增城

　　撤市設(shè)區(qū)正式掛牌首個(gè)周末樓市人氣平平

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為增城房?jī)r(jià)走勢(shì)主要還看樓市大勢(shì)

　　2014年2月12日，國(guó)務(wù)院批復(fù)廣州市調(diào)整行政區(qū)劃：黃埔蘿崗合并，從化增城撤市設(shè)區(qū)，在消息發(fā)布了一年零三個(gè)月后的5月29日，增城終于迎來(lái)了撤市設(shè)區(qū)的掛牌儀式，正式成為廣州城區(qū)的一員，1616平方公里的土地納入廣州市轄范圍。此后，關(guān)于增城的眾多規(guī)劃利好或?qū)⒛芨斓靡酝七M(jìn)，而增城樓市也將得以更快地發(fā)展。

　　不過(guò)，由于撤市設(shè)區(qū)利好去年消息公布時(shí)就被熱炒，正式掛牌市場(chǎng)反應(yīng)反而平淡。記者聯(lián)系區(qū)域多家樓盤均表示，正式掛牌首個(gè)周末，由于暴雨連連，人氣一般，對(duì)于撤市設(shè)區(qū)掛牌后樓市的發(fā)展，大家一致看好，幾乎每個(gè)樓盤都表示價(jià)格上調(diào)是大勢(shì)所趨，但不是現(xiàn)在就漲價(jià)，有些樓盤近日因促銷，價(jià)格不漲反跌。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，撤市設(shè)區(qū)的利好在去年已經(jīng)消化了不少，增城房?jī)r(jià)的走勢(shì)主要還是看樓市大勢(shì)的走向，正式掛牌恰逢樓市回暖，也會(huì)將市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)由南沙引向增城，而隨著交通等各項(xiàng)規(guī)劃逐步推進(jìn)，價(jià)格上調(diào)是必然，不過(guò)從成交的數(shù)據(jù)來(lái)看，增城市場(chǎng)成交“剛需”占據(jù)較高比例，部分板塊甚至達(dá)到八成，“剛需”客戶對(duì)價(jià)格敏感，承受力較低，價(jià)格過(guò)快上漲將“侵蝕”他們的購(gòu)買力，在增城目前庫(kù)存量還相當(dāng)大的情況下，價(jià)格上漲也會(huì)相當(dāng)平緩。

　　文、圖、表：

　　廣州日?qǐng)?bào)記者 劉麗琴

　　直擊

　　樓盤仍在促銷 價(jià)格不漲反跌

　　掛牌后首個(gè)周末增城成交超南沙

　　樓盤仍在促銷 價(jià)格不漲反跌

　　陽(yáng)光家緣的數(shù)據(jù)顯示，正式掛牌后的首個(gè)周末，5月30日、31日增城簽約套數(shù)分別是91套、73套，超過(guò)了南沙，是全市成交套數(shù)最多的區(qū)域。不過(guò)，記者發(fā)現(xiàn)，不少樓盤的人氣并沒(méi)有因掛牌利好而明顯增加。

　　近期，增城大幅推貨樓盤不多，位于荔城板塊的創(chuàng)基麗江國(guó)際在正式掛牌的前一周開(kāi)盤，推出的是200多平方米的大戶型，均價(jià)18000元/m2，銷售狀況不錯(cuò)，而上周末則推出120~195平方米的單位，均價(jià)14000元/m2。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，上周末只是推出中小戶型認(rèn)購(gòu)登記，現(xiàn)場(chǎng)人氣與以往并沒(méi)有太大不同，樓盤價(jià)格的變化只是因?yàn)橥瞥霾煌a(chǎn)品所致。

　　位于新塘板塊的新塘新世界、新景豪庭的銷售負(fù)責(zé)人也表示，上周六、日因暴雨連連，樓盤人氣一般，撤市設(shè)區(qū)正式掛牌對(duì)市場(chǎng)是否有促進(jìn)的效果還看不出來(lái)，預(yù)計(jì)本周末或許會(huì)漸漸有所體現(xiàn)。

　　位于朱村板塊的中鐵國(guó)際花園是增城近期推出的新盤。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，掛牌的消息對(duì)樓盤人氣的刺激效果并不明顯。

