繼5月份百城房?jī)r(jià)均價(jià)由跌轉(zhuǎn)漲以來(lái)，6月份的百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)再次迎來(lái)小幅上漲，市場(chǎng)延續(xù)升溫態(tài)勢(shì)。來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，6月份，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10628元/平方米，環(huán)比上漲0.56%，漲幅較上月擴(kuò)大0.11個(gè)百分點(diǎn)。6月份房?jī)r(jià)上漲的城市明顯增加，但仍有46個(gè)城市的房?jī)r(jià)在繼續(xù)下探。

　　近來(lái)各類(lèi)樓市利好政策的出臺(tái)也加速了樓市的復(fù)蘇，中央及地方多次釋放穩(wěn)定樓市的信號(hào)，目前已有百余城市調(diào)整、放松了住房公積金政策。今年以來(lái)的三次降準(zhǔn)和降息政策，也將進(jìn)一步降低購(gòu)房成本，充裕房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金面，助力市場(chǎng)加速回暖。

　　“3·30”新政策實(shí)施將近3個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)城市間分化現(xiàn)象越發(fā)突出，呈現(xiàn)出“火焰”與“海水”同存的局面。這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)意味著什么?

　　 一半火焰:北上廣深上漲迅猛

　　在“3·30”新政策快滿(mǎn)3個(gè)月之際，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出更突出的分化特點(diǎn)，一線(xiàn)城市市場(chǎng)升溫，深圳等地局部房?jī)r(jià)大漲，一些地方土地市場(chǎng)地王再現(xiàn)，明顯上漲的房?jī)r(jià)甚至帶動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走向上揚(yáng)，但三四線(xiàn)城市行情冷清。

　　總體來(lái)看，6月份，全國(guó)100個(gè)城市新房均價(jià)環(huán)比上漲0.56%，漲幅擴(kuò)大0.11個(gè)百分點(diǎn)，同比下跌2.70%，跌幅收窄1.03個(gè)百分點(diǎn)。有53個(gè)城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲，較上月增加5個(gè)。其中蘭州、武漢、廈門(mén)、上海等城市漲幅居前，深圳仍以6.58%的漲幅領(lǐng)漲全國(guó)。

　　深圳樓市自“3·30”新政策后出現(xiàn)瘋漲行情?！?·30”新政策出臺(tái)不到3個(gè)月，深圳一些重點(diǎn)區(qū)域二手房?jī)r(jià)格漲幅已經(jīng)超過(guò)50%。5月25日，深圳中洲中央公寓獲批預(yù)售，頂層備案單價(jià)為37萬(wàn)元/平方米，刷新了深圳樓市的最高單價(jià)紀(jì)錄。

　　上海市房?jī)r(jià)也上漲明顯。據(jù)上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2015年5月上海市商品住宅成交均價(jià)超3.1萬(wàn)元/平方米，為近5年來(lái)房?jī)r(jià)新高。個(gè)別二手房房源一個(gè)多月就能漲100萬(wàn)元。如，上海黃浦區(qū)耀江花園樓盤(pán)130平方米的3房，4月底5月初的成交價(jià)格還在780萬(wàn)元左右，到了5月中旬成交價(jià)已經(jīng)漲到850萬(wàn)元，而近期成交一套同樣戶(hù)型的房源，價(jià)格已經(jīng)升到880萬(wàn)元。

　　北京量?jī)r(jià)同時(shí)走高。6月，北京二手房成交繼續(xù)明顯上漲，月成交量達(dá)到2013年3月以來(lái)的最高值。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至6月28日，北京二手住宅共成交16086套，環(huán)比上月同期上升5.8%，同比上升170.6%。成交均價(jià)為34606元/平方米，環(huán)比下降3.7%，同比上漲3.9%。6月1日，北京市公積金新政開(kāi)始執(zhí)行，使用公積金貸款進(jìn)行購(gòu)房的客戶(hù)量驟增，鏈家成交案例中有33.4%的客戶(hù)選擇使用公積金貸款，較5月份增加12.3%。使用公積金貸款的客戶(hù)中有43%的人的置業(yè)地點(diǎn)在五環(huán)至六環(huán)區(qū)域，這一數(shù)據(jù)較上月上升了7.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　一半海水:三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌“整體回暖還差得遠(yuǎn)”

