房產(chǎn)專家、業(yè)內(nèi)人士評(píng)說(shuō)省城未來(lái)樓市走向

　　□本報(bào)記者 水墨 李小白

　　冷熱不均 未來(lái)樓市需更好把握

　　李水源 石家莊市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)

　　時(shí)間過(guò)得真快，轉(zhuǎn)眼到了6月中旬了。從我掌握的情況看，今年前幾個(gè)月省城的樓市發(fā)展基本向好。但一手房與二手房的交易量相比仍然處于下風(fēng)。雖然有一些樓盤銷售業(yè)績(jī)不錯(cuò)，但在嚴(yán)查的背景下，新上市商品房整體交易成果一般；而目前石家莊市的二手房交易量占整個(gè)市場(chǎng)的比例已接近40%，照這樣的趨勢(shì)發(fā)展下去，二手房在整個(gè)樓市中將會(huì)逐步取代在建商品房的主導(dǎo)地位。

　　為什么這樣說(shuō)呢？一是二手交易量超過(guò)一手房交易量這是一個(gè)客觀規(guī)律。這在美國(guó)、英國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家已成事實(shí)。二是目前在我國(guó)的一些其它城市二手房交易很火的情況也很多；三是從省城的實(shí)際情況看，今年一些政策的出臺(tái)對(duì)于二手房交易也出現(xiàn)稅費(fèi)減少等利好因素，促進(jìn)了二手房交易的上揚(yáng)；而二手房的房源中也不都是往常人們認(rèn)為的舊房、差房，隨著省城在建商品房選址多集中于二環(huán)路內(nèi)外，那么原來(lái)一些在市區(qū)高品質(zhì)樓盤投資購(gòu)房的人認(rèn)為出手時(shí)機(jī)已到，而相對(duì)于最初買房時(shí)投資者本人又有賺頭時(shí)，往往會(huì)以比商品房?jī)r(jià)格略低的價(jià)格入市，這樣既增加了二手房房源，也提高了二手房的質(zhì)量，加上這些房子在地段、交通、生活配套等方面的優(yōu)勢(shì)，自然就贏得了一些購(gòu)房者的喜愛(ài)。

　　我認(rèn)為這種樓市交易冰火兩重天的情況仍然會(huì)延續(xù)到下半年。而要改變這種狀況并非易事。需要政府、開發(fā)商和消費(fèi)者好好把握。我認(rèn)為，在嚴(yán)查的背景下，各級(jí)政府部門應(yīng)該加大讓那些補(bǔ)證房上市的力度與速度，對(duì)于那些嚴(yán)重違規(guī)的樓盤，該拆的拆，該填的填；而對(duì)于那些已經(jīng)取得規(guī)劃、用地資質(zhì)正在辦理相關(guān)手續(xù)的樓盤，要加快辦事效率，減少樓盤等待的時(shí)間，以推進(jìn)這些補(bǔ)證房盡快上市；而我認(rèn)為在對(duì)一些樓盤政策放寬，不同問(wèn)題不同處理方面，政府部門還有很多的工作要做，特別是上一屆政府承諾的事情，本屆政府應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況著情加以妥善解決，可以說(shuō)更應(yīng)加大在這方面的力度。對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，雖然國(guó)家降低了貸款利率，但實(shí)際的情況是開發(fā)商在資金上的成本都要在增加，資金鏈都很緊張。這更需要開發(fā)商積極響應(yīng)政府號(hào)召，該交罰款的交罰款，該辦的手續(xù)加快辦，保質(zhì)保量地加快施工進(jìn)程，以減少樓盤上市的時(shí)間，促進(jìn)資金的回籠；對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在京津冀協(xié)同發(fā)展的背景下，保定的房?jī)r(jià)已經(jīng)上去了不少，那么石家莊的房?jī)r(jià)盡管不會(huì)上漲過(guò)快，但也是穩(wěn)中有升的趨勢(shì)，因此，我覺(jué)得購(gòu)房者現(xiàn)在買房也不失為一個(gè)較為明智的選擇。

　　自住型購(gòu)房 宜早不宜遲

　　中宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理 廖孝青

　　3.30新政等一系列政策措施出臺(tái)已有兩個(gè)多月，央行、住建、財(cái)稅等多個(gè)部門就房地產(chǎn)政策接連放出利好消息，國(guó)內(nèi)一二線城市“量?jī)r(jià)”齊升，尤其是對(duì)于改善性需求和二手房市場(chǎng)銷量提升刺激較大。對(duì)于本身就沒(méi)有泡沫的石家莊樓市，隨著改善性需求的日漸壯大，樓市整體回暖，成交量穩(wěn)步回升，都降低了購(gòu)房者的觀望情緒，因此房?jī)r(jià)逐步上揚(yáng)是必然的，而且受到“經(jīng)濟(jì)下行”壓力的驅(qū)動(dòng)，樓市可能會(huì)有越來(lái)越多的利好政策。