　　位于石灘板塊的傾城國(guó)際的負(fù)責(zé)人則告訴記者，由于增城近期規(guī)劃對(duì)石灘板塊利好較多，樓盤到訪客戶有明顯增多，尤其是來(lái)自白云區(qū)的客戶，為了促進(jìn)銷售，樓盤正推出一萬(wàn)元抵八萬(wàn)元等優(yōu)惠活動(dòng)，毛坯單位的價(jià)格有所下降。這位負(fù)責(zé)人表示，過(guò)段時(shí)間樓盤價(jià)格將會(huì)上調(diào)，但目前因各樓盤都在觀望，看看市場(chǎng)行情究竟怎樣，所以仍以促銷走量為主。在采訪中，幾乎所有樓盤都表示，未來(lái)樓盤有漲價(jià)的計(jì)劃，但不是目前這段時(shí)間。

　　撤市設(shè)區(qū)利好 難敵樓市大勢(shì)

　　自去年2月以來(lái)價(jià)漲25%成交量跌29%

　　撤市設(shè)區(qū)利好 難敵樓市大勢(shì)

　　2014年2月12日，廣東省政府將《國(guó)務(wù)院關(guān)于同意廣東省調(diào)整廣州市部分行政區(qū)劃的批復(fù)》轉(zhuǎn)發(fā)至廣州市人民政府。國(guó)務(wù)院同意撤銷縣級(jí)增城市，設(shè)立廣州市增城區(qū)，以原增城市的行政區(qū)域?yàn)樵龀菂^(qū)的行政區(qū)域。經(jīng)過(guò)此次行政區(qū)劃調(diào)整，廣州區(qū)劃由原“十區(qū)二市”變?yōu)椤笆粎^(qū)”的格局，新廣州市轄面積由3843.43平方公里擴(kuò)大到7434.4平方公里，市轄總面積超過(guò)上海。

　　成交價(jià)一度破萬(wàn)

　　受大勢(shì)拖累下滑

　　從成交數(shù)據(jù)可以看出來(lái)，消息發(fā)布后的2014年2月、3月增城樓市成交量有明顯提升，樓價(jià)也明顯上漲，成交均價(jià)一度超過(guò)萬(wàn)元，區(qū)域中一批樓盤的成交價(jià)超過(guò)1.2萬(wàn)元/m2。不過(guò)由于廣州樓市2014年5月開(kāi)始明顯進(jìn)入下行階段，有利好消息支撐的增城樓市也沒(méi)能頂?shù)米∈袌?chǎng)的壓力，成交量不斷下滑，到2014年7、8月，開(kāi)始有不少樓盤打折促銷，區(qū)域成交價(jià)格開(kāi)始下滑，直至去年年底一系列救市政策出臺(tái)，樓市開(kāi)始回暖，成交量開(kāi)始回升，不過(guò)到目前為止，成交均價(jià)還沒(méi)能達(dá)到去年利好消息發(fā)布后的最高價(jià)，與去年2月撤市設(shè)區(qū)消息發(fā)布時(shí)比，目前增城樓價(jià)上漲了約25%，價(jià)格最高時(shí)漲幅也不過(guò)35%，而2014年2月至2015年5月增城共網(wǎng)簽29572套，相比2013年2月至2014年5月（網(wǎng)簽38281套）下跌29%，由此可見(jiàn)，撤市設(shè)區(qū)利好對(duì)樓市影響并不如預(yù)期。

　　同時(shí)，需要注意的是增城的未售庫(kù)存貨量近年來(lái)也逐漸上升，目前排在番禺、南沙之后，位于全市庫(kù)存最高區(qū)域第三位。

　　事實(shí)上，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，增城的房地產(chǎn)市場(chǎng)地位日益重要。2002年之后，隨著增城的碧桂園鳳凰城、錦繡香江翡翠綠洲等大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，增城房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展階段，萬(wàn)達(dá)、碧桂園、保利、恒大、香江、金地、合景泰富、敏捷、僑建、雅居樂(lè)、和記黃埔、東匯置業(yè)等眾多開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)駐增城，造就增城名盤云集。

