■ 地產(chǎn)行業(yè)見(jiàn)習(xí)記者 謝欣如

　　樓市記事薄

　　1月6日

　　有報(bào)道稱(chēng)佳兆業(yè)董事會(huì)達(dá)成“破產(chǎn)重組”意見(jiàn)，隨即，佳兆業(yè)通過(guò)官方微信對(duì)此事予以否認(rèn)。

　　1月18日

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的“2014年12月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，深圳成為唯一房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市。

　　2月5日

　　央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　2月6日

　　融創(chuàng)與佳兆業(yè)發(fā)出聯(lián)合公告，確認(rèn)融創(chuàng)已購(gòu)入佳兆業(yè)創(chuàng)辦人郭氏兄弟49.25%的股權(quán)，不過(guò)這次股份買(mǎi)賣(mài)尚未完成交割，須待多項(xiàng)先決條件完成。

　　3月3日至3月15日

　　“兩會(huì)”召開(kāi)，釋放諸多樓市利好。

　　3月9日

　　市政府批準(zhǔn)《2015年深圳市城市更新單元計(jì)劃第一批計(jì)劃》。

　　3月11日

　　世聯(lián)行收購(gòu)Q房網(wǎng)15%的股權(quán)。

　　3月18日

　　中聯(lián)地產(chǎn)和鏈家地產(chǎn)宣布在全國(guó)范圍內(nèi)全面合并。

　　4月13日

　　佳兆業(yè)集團(tuán)發(fā)布消息稱(chēng)，郭英成已獲委任為集團(tuán)執(zhí)行董事和董事會(huì)主席。

　　4月15日

　　恒大集團(tuán)宣布，凡是購(gòu)買(mǎi)恒大所有樓盤(pán)住宅的客戶(hù)，可無(wú)理由退房。

　　4月20日

　　央行年內(nèi)第二次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率。

　　5月14日

　　萬(wàn)達(dá)和萬(wàn)科宣布建立戰(zhàn)略合作關(guān)系。

　　5月26日

　　融創(chuàng)與佳兆業(yè)簽訂《終止協(xié)議》，即時(shí)終止雙方簽訂的《股權(quán)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》。

　　5月27日

　　深圳市政府審議通過(guò)《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2015年度實(shí)施計(jì)劃》。

　　5月29日

　　深圳市規(guī)劃國(guó)土委公布《全力保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展的四條意見(jiàn)》。

　　6月1日起

　　《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)居住證條例》正式實(shí)施。非深圳戶(hù)籍人員辦理居住證可享受多項(xiàng)深圳公共服務(wù)。

　　6月11日

　　深圳東亞銀行的二套房首付由原來(lái)的七成降至四成，成為了深圳首家下調(diào)二套房首付至四成的銀行。

　　信貸困擾，買(mǎi)賣(mài)意愿走低

　　重點(diǎn)回顧

　　自2014年9月以來(lái)，房貸調(diào)整、降息等寬松政策的推出，市場(chǎng)預(yù)期明顯改善，樓市成交量明顯上升，但信貸緊縮依然困擾著深圳樓市，雖然銀行在優(yōu)惠利率附加條件上較去年12月有所松綁，但1月深圳房貸利率下行趨勢(shì)明顯放緩，不少開(kāi)發(fā)商也傾向于調(diào)整銷(xiāo)售節(jié)奏及銷(xiāo)售價(jià)格，年前推盤(pán)意愿走弱。

　　樓市反應(yīng)

　　據(jù)數(shù)據(jù)顯示，在全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)持續(xù)下滑的同時(shí)，一線城市房?jī)r(jià)卻有所上漲，深圳一手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.13％。深圳中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)和分析，1月初布吉、坂田、蛇口、寶中、西鄉(xiāng)等熱點(diǎn)區(qū)域，品質(zhì)稍好的在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格普遍出現(xiàn)了10%左右的漲幅。另外，新盤(pán)訪客指數(shù)為78點(diǎn)，環(huán)比大幅下降25點(diǎn)。隨著春節(jié)的臨近，樓市也進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，購(gòu)房氛圍有所下降，導(dǎo)致新盤(pán)到訪量回落。