　　說(shuō)到“紅五月”，其實(shí)四月份已經(jīng)明顯呈現(xiàn)出成交量上揚(yáng)的情況。就經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)，五月不僅是購(gòu)房者的黃金購(gòu)房季節(jié)，同樣也是開發(fā)商們傳統(tǒng)的推盤旺季。樓市不斷升溫，電商、超低首付、狠折扣，各種促銷優(yōu)惠不斷。從我掌握的數(shù)據(jù)可以看出，石家莊五月份樓市銷售價(jià)格情況一直處于小幅上升狀態(tài)，新房均價(jià)為7047元/平方米，環(huán)比上漲0.17%。共有14盤價(jià)格上漲，無(wú)降價(jià)樓盤。漲價(jià)樓盤中橋西區(qū)4個(gè)，新華區(qū)4個(gè)，長(zhǎng)安區(qū)2個(gè)，裕華區(qū)1個(gè)，開發(fā)區(qū)1個(gè)，藁城區(qū)1個(gè)，元氏縣1個(gè)。正如“紅五月”是對(duì)四月份樓市的延續(xù)，我判斷：六到八月份除了季節(jié)因素外，石家莊樓市還是呈現(xiàn)比較平穩(wěn)的過(guò)渡階段。

　　在當(dāng)下的政策利好環(huán)境下，各家樓盤肯定會(huì)借此勢(shì)頭集中發(fā)力，無(wú)論是從營(yíng)銷策略上，還是形象包裝上，重塑購(gòu)房者對(duì)樓市的信心。但是無(wú)論你是什么方法，你的產(chǎn)品必須過(guò)關(guān)，品質(zhì)必須過(guò)硬，因?yàn)楝F(xiàn)在的購(gòu)房者，尤其是多次置業(yè)的改善型客戶，都會(huì)在購(gòu)房前做很多“功課”，更加理性地購(gòu)房，所以石家莊的開發(fā)企業(yè)也同樣也有許多“功課”要做。

　　五月份石家莊商品房成交量同比上漲181.7%，從中可以看出，省會(huì)樓盤成交量在明顯攀升，這預(yù)示著樓市上揚(yáng)已經(jīng)很明顯。我認(rèn)為下半年隨著相關(guān)部門補(bǔ)證速度的加快，各樓盤優(yōu)化推盤與定價(jià)策略，市場(chǎng)會(huì)有更多的利好景象出現(xiàn)，我比較看好下半年樓市。

　　商品住房庫(kù)存量方面，一季度數(shù)據(jù)顯示，石家莊市區(qū)商品住房庫(kù)存460萬(wàn)平方米，按照去年552萬(wàn)的成交量來(lái)看，消化庫(kù)存時(shí)間還不到12個(gè)月，屬于正常范圍。

　　通過(guò)以上數(shù)據(jù)，足以支持“購(gòu)房正當(dāng)時(shí)”這一理論，我對(duì)購(gòu)房者的建議是：如果你是自住型購(gòu)房者，你無(wú)須看房?jī)r(jià)漲跌，因?yàn)槟闶莿傂孕枨?，你早買肯定比晚買要好?？陀^地說(shuō)，房?jī)r(jià)在某一段時(shí)間內(nèi)會(huì)出現(xiàn)一些波動(dòng)，但總體來(lái)看還是上漲的。

　　產(chǎn)品主導(dǎo)樓市，品質(zhì)決定銷路

　　河北盈闊營(yíng)銷機(jī)構(gòu)總經(jīng)理 李紅

　　我認(rèn)為樓市實(shí)際上還是產(chǎn)品樓市。從今年前五個(gè)月石家莊市場(chǎng)的情況看，產(chǎn)品好的樓盤仍然會(huì)在市場(chǎng)中占據(jù)主導(dǎo)地位。特別是在嚴(yán)查的背景下開盤量和出房率都有所降低的形勢(shì)下，除了一些五證齊全的樓盤會(huì)贏得消費(fèi)者外，碧桂園的橫空出世則更讓我們感到驚喜。這說(shuō)明市場(chǎng)還是有需求的。只要樓盤本身在品牌營(yíng)銷、品質(zhì)打造、客戶定位等做出正確表達(dá)，自然會(huì)得到越來(lái)越多客戶的認(rèn)同。這也讓更多的人感到，甚至在一些樓盤的銷售上，一直被人作為重要考量的地段因素都顯得不那么重要了。只要這個(gè)產(chǎn)品品質(zhì)好、品牌知名度、美譽(yù)度高必然會(huì)得到更多購(gòu)房者的認(rèn)同，這雖然有些出乎意料，卻在情理之中。