　　6月份房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌的城市個(gè)數(shù)為46個(gè)，較上月減少6個(gè)，濟(jì)南、昆明、三亞、福州等城市跌幅居前，最高跌幅為馬鞍山的2.48%。

　　萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林近日公開(kāi)表示，無(wú)論政策再怎么刺激，二三四線(xiàn)城市，特別是三四線(xiàn)城市，都不可能有大的變化，因?yàn)橥恋氐墓?yīng)和現(xiàn)在的存量太大。假如不再增加供應(yīng)，用三年時(shí)間去庫(kù)存，中國(guó)地產(chǎn)才能進(jìn)入健康的狀態(tài)。

　　王健林表示，房?jī)r(jià)回暖主要是一線(xiàn)和主要二線(xiàn)城市，整體回暖還差得遠(yuǎn)。但北、上、廣、深這些城市永遠(yuǎn)會(huì)上漲，“因?yàn)檫@些城市不準(zhǔn)再新建，只能在存量上想辦法?！?

　　新華社房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，貴陽(yáng)、昆明、成都等城市5月份新房住宅成交套數(shù)同比仍在下降。另?yè)?jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，在迎來(lái)“紅五月”的火熱成交之后，南昌市場(chǎng)在6月第一周(6月1日-7日)即被打入“深淵”，新建商品房成交量就回落到879套，環(huán)比下跌50%;住宅成交量回落到688套，環(huán)比下跌56%。

　　“總體來(lái)看，目前除了深圳，全國(guó)大部分城市房?jī)r(jià)并沒(méi)有明顯上漲，很多處于同比或環(huán)比小幅下跌狀態(tài)，這說(shuō)明大多數(shù)城市尤其是三四線(xiàn)城市仍然處于去庫(kù)存階段?！蓖哐芯繖C(jī)構(gòu)總監(jiān)張宏偉如是表示。

　　中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛指出:“過(guò)去幾年部分三四線(xiàn)城市盲目供地開(kāi)發(fā)，一些住房產(chǎn)品存在品質(zhì)低且同質(zhì)化嚴(yán)重問(wèn)題，住房消費(fèi)回歸理性后，這部分房子自然少人問(wèn)津。有些城市在建規(guī)模依然很大，銷(xiāo)售速度跟不上庫(kù)存增加速度，庫(kù)存壓力不降反升?！?

　　政策難以根本改變市場(chǎng)趨勢(shì)

　　對(duì)于后市樓市的走向，中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長(zhǎng)牛鳳瑞表示，只要原材料、土地、勞動(dòng)力成本在上漲，建房成本不可能下來(lái)，房?jī)r(jià)恐怕還會(huì)上漲，他同時(shí)指出，但是房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)度上漲、短期內(nèi)大幅度反彈的可能性也不大，因?yàn)閺膰?guó)家的宏觀(guān)調(diào)控部門(mén)和地方政府以及供求雙方來(lái)看，各方都在逐漸趨于理性，不會(huì)再出現(xiàn)過(guò)度的盲目跟風(fēng)現(xiàn)象。

　　中國(guó)指數(shù)研究院也預(yù)測(cè)，隨著樓市成交回升，一線(xiàn)及部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市庫(kù)存壓力將進(jìn)一步減輕，房?jī)r(jià)將延續(xù)上漲趨勢(shì);而庫(kù)存水平高的城市仍然面臨較大的去化壓力，“以?xún)r(jià)換量”仍是其未來(lái)市場(chǎng)的主基調(diào)，房?jī)r(jià)將保持相對(duì)平穩(wěn)。