　　市場(chǎng)觀察

　　有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，2014年末政策調(diào)整已經(jīng)助推樓市回溫，而進(jìn)入2015年經(jīng)濟(jì)弱增長(zhǎng)及低通脹格局又將為貨幣政策寬松打開(kāi)空間，政策環(huán)境的改善必然對(duì)樓市環(huán)境構(gòu)成利好，包括首套及改善性需求在內(nèi)的有效需求的釋放將持續(xù)獲得支持，可以料見(jiàn)在土地稀缺、人口聚集、產(chǎn)業(yè)優(yōu)化、前海因素等利好釋放的深圳，樓市顯著下滑的風(fēng)險(xiǎn)較小。

　　首次降準(zhǔn)，量跌價(jià)漲

　　重點(diǎn)回顧

　　2月4日，中國(guó)人民銀行宣布，自2月5日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，符合條件的部分銀行還另有特別優(yōu)待。據(jù)匡算，本次降準(zhǔn)將釋放銀行體系近6000億元的準(zhǔn)備金，商業(yè)銀行可貸資金有一定幅度的增加，考慮到貨幣乘數(shù)效應(yīng)，銀行業(yè)流動(dòng)性緊張有所緩解。業(yè)界普遍認(rèn)為，央行此舉適應(yīng)了國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的最新動(dòng)態(tài)變化，釋放出抗通縮、保增長(zhǎng)、維穩(wěn)定的積極信號(hào)。

　　樓市反應(yīng)

　　市規(guī)劃國(guó)土委數(shù)據(jù)顯示，2月份全市一手住宅成交1985套，環(huán)比跌72.8%，同比跌21.7%；而價(jià)格方面，成交均價(jià)27942元/平方米，環(huán)比漲4.7%，同比漲21.9%，繼1月創(chuàng)出26691元/平方米的歷史最高值后，再創(chuàng)新高。

　　市場(chǎng)觀察

　　有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)下行的壓力仍然存在，央行通過(guò)降準(zhǔn)，刺激經(jīng)濟(jì)的意圖明顯。此次降準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)這種資本密集型的行業(yè)無(wú)疑是個(gè)重大利好，至少在預(yù)期層面是非常樂(lè)觀的。房企融資成本下降、貸款時(shí)間縮短難度降低，用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的資金將較去年同期有所上升，部分項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)程也將因此加快。各方預(yù)測(cè)樓市很快將重燃激情。

　　利好疊加，開(kāi)啟瘋狂模式

　　重點(diǎn)回顧

　　3月1日，中國(guó)人民銀行將金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率各下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。此次央行采取對(duì)稱(chēng)方式下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率。

　　3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知，將二套房貸款最低首付比例降至4成，住房公積金貸款首套首付降至2成，住房公積金貸款二套首付降至3成，營(yíng)業(yè)稅免征年限由5年下調(diào)至2年。

　　樓市反應(yīng)

　　美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)顯示，3月份，深圳一、二手住宅合計(jì)成交11870套，環(huán)比大幅回升67.11%。其中，一手住宅量升價(jià)跌，成交量為4854套，大漲145%；成交均價(jià)為26566元/平方米，較2月的歷史最高位回落4.92%。二手住宅成交量為7016套，環(huán)比上漲37.08%。

　　市場(chǎng)觀察

　　3月樓市加速回暖，推盤(pán)量和成交量均呈現(xiàn)上漲之勢(shì)。而到月底央行等多部委打出樓市新政“組合拳”，更是讓3月以“小陽(yáng)春”收尾。業(yè)內(nèi)人士分析，降息帶給置業(yè)者的直接利好是房貸還款壓力有所減輕，進(jìn)一步增強(qiáng)置業(yè)者的入市積極性，購(gòu)房需求尤其是改善型購(gòu)房需求持續(xù)入市。

　　量?jī)r(jià)齊升，龍華領(lǐng)漲

　　重點(diǎn)回顧

　　盡管深圳的二套首付降低尚未落實(shí)，卻也極大程度刺激了4月樓市，改善型購(gòu)房需求加速釋放，一二手住宅成交量?jī)r(jià)齊升。據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，4月入市的項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)情況較2、3月有明顯好轉(zhuǎn)，共有24個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)或加推，供應(yīng)3916套共40萬(wàn)平方米住宅，半數(shù)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率都在九成以上，開(kāi)盤(pán)即日光的項(xiàng)目達(dá)6個(gè)之多。

　　樓市反應(yīng)

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月新房去化周期僅為6.7個(gè)月，相比2014年9月份的峰值18個(gè)月，大比例下降63%。二手房市場(chǎng)更是一片火爆，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)升高，從“9·30”至今，二手房?jī)r(jià)已上升過(guò)20%。同時(shí)，二手住宅市場(chǎng)再次刷新記錄，全月成交10450套，環(huán)比增長(zhǎng)48.9%，較去年同期翻番，創(chuàng)下2013年3月以來(lái)的新高，基本恢復(fù)至2010年的水平。

