安天地預(yù)計(jì)9月份售樓處開(kāi)放。項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)將推出獨(dú)棟辦公、小高層辦公、配套商業(yè)街。目前商業(yè)街已開(kāi)始對(duì)外招商，開(kāi)盤(pán)時(shí)間待定。

　　商鋪

　　新興區(qū)域成下一站熱點(diǎn)

　　盡管有人說(shuō)“一鋪養(yǎng)三代”，但事實(shí)上在所有商業(yè)地產(chǎn)投資中商鋪投資難度較高。目前，商業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式正在發(fā)生著變化。眼下，商鋪易購(gòu)，但實(shí)際運(yùn)作中，招商、招租卻遇上了難題。

　　不過(guò)上海新興區(qū)域商鋪的投資價(jià)值不降反升，如寶山、嘉定、青浦、金山、浦東川沙等區(qū)域的商鋪就備受關(guān)注。

　　一方面，城市網(wǎng)絡(luò)化交通的快速建設(shè)讓更多置業(yè)者了解到這些新興區(qū)域，很多投資者認(rèn)為這些區(qū)域眼下正是價(jià)格洼地。另一方面，這些區(qū)域原有的商業(yè)規(guī)模性不強(qiáng)，一旦有大品牌開(kāi)發(fā)整合，人氣凝聚力毋庸置疑。以寶山萬(wàn)達(dá)金街散鋪為例，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)即熱銷，商業(yè)開(kāi)幕至今“金街”人氣持續(xù)居高，投資價(jià)值可見(jiàn)一斑。因此，開(kāi)發(fā)商也積極布局新興區(qū)域，尤其是受大虹橋輻射的松江、青浦，更吸引了綠地、萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、正榮等房企積極投資，前往新興區(qū)域投資商鋪或是商業(yè)地產(chǎn)的新熱點(diǎn)。

　　■項(xiàng)目鏈接：青浦萬(wàn)達(dá)茂是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在上海擬建的第七個(gè)項(xiàng)目。據(jù)了解，萬(wàn)達(dá)茂是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在世界首創(chuàng)的大型室內(nèi)文化、旅游、商業(yè)綜合體，是萬(wàn)達(dá)傾力打造的世界文化旅游新品牌，以文化娛樂(lè)為主，大幅降低零售比例。

　　酒店式公寓

　　四大概念支撐項(xiàng)目熱銷

　　酒店式公寓是目前商業(yè)地產(chǎn)中最受歡迎的產(chǎn)品之一，該類產(chǎn)品通常面積小、總價(jià)低，適合各類投資者。目前，借力城市發(fā)展，其已經(jīng)形成了四大熱點(diǎn)板塊。

　　首先，明年迪士尼就將開(kāi)園，屆時(shí)將有大量的住宿需求集中釋放，因此迪士尼周邊酒店式公寓自然迎來(lái)一輪投資熱潮。更有業(yè)內(nèi)人士稱，投資川沙板塊酒店式公寓，回報(bào)率更高。

　　另外，世博會(huì)之后，前灘著力打造國(guó)際總部經(jīng)濟(jì)，未來(lái)板塊將吸引來(lái)自世界各地的精英人才，目前區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)酒店式公寓的供應(yīng)量仍較少，因此盡管價(jià)格不菲，但前灘板塊的酒店式公寓在市場(chǎng)中依舊搶手。

　　自上海自貿(mào)區(qū)落成以來(lái)，周邊房?jī)r(jià)快速上漲，酒店式公寓也不例外，不少投資者正是看好自貿(mào)區(qū)相關(guān)范圍內(nèi)買房開(kāi)公司可以享受相關(guān)政策。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，短期內(nèi)，區(qū)域還將出現(xiàn)持續(xù)熱銷行情。

　　此外，虹橋樞紐建成以來(lái)，今年，國(guó)家會(huì)展中心成功接棒成為大虹橋的新熱點(diǎn)。上半年的一場(chǎng)車展、一場(chǎng)醫(yī)博會(huì)，讓人們認(rèn)知了國(guó)家會(huì)展中心的號(hào)召力，也將區(qū)域商業(yè)、酒店稀缺的事實(shí)暴露無(wú)遺，因此未來(lái)虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)的酒店式公寓或?qū)ⅰ耙幌y求”。

　　■項(xiàng)目鏈接：綠地云悅坊位于川沙板塊，為綠地東海岸時(shí)代廣場(chǎng)的二期。在售39、50、55、70平方米LOFT，挑高4.5米，均價(jià)30000元/平方米，總價(jià)100-200萬(wàn)元/套。