　　21世紀(jì)宏觀(guān)研究院則認(rèn)為，城鎮(zhèn)化已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展階段，高端的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、實(shí)力型企業(yè)的進(jìn)入、大量的就業(yè)機(jī)會(huì)、豐厚的報(bào)酬是吸引人口流入的重要因素，而是否有大量的、可持續(xù)的人口流入是判斷一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Φ闹匾獥l件。在無(wú)產(chǎn)業(yè)尤其是實(shí)力企業(yè)導(dǎo)入，人口凈流出的地方，本輪樓市上漲的空間、覆蓋面，持續(xù)周期均有限。

　　尤其是，政策難以根本改變市場(chǎng)趨勢(shì)。以本輪樓市回暖的情況為例，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比全線(xiàn)上漲，成交量也居于歷史高位，與此同時(shí)，三四線(xiàn)城市的樓市仍冷清。與此相對(duì)的是，一線(xiàn)城市仍在嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)，且無(wú)明顯的刺激性政策。三四線(xiàn)城市出臺(tái)了諸如財(cái)政補(bǔ)貼、降首付等全面刺激性的政策。

　　21世紀(jì)宏觀(guān)研究院認(rèn)為，我國(guó)城鎮(zhèn)化率從1978年的17.9%提升至2014年的54.8%，以年均增長(zhǎng)1.02個(gè)百分點(diǎn)的速度穩(wěn)步提高，2014年，我國(guó)城鎮(zhèn)常住人口比上年末增加了1800多萬(wàn)，未來(lái)市場(chǎng)需求仍然會(huì)穩(wěn)定釋放，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)仍將面臨較長(zhǎng)時(shí)間的“白銀”時(shí)代。

　　業(yè)內(nèi)提醒投資者警惕樓市明日危機(jī)

　　在剛需方面，未來(lái)的不確定性在于，收入水平并不能有效地支持住宅需求，從而導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)在本輪剛需釋放之后的增長(zhǎng)動(dòng)力不足。

　　有分析認(rèn)為，無(wú)論是不斷放松的政策，還是市場(chǎng)營(yíng)造出回暖的氣氛，若降低購(gòu)房成本方面沒(méi)有大的變化的話(huà)，樓市向上的腳步邁起來(lái)都不會(huì)太輕松。

　　睿信管理咨詢(xún)總裁薛迥文指出，長(zhǎng)三角、珠三角周邊的不少二三線(xiàn)城市共同面臨的問(wèn)題是，由于當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)不成功，高端人才流向一線(xiàn)城市，中低端人口返鄉(xiāng)，人口流失問(wèn)題逐年加劇，致使這些二三線(xiàn)城市樓市后繼增長(zhǎng)乏力。中原地產(chǎn)近期發(fā)布的一份研究報(bào)告認(rèn)為，結(jié)合人口發(fā)展趨勢(shì)及結(jié)婚登記數(shù)據(jù)，2013年成為首置剛需最高點(diǎn)，隨后十年時(shí)間首置需求將持續(xù)萎縮。

　　國(guó)泰君安分析師認(rèn)為，從2014年起，房地產(chǎn)長(zhǎng)周期拐點(diǎn)已到，市場(chǎng)短期回暖難改行業(yè)長(zhǎng)期下滑趨勢(shì)。一旦寬松的貨幣政策以及股市財(cái)富效應(yīng)退潮，樓市又將是一地雞毛。

　　在土地出讓金方面，地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2015年北京土地市場(chǎng)出現(xiàn)了供應(yīng)明顯減少的現(xiàn)象。分析師分析指出:從土地成交情況來(lái)看2015年北京土地平均樓面價(jià)上漲了26%，但是因?yàn)楣?yīng)量的明顯減少，北京總的土地出讓金在6月25日前只有648.22億元。

　　綜上，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，房?jī)r(jià)難上漲，須警惕下行趨勢(shì)之后的明日危機(jī)。因此，已經(jīng)持有大量房地產(chǎn)的投資者，需要適當(dāng)減持，尤其是減持那些小戶(hù)型、低租金收益的、年代久遠(yuǎn)的房產(chǎn)。莫讓輿論誤導(dǎo)了投資方向。(騰訊財(cái)經(jīng)綜合)