　　近三年，增城新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售和網(wǎng)簽量均位居廣州十區(qū)二市首位。2011年至2013年，增城新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售882.99萬(wàn)平方米，網(wǎng)簽面積791.86萬(wàn)平方米，分別占廣州十區(qū)二市的22.89%、21.82%，均位列第一。從近三年新建住宅價(jià)格看，增城的商品住宅均價(jià)維持在7000~8000元/m2的范圍內(nèi)，與廣州十區(qū)相比，處于價(jià)格洼地。

　　增城變區(qū)

　　廣州增了一城

　　資料顯示，增城原為廣州轄下的縣級(jí)市，面積1616.47平方公里， 約占全廣州五分之一，擁有廣州最年輕的國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，可利用開(kāi)發(fā)土地資源廣闊，建設(shè)用地規(guī)模達(dá)到242.39平方公里，將為廣州城市拓展、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移提供廣闊的空間。

　　增城樓市

　　三大板塊爭(zhēng)輝

　　廣州經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司專項(xiàng)事業(yè)部總經(jīng)理郭江表示，增城樓市目前主要是由荔城、新塘、朱村三大板塊構(gòu)成。

　　其中，新塘板塊和朱村板塊是吸納來(lái)自廣州市區(qū)內(nèi)買家的主要區(qū)域，這兩個(gè)板塊的成交量占到增城成交的七成左右。

　　荔城則是一個(gè)相對(duì)比較成熟封閉的市場(chǎng)，購(gòu)房者多來(lái)自增城本地及東莞、惠州等地，成交量約占增城的30%左右，要吸引廣州客需要等到地鐵通達(dá)之后。

　　地鐵13號(hào)線將惠及新塘板塊和荔城板塊，而地鐵21號(hào)線則將帶熱朱村板塊，而且亦連通了荔城板塊。

　　展望

　　關(guān)鍵詞：限購(gòu)

　　“剛需”天堂或短期內(nèi)不會(huì)限購(gòu)

　　增城撤市設(shè)區(qū)正式掛牌后對(duì)增城樓市會(huì)有怎樣的影響呢？大家最關(guān)心的首先是，增城會(huì)限購(gòu)嗎？

　　“現(xiàn)在沒(méi)有限購(gòu)，我們希望以后也不要限購(gòu)。”增城區(qū)長(zhǎng)羅思源日前表示。上周末，有市場(chǎng)傳聞稱，此前由國(guó)家住建部和國(guó)家外匯管理局共同規(guī)定的，對(duì)于境外個(gè)人在國(guó)內(nèi)購(gòu)買住房的限制條件即將被取消。這被看作是降息、公積金貸款首付比例調(diào)整等系列政策的延續(xù)，或?qū)⒊蔀椤跋拶?gòu)”政策取消的前奏。因此，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短期內(nèi)增城應(yīng)該不會(huì)限購(gòu)。

　　方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志表示，增城、從化的低樓價(jià)對(duì)穩(wěn)定廣州均價(jià)功勞很大，如限購(gòu)則兩地成交量必定下滑，則全市低價(jià)產(chǎn)品成交權(quán)重會(huì)下滑，不利完成年度房?jī)r(jià)目標(biāo)；不過(guò)，去年中央發(fā)文要求限購(gòu)城市必須覆蓋下屬行政區(qū)域，如廣州按此執(zhí)行，則限購(gòu)可能性還是較大的。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，如果增城實(shí)施限購(gòu)，受影響的主要是改善型及高端項(xiàng)目，但這部分產(chǎn)品占市場(chǎng)份額小，對(duì)整體樓市影響也不大。增城市場(chǎng)成交“剛需”占據(jù)較高比例（部分板塊約八成），多次置業(yè)客戶少。

　　根據(jù)合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)顯示，2013年、2014年增城以總價(jià)120萬(wàn)元以下的產(chǎn)品占絕對(duì)主力，其中成交樓盤七成位于新塘，以廣州“剛需”客戶占絕對(duì)主力。改善型及高端項(xiàng)目成交占比不到兩成。

　　關(guān)鍵詞：城市化

　　廣州集體戶口買增城房能落戶了

　　目前，撤市設(shè)區(qū)成為推動(dòng)城市化進(jìn)程的重要方式，可以為中心城市營(yíng)造更廣闊的發(fā)展空間，可以協(xié)調(diào)中心城市與周邊縣（市）的道路、港口、機(jī)場(chǎng)等重大基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和規(guī)劃，還有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)效應(yīng)等。