　　至于今年下半年，購(gòu)房者在選擇樓盤時(shí)會(huì)更加理性。開發(fā)商的樓盤只有在戶型面積、樓層高度、社區(qū)品質(zhì)等方面的表達(dá)與購(gòu)房者的訴求相吻合相匹配，才能在激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上立于不敗之地。也就是說(shuō)，是剛需房你的戶型就不應(yīng)該大，就應(yīng)該是“七零”“九零”，是改善型的戶型則應(yīng)該更大，層高應(yīng)該在3.3米，樓間距就得大，綠化也得跟上，周邊的配套也得跟上才行。只有產(chǎn)品本身與用戶需求更好地實(shí)現(xiàn)對(duì)接，這樣的房子才不愁賣，反之，一些樓盤出現(xiàn)滯銷也不是不可能。

　　這其實(shí)也在看開發(fā)商的眼力和實(shí)力，開發(fā)商只要結(jié)合石家莊本身處在京津冀一體化的大背景和藁城、欒城、鹿泉?jiǎng)澣氪笫袇^(qū)和國(guó)家全面加快加快城鎮(zhèn)化建設(shè)的實(shí)際審時(shí)度勢(shì)，在產(chǎn)品定位、品質(zhì)要求、品牌打造上敢于創(chuàng)新，那么在一些正在補(bǔ)辦手續(xù)的樓盤入市之后，市場(chǎng)的供應(yīng)量也會(huì)相應(yīng)上升，石家莊市的樓市還是一個(gè)穩(wěn)中有升的格局。另外值得一提的還有商業(yè)地產(chǎn)。一些地段好，定位準(zhǔn)確的項(xiàng)目還是會(huì)受到市場(chǎng)的追捧的。像位于中華大街上的金恒基鹿城和位于翟營(yíng)南大街的麥樂(lè)廣場(chǎng)也都很好地滿足了不同客戶的不同需求。

　　樓市即將過(guò)半 利好仍是主旋律

　　西美房地產(chǎn)公司營(yíng)銷總監(jiān)李秀靜

　　五月已過(guò)，石家莊市的樓市也和另一些城市的樓市一樣企穩(wěn)回升。造成這一狀況政策層面的因素很多。一是2015年5月11日金融機(jī)構(gòu)下調(diào)貸款利率：基準(zhǔn)利率為5.1%；二是公積金貸款新政首套住房可首付2成，貸款8成；這些政策無(wú)論是對(duì)于剛需購(gòu)房一族還是改善型需求者來(lái)說(shuō)都是重大的利好消息，也在一定程度上提升了樓市的信心。

　　據(jù)我所知，2015年1-5月份北京樓市消化量大增。僅別墅市場(chǎng)就成交346套，9.27萬(wàn)平方米， 1月到5月份，北京年內(nèi)2000萬(wàn)以上的豪宅已簽約超過(guò)306套，而2014年1到6月份合計(jì)簽約只有20套。那么在遠(yuǎn)離北京的石家莊，受京津冀協(xié)同發(fā)展的影響和改善性需求的刺激，都需別墅建設(shè)在配套、房子質(zhì)量環(huán)境等諸多方面緊緊跟上。如果不能及時(shí)跟上，就會(huì)成為制約大家購(gòu)買別墅的因素。

　　我認(rèn)為下半年石家莊的別墅市場(chǎng)仍然是以穩(wěn)為主。一些有特色的配套好、環(huán)境好的別墅會(huì)贏得更多購(gòu)房者的認(rèn)可。一旦別墅區(qū)域形成了良好的交通、購(gòu)物、醫(yī)療和景觀環(huán)境，一旦在品牌、品質(zhì)上形成了自己的風(fēng)格，就會(huì)在成為城市一景的同時(shí)，成為購(gòu)房者的樂(lè)園。

　　比如在石家莊西部崗前的小鎮(zhèn)別墅，在1800畝的廣闊土地上匯聚了意大利托斯卡納、法國(guó)普羅旺斯等六大歐洲風(fēng)情組團(tuán)，并為別墅生活量身定制35萬(wàn)平方米的全享配套，一改過(guò)去西山別墅缺少各類配套的局面。

　　我認(rèn)為只有更好的配套，才有更好的別墅，也才有更好的生活。