■李曉旭

　　“3·30”新政后，深圳房?jī)r(jià)如火箭般上升，尤以前海、蛇口、寶中、龍華四片區(qū)為甚，短短兩月內(nèi)，二手房?jī)r(jià)普漲30%，部分樓盤大漲50%。伴隨而來的是“業(yè)主毀約潮”。有律師事務(wù)所統(tǒng)計(jì)，“五一”過后，二手房買賣業(yè)主違約案例的接待量已經(jīng)超過了去年全年的接待總量。

　　“毀約潮”奔襲而來

　　小王一直租住在羅湖區(qū)水庫新村，今年3月趕上房東出售房子，就打算把房子買下來。在繳納9萬元訂金后，小王和房東簽了約，還把69萬元首付款做了銀行監(jiān)管。合約簽訂不久，“3·30”新政不期而至，房東隨即反悔。在一次次談判后，小王愿意再追加7萬元，但房東仍然拒絕配合辦理手續(xù)。小王認(rèn)為，房東有點(diǎn)兒“獅子大開口”，但對(duì)方又耗著不談毀約的事，小王只能向法院求助。

　　李先生同樣遭遇“房東反價(jià)”的煩心事。今年3月初，他看中一套房子，繳納10萬元訂金后不久，業(yè)主既不配合辦理手續(xù)，也避談毀約賠償問題，“打電話態(tài)度很強(qiáng)硬，每次都是不加20萬元免談！”

　　記者了解到，深圳被賣家違約的購(gòu)房者，于4月初組成了一個(gè)二手房買家維權(quán)群，截至6月9日20時(shí)，該群已有317人，200多人同時(shí)在線。

　　廣東信榮律師事務(wù)所張茂榮律師說：“客觀來說，市場(chǎng)波動(dòng)這么，確實(shí)傷害了買家，但也傷害了換房的賣家。輿論不應(yīng)無端指責(zé)業(yè)主毀約，很多業(yè)主賣舊房子，是為了買更好的房子?！彼f，自己曾經(jīng)遇到過一個(gè)人拿兩份合同的情況，作為賣方，此人希望能夠中斷買賣；作為買方，此人又希望合同能夠順利成交。

　　應(yīng)該提高違約成本

　　房?jī)r(jià)瘋漲，房屋買賣合同糾紛案激增。深圳市龍崗區(qū)人民法院提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，“3·30”新政出臺(tái)至今，該院受理的相關(guān)案件數(shù)量翻了近一倍。其他法院的情況也基本差不多。張茂榮律師表示，自4月底以來，律師所接到的以賣家違約為主的房屋糾紛案件數(shù)量，比往年同期增加了10倍以上。

　　“賣家違約的根本原因在于違約成本太低，房?jī)r(jià)上漲的幅度已經(jīng)超出了合同約定的違約金總額”。張茂榮律師表示，按照目前較為普遍的購(gòu)房合同，違約金最高只是預(yù)付訂金的2倍或房屋成交價(jià)的20%。因此，在房?jī)r(jià)暴漲30%以上的情況下，即便違約，賣家依然有利可圖。

　　種種因素導(dǎo)致賣家毀約行為難約束，難道買家就束手無策了？張茂榮表示，在違約金不足以彌補(bǔ)房?jī)r(jià)上漲損失的情況下，買方完全可以視情況起訴強(qiáng)制交易；法院判決強(qiáng)制交易的，買方仍然可以申請(qǐng)銀行按揭貸款，而無需一次性付款；合同有遲延履行違約金的，起訴業(yè)主強(qiáng)制交易的同時(shí)，還可以要求業(yè)主承擔(dān)訴訟期間的違約金；符合減免稅費(fèi)的，業(yè)主負(fù)有申請(qǐng)減免的義務(wù)。

　　張茂榮表示，買賣雙方應(yīng)縮短交易期限，便于盡快完成過戶。不過，他表示，強(qiáng)制過戶也有很多不確定性，買方維權(quán)成本會(huì)很高，風(fēng)險(xiǎn)太大?！氨热缳u方尚未還清房貸，如果賣家不配合，是無法強(qiáng)制執(zhí)行的”。（據(jù)《羊城晚報(bào)》）