受委托朋友吃差價，業(yè)主無端惹官司；買房不及時過戶，業(yè)主財產(chǎn)被查封

　　委托公證交易房產(chǎn)在市場上也較常見，尤其是一些看中心水房屋又暫時沒有名額購買的人士，他們以為用一紙委托公證即可“鎖住”盤源，可以高枕無憂了，其實，當(dāng)中潛在不少交易風(fēng)險。最近記者從廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會了解到兩個案例，分別是業(yè)主和買家因委托公證書而惹上官司，平添無限煩惱。有地產(chǎn)業(yè)人士曾把全權(quán)委托公證書稱為“定時炸彈”，一不小心就“引爆”，買賣雙方乃至受托方利益都有可能不保。

　　文/圖：廣州日報記者 李鳳荷

　　記者以往曾多次采訪報道過委托公證交易房產(chǎn)的弊端，不過依然有不少業(yè)主和買家敢于嘗試，尤其是一些看中心水房屋又暫時沒有名額購買的人士，他們以為用一紙委托公證書即可“鎖住”盤源，自己就可以高枕無憂。最近記者從廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會了解到兩個案例，分別是業(yè)主和買家因委托公證書而惹上官司，平添無限煩惱。

　　在委托公證書，委托人與受托人有明確的制約關(guān)系，不過由于買賣房屋所簽訂的是全權(quán)委托公證書，受托人獲得收取樓款、代理交易過戶等等同業(yè)主的權(quán)利，有可能出現(xiàn)吃差價的現(xiàn)象；雖然有一紙全權(quán)委托公證書，房屋一日不過戶，產(chǎn)權(quán)依然在業(yè)主名下，假如業(yè)主因訴訟而被查封財產(chǎn)，全權(quán)委托公證書也無濟于事。

　　有地產(chǎn)業(yè)人士曾把全權(quán)委托公證書稱為“定時炸彈”，一不小心“引爆”，買賣雙方乃至受托方利益都有可能不保。

　　業(yè)主教訓(xùn)：

　　受托人吃差價 無端吃官司

　　案例

　　2014年9月1日，業(yè)主王某與買家周某簽訂《房屋買賣合同》，以170萬元出售位于海珠區(qū)的物業(yè)。王某由于工作繁忙，長期在外地出差，遂辦理委托公證書，全權(quán)委托其朋友陳某處理該物業(yè)的交易。2014年10月5日，王某收到陳某匯來的170萬元房款及物業(yè)已出售的短信通知。但是，沒過幾天，王某又收到法院發(fā)來的開庭傳票，訴求是周某要求王某承擔(dān)違約責(zé)任。之后，王某立即詢問陳某事由，其表示該物業(yè)未出售給周某，而是以180萬元出售給另一買家并辦理完成交易手續(xù)，其中賺取的10萬元差額已納入自己口袋。

　　法院經(jīng)審查，王某為該物業(yè)的原業(yè)主，其全權(quán)委托陳某處理該物業(yè)的交易，應(yīng)承擔(dān)陳某在代理過程中對周某造成的損失。最終，法院判決王某對周某承擔(dān)違約責(zé)任。王某也另行起訴，向陳某追償。

　　法律貼士一：

　　委托公證應(yīng)對授權(quán)范圍作出限制

　　本案的焦點在于通過全權(quán)委托公證方式進(jìn)行房屋買賣的風(fēng)險。業(yè)主基于自身原因全權(quán)委托他人辦理房屋交易手續(xù)，如果受托人違背業(yè)主的意向，未按業(yè)主指示辦理委托事項，則業(yè)主的權(quán)益容易受到侵犯，造成經(jīng)濟損失。

　　廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會法律咨詢服務(wù)中心律師提醒廣大消費者，在房屋交易過程中，業(yè)主應(yīng)當(dāng)盡量親自辦理收取房款、產(chǎn)權(quán)過戶、交付房屋等手續(xù)。如果由于特殊原因無法親自辦理的，業(yè)主在辦理公證委托時，應(yīng)對授權(quán)范圍進(jìn)行限制，以確保自身的合法權(quán)益不受侵害。對授權(quán)的限制主要包括：1.對授權(quán)時間進(jìn)行限制，應(yīng)約定具體的時間，確保按時履行合同；2.對授權(quán)范圍進(jìn)行限制，如受托人的代理事項中不包括代收房款等；3.對交易的對象進(jìn)行限制，如在授權(quán)文件中注明代理人只有在與特定的買家進(jìn)行交易時才有權(quán)代理。總之，要盡量避免全權(quán)委托的形式。

　　買家教訓(xùn)：延遲過戶 業(yè)主被查封房屋

　　案例

　　2014年4月10日，買家張某通過某中介公司看中位于海珠區(qū)的某物業(yè)，由于張某為非廣州市戶口，其社保須繳納到2014年12月才連續(xù)繳滿3年，獲取購房資格。于是，張某與業(yè)主陳某協(xié)商：陳某在收齊房款120萬元后，以辦理委托公證的方式，將物業(yè)交付張某使用，待張某具備購房資格再辦理過戶手續(xù)。買賣雙方對約定內(nèi)容達(dá)成一致意見，簽訂《房屋買賣合同》。次日，張某向陳某支付全額房款，雙方依約辦理委托公證手續(xù)。

　　2014年8月15日，陳某因投資失敗，欠債連連，法院對其財產(chǎn)進(jìn)行查封，由于上述物業(yè)仍登記在其名下，遂被法院一并查封。陳某無法繼續(xù)履行《房屋買賣合同》，被張某訴至法院，要求其承擔(dān)違約責(zé)任。

　　法律貼士二：委托公證書不能證明產(chǎn)權(quán)歸屬

　　《物權(quán)法》第九條：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！狈课萁灰椎漠a(chǎn)權(quán)變更及轉(zhuǎn)讓，須在房地產(chǎn)行政主管部門辦理產(chǎn)權(quán)登記后，方可發(fā)生法律效力；未辦理登記的，如房屋產(chǎn)權(quán)的委托公證，房屋產(chǎn)權(quán)不發(fā)生變更及轉(zhuǎn)讓。

　　本案中，買家張某與業(yè)主陳某雖然就該物業(yè)辦理了委托公證，但由于未在房地產(chǎn)行政主管部門辦理產(chǎn)權(quán)登記，故房屋產(chǎn)權(quán)未發(fā)生變更及轉(zhuǎn)讓，該物業(yè)的所有權(quán)仍屬于陳某所有。所以，當(dāng)陳某的財產(chǎn)出現(xiàn)問題時，該物業(yè)也一并遭到牽連。

　　為此，律師提醒購房者，即使在交易過程中辦理了產(chǎn)權(quán)的委托公證，也應(yīng)當(dāng)及時前往房地產(chǎn)行政主管部門辦理登記手續(xù)，降低交易風(fēng)險，減少經(jīng)濟損失。

　　據(jù)地產(chǎn)人士分析，張某以為一紙委托公證書即可對房屋實現(xiàn)全面控制，但由于產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移，業(yè)主吃官司也會連累名下的財產(chǎn)。他們認(rèn)為，由于張某本身購房資格受限，必須延遲過戶，除了簽訂委托公證書外，買家最好與業(yè)主到房地產(chǎn)交易登記中心辦理抵押登記，把房屋抵押給買家，給交易多上一把“鎖”。