　　市場(chǎng)觀察

　　在這一輪上漲中，龍華新區(qū)脫穎而出，成為樓市的一匹黑馬，同比漲幅高達(dá)16%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其他區(qū)域。地理位置加上巨大的剛需支撐，在白石龍地王效應(yīng)下龍華新房?jī)r(jià)格破“3”追“4”，二手房上漲迅猛。

　　二次降息，投資客重返樓市

　　重點(diǎn)回顧

　　樓市再迎利好，5月11日，中國(guó)人民銀行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率各0.25%。這是央行在今年內(nèi)第二次降息，此次降息后，5年以上中長(zhǎng)期貸款利率為5.65%，已來(lái)到1991年至今的最低位。成本降低、預(yù)期看漲將促使入市步伐繼續(xù)加快，5月深圳新房成交量一路走高，在5月中旬到達(dá)小高峰，但在月底有所回落。

　　樓市反應(yīng)

　　深圳中原研究監(jiān)測(cè)， 5月深圳一二手住宅成交量高達(dá)19484套，一二手房?jī)r(jià)均創(chuàng)下歷史新高。

　　另外，針對(duì)深圳房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)快上漲問(wèn)題，市規(guī)劃國(guó)土委首度做出回應(yīng)，該委正通過(guò)加快預(yù)售審批、加大新房供應(yīng)、加強(qiáng)土地供應(yīng)等措施來(lái)保障市場(chǎng)的供應(yīng)，同時(shí)將嚴(yán)厲打擊人為制造“日光盤(pán)”和“捂盤(pán)惜售”的行為，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。

　　市場(chǎng)觀察

　　樓市熱度持續(xù)攀升，新房和二手房銷(xiāo)售迅速暴增至火熱狀態(tài)。5月份，新房市場(chǎng)延續(xù)4月份的火熱，迎來(lái)一波上升期。深圳房?jī)r(jià)自2014年12月實(shí)現(xiàn)反彈后，已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月領(lǐng)漲全國(guó)。此外，5月全市二手房中88%的樓盤(pán)價(jià)格出現(xiàn)上漲，龍華新區(qū)再度領(lǐng)漲全市?；鸨臉鞘行星橐参舜罅客顿Y客從股市中抽出資金來(lái)炒房，數(shù)據(jù)顯示，投資客占比增加至18%。

　　規(guī)土委發(fā)聲，市場(chǎng)漸顯理性

　　重點(diǎn)回顧

　　5月底深圳市規(guī)劃國(guó)土委公布了《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2015年度實(shí)施計(jì)劃》和《全力保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展四條措施》，市場(chǎng)普遍將其解讀為：深圳正通過(guò)適度的調(diào)控措施來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，給有些過(guò)熱的市場(chǎng)“降降溫”。近期，不論是新房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng)均出現(xiàn)了棄購(gòu)、轉(zhuǎn)向等情況，不少置業(yè)者開(kāi)始調(diào)整非理性心態(tài)，市場(chǎng)趨穩(wěn)。

　　樓市反應(yīng)

　　據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心數(shù)據(jù)顯示，6月初，深圳一手住宅市場(chǎng)小幅回落，二手房市場(chǎng)的成交量也出現(xiàn)回落，市場(chǎng)熱情出現(xiàn)淡化。隨著由于開(kāi)發(fā)商的漲價(jià)幅度超過(guò)置業(yè)者心理預(yù)期，“棄購(gòu)”現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。同時(shí)，深圳房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，也讓房租水漲船高，“租房一族”壓力加大。

　　市場(chǎng)觀察

　　深圳新房市場(chǎng)供需緊張一直被認(rèn)為是房?jī)r(jià)上漲的重要推手之一，進(jìn)入6月份，除了房產(chǎn)主管部門(mén)加快商品房預(yù)售審批外，開(kāi)發(fā)商也在加快推盤(pán)節(jié)奏，通過(guò)“開(kāi)閘”緩解“旱情”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)上出現(xiàn)了一些炒作、制造恐慌性情緒的營(yíng)銷(xiāo)行為，而此時(shí)政府通過(guò)出臺(tái)一系列措施，將有利于穩(wěn)定市場(chǎng)情緒。