二手房市場(chǎng)火熱，根據(jù)合富置業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月份廣州全市二手房簽約4259套，同比大增121%，網(wǎng)簽量為近兩年來(lái)的次高峰。然而，在巨大的供應(yīng)壓力下，房?jī)r(jià)上行壓力重重，“去庫(kù)存”依然是市場(chǎng)的主題。預(yù)計(jì)最快要到“金九銀十”，庫(kù)存壓力才會(huì)明顯下降，開(kāi)發(fā)商才敢用漲價(jià)試探市場(chǎng)。

　　業(yè)主讓價(jià)空間縮小

　　據(jù)合富置業(yè)的消息，5月份大部分板塊的價(jià)格仍然較平穩(wěn)，但也有小部分板塊的價(jià)格小幅上升，主要集中中心六區(qū)及番禺華南板塊。如海珠區(qū)的赤崗—琶洲板塊和江南西—寶崗板塊、越秀區(qū)、白云區(qū)的黃石—廣花板塊、番禺的華南板塊以及利好刺激的鶴洞板塊。

　　調(diào)查顯示，本月業(yè)主心態(tài)總體有所轉(zhuǎn)強(qiáng)，議價(jià)空間有所收窄。據(jù)合富標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)監(jiān)測(cè)顯示，4、5月份業(yè)主的平均讓價(jià)空間為7%左右，較一季度的8.6%有所縮小。其中不少業(yè)主試探性升價(jià)，但升價(jià)幅度不大，集中2%-5%之間。

　　買(mǎi)家入市總體較積極，購(gòu)房意愿轉(zhuǎn)強(qiáng)，但追漲熱情大多不高。一方面現(xiàn)存的盤(pán)源仍較充裕，買(mǎi)家入市不太急切；另一方面，股市與樓市的互動(dòng)增加，部分買(mǎi)家的注意力和資金有轉(zhuǎn)移股市的傾向。

　　由監(jiān)測(cè)情況看，剛需首置買(mǎi)家大部分青睞價(jià)格與2014年大致相當(dāng)?shù)摹肮S盤(pán)”，這也是本月大部分板塊的價(jià)格仍然持穩(wěn)的重要原因。不過(guò)，中心區(qū)小部分地段較好的優(yōu)質(zhì)物業(yè)小幅升價(jià)后依然成交，說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)這類(lèi)物業(yè)的認(rèn)可度依然較高。據(jù)悉，部分資金為股市獲利回吐樓市。

　　改善置業(yè)比例穩(wěn)占三成五

　　5月首次置業(yè)買(mǎi)家占比回升至六成的正常水平，顯示市場(chǎng)主力依然以需求較為迫切的首置剛需居多。據(jù)合富標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)監(jiān)測(cè)，5月份的改善換房占比較4月份的高位（四成）有所下降，但依然穩(wěn)占三成五，較2014年的三成仍有所增加。由此說(shuō)明，在“930政策”、“330新政”等政策利好下，改善買(mǎi)家的信心較過(guò)往明顯增強(qiáng)。

　　“市場(chǎng)最大的變化是增加了許多‘賣(mài)一買(mǎi)一’的買(mǎi)家”，業(yè)內(nèi)人士表示，在“3·30新政”后，個(gè)人出售二手房免征營(yíng)業(yè)稅的期限由5年縮減為2年，加上首套房貸結(jié)清后，再買(mǎi)二套房視同“首套”標(biāo)準(zhǔn)，很多希望改善居住環(huán)境的買(mǎi)家都傾向于“賣(mài)舊買(mǎi)新”，帶動(dòng)一二手市場(chǎng)成交同時(shí)回暖。以產(chǎn)品結(jié)構(gòu)為例，5月份90-120平方米的改善性三房成為新房市場(chǎng)的成交主力。

　　但與深圳樓市“量?jī)r(jià)齊漲”不同，在廣州樓市成交暴漲的背后，房?jī)r(jià)卻依然在底部徘徊?？硕鸬慕y(tǒng)計(jì)顯示，5月份廣州新房成交均價(jià)為14328元/平方米，環(huán)比下降1.02%，同比降幅更達(dá)到12.93%。從今年1-5月來(lái)看，只有南沙的成交均價(jià)升幅較為明顯，從9985元/平方米上漲至10423元/平方米。

　　二套房首付最低仍七成

　　二套房貸“首付比例降至四成”的房貸新政在廣州被叫停后，廣州二套房執(zhí)行政策出臺(tái)。廣東市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制已給多家銀行下發(fā)通知，明確廣州二套房個(gè)人貸款政策暫不變，仍為首付最低七成，利率上浮10%。據(jù)了解，廣州成為全國(guó)二套房貸款政策最嚴(yán)的城市，北上深等一線城市均出現(xiàn)二套房貸首付四成。

　　方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志直言，廣州二套房首付執(zhí)行舊政策，大戶型銷(xiāo)售去庫(kù)存仍是挑戰(zhàn)，“目前廣州的大戶型庫(kù)存里，144平方米以上庫(kù)存超過(guò)了一半，大戶型消化面臨問(wèn)題，但是中小戶型面臨缺貨問(wèn)題，也就是兩房和小三房，一直比較缺貨，未來(lái)廣州市中小戶型可能會(huì)率先漲價(jià)。”

　　中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，在5月份廣州樓市成交出現(xiàn)井噴后，預(yù)計(jì)在6-8月市場(chǎng)成交會(huì)出現(xiàn)回落，在巨大的供應(yīng)壓力下，房?jī)r(jià)上行壓力重重，“去庫(kù)存”依然是市場(chǎng)的主題。預(yù)計(jì)最快要到“金九銀十”，庫(kù)存壓力才會(huì)明顯下降，開(kāi)發(fā)商才敢用漲價(jià)試探市場(chǎng)。

　　南方日?qǐng)?bào)記者 許蕾