　　據(jù)增城某樓盤負(fù)責(zé)人介紹，此前一些廣州集體戶口的客戶購(gòu)買增城房產(chǎn)后無(wú)法落戶，而正式掛牌后就可以辦理相關(guān)手續(xù)了。

　　縣級(jí)市政府在城市規(guī)劃、土地規(guī)劃上的獨(dú)立性更強(qiáng)，變成城區(qū)后要符合城市的統(tǒng)籌安排，獨(dú)立權(quán)限將會(huì)變小，土地規(guī)劃、城市規(guī)劃由廣州統(tǒng)籌，更加符合全市布局。資料顯示，增城建設(shè)用地規(guī)模達(dá)242.39平方公里。另外，據(jù)增城區(qū)長(zhǎng)羅思源介紹，通過(guò)實(shí)施“三舊”改造等措施，增城預(yù)計(jì)可以盤活約100平方公里土地。這將為廣州城市拓展、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移提供廣闊的空間。

　　到2020年，增城將可以容納規(guī)劃服務(wù)人口235萬(wàn)人，遠(yuǎn)景控制在300萬(wàn)人以內(nèi)，而人口數(shù)量的支持正是樓市發(fā)展的基礎(chǔ)。統(tǒng)計(jì)資料顯示，至2014年末，增城戶籍人口只有86.46萬(wàn)人，這也意味著，未來(lái)5年，增城可容納100多萬(wàn)的新增人口。可以預(yù)見(jiàn)，增城未來(lái)將會(huì)崛起更多居住板塊。

　　關(guān)鍵詞：交通

　　2017年通地鐵 到市區(qū)公交將降價(jià)

　　對(duì)樓市支撐最大的利好則屬于交通了。

　　2017年，增城將正式進(jìn)入地鐵時(shí)代。這一年，地鐵13號(hào)線將開(kāi)通，新塘站到廣州市中心僅需半個(gè)小時(shí)。地鐵13號(hào)線西起白云區(qū)朝陽(yáng)，經(jīng)荔灣區(qū)、越秀區(qū)、天河區(qū)、黃埔區(qū)，最后到達(dá)增城區(qū)新塘鎮(zhèn)象頸嶺。線路全長(zhǎng)約58.5km，共設(shè)27座車站。據(jù)統(tǒng)計(jì)，13號(hào)線沿線在售樓盤約20個(gè)左右，大部分以“剛需”戶型為主，目前價(jià)格在7000~10000元/m2左右。地鐵21號(hào)線也計(jì)劃在2017年底建成，屆時(shí)從增城廣場(chǎng)至天河公園需時(shí)40分鐘左右，不僅會(huì)帶熱朱村板塊，而且連通了荔城板塊。

　　此外，根據(jù)廣州新一輪軌道交通（2015~2025）建設(shè)規(guī)劃方案，廣州東部將再添文沖到黃埔客運(yùn)站走向的5號(hào)線東延線、朝陽(yáng)-魚珠走向的13號(hào)線二期、新塘-荔城北走向的16號(hào)線以及京溪南方醫(yī)院-官湖走向的23號(hào)線。增城東北部對(duì)接市區(qū)速度大升級(jí)。

　　據(jù)增城規(guī)劃部門負(fù)責(zé)人描述，未來(lái)5至10年內(nèi)，增城有4條地鐵線(13、16、21、23號(hào))、3條(廣深鐵路、廣汕鐵路、京九客專)高鐵線和珠三角城際軌道等8條軌道交通，三大區(qū)域性交通樞紐(增城火車站、廣州東部交通樞紐與增城廣場(chǎng)交通樞紐)在增城匯集。

　　據(jù)悉，增城還將爭(zhēng)取把增城來(lái)往廣州其他區(qū)間的交通拉入公交化范圍，增城市民往來(lái)廣州市區(qū)的票價(jià)有望降低。未來(lái)增城還將建設(shè)一個(gè)占地4500多畝的火車站，與廣州東站實(shí)現(xiàn)分工互補(bǔ)。