5月27日下午，南京仁恒江灣城一期維權業(yè)主代表張斌（化名）拿著仁恒當初的宣傳單頁等資料告訴《中國經(jīng)營報》記者：“這是一個目前均價2.8萬元每平方米的高端項目，這里數(shù)千戶業(yè)主當初選擇該項目無非是良好的居住環(huán)境和學區(qū)配套等，然而開發(fā)商仁恒置地方面罔顧業(yè)主權益，以規(guī)劃更改為由，讓承諾的學校成了空頭支票，項目容積率也因此出現(xiàn)變更，車位縮水。”

　　近日，以“仁信治業(yè)，持之以恒”為宗旨的仁恒置地在其內(nèi)地開發(fā)代表性地區(qū)南京遭遇了一系列大規(guī)模維權。起因是開發(fā)商當時承諾的學校、商業(yè)等配套沒有兌現(xiàn)，導致仁恒南京江灣城項目業(yè)主子女面臨入學困境。這讓其多年鑄就的品質(zhì)口碑正在遭遇信譽危機。

　　對此，記者聯(lián)系南京仁恒置地營銷部相關負責人孫女士，就業(yè)主反映的問題進行采訪。孫女士為本報記者提供了一份《仁恒江灣城近期相關情況的通報》（以下簡稱“通報”），針對車位價格、車位設計尺寸、學區(qū)等業(yè)主維權的主要訴求點，分別作出了解答。

　　標桿項目陷入維權旋渦

　　從今年3月中旬至今，南京仁恒江灣城業(yè)主就掀起了一輪輪大規(guī)模維權，而仁恒江灣城這個曾經(jīng)宣傳中的南京標桿品質(zhì)住宅項目也遭遇了前所未有的信譽危機。

　　5月23日上午，一場大規(guī)模維權在仁恒江灣城三期車位認購現(xiàn)場附近展開，維權業(yè)主們駕駛近20輛豪車，車上貼有“車位縮水”“還我學區(qū)”等維權標語，排列整齊駛上街頭，引來諸多圍觀群眾。這場豪車維權行動，將南京仁恒江灣城業(yè)主持續(xù)了兩個多月的維權推向高潮。

　　維權業(yè)主代表張斌表示：“盡管業(yè)主們聲嘶力竭地掀起一輪輪維權，但是仁恒方面一直沒有跟業(yè)主方面回復相應的說法?，F(xiàn)在我家女兒馬上就要上小學了，可是仁恒江灣城這邊的學校依然遙遙無期?，F(xiàn)在政府的說法是要在四期那邊劃一塊地2017年開工建個小學。但是據(jù)了解那片地之前規(guī)劃是作為我們的社區(qū)中心的。而且我們之前規(guī)劃中的小學面積有1.4萬平方米，現(xiàn)在那片地只有8千平方米。所以我們對這個結果不滿意?！?

　　在張斌提供的仁恒江灣城宣傳單頁和學區(qū)規(guī)劃等資料信息中，記者注意到， 仁恒一期的宣傳單頁上有國際幼兒園、小學、中學、一體化教育?！伴_發(fā)商承諾的小區(qū)內(nèi)的小學和中學學區(qū)沒有了，原來宣傳的是有國際幼兒園、小學、中學、一體化教育，現(xiàn)在卻是致遠外國語小學分校和中華中學上新河初中代招。我是一期業(yè)主，當時沖著仁恒優(yōu)質(zhì)學區(qū)的宣傳，又讓兒子買了仁恒江灣城三期的房子，仁恒大肆宣傳學區(qū)的時候我小孫女還沒出生，現(xiàn)在小孫女已經(jīng)六歲了，上小學迫在眉睫，而當初的學校卻不見了蹤影?！?維權業(yè)主王女士表示。

　　而在開發(fā)商南京仁恒置地方面回復的通報回復信息顯示，2007年1月8日，與南京市國土資源局簽訂了《寧國土資出合【2006】313號國有土地使用權出讓合同》（以下簡稱“出讓合同”）。出讓合同第三條約定了仁恒實際受讓土地使用權面積為306126.5平方米，另有教育用地32000平方米（其中初中用地面積18000平方米，小學用地面積14000平方米）及基本社區(qū)中心用地15000平方米（合計47000平方米土地）。根據(jù)出讓合同條款，前述教育用地及基本社區(qū)用地并不在仁恒受讓范圍，建設主體也非仁恒。出讓合同第三章第十條第三款明確規(guī)定“該地塊內(nèi)的中學、小學及基本社區(qū)中心均由政府有關部門建設”。該約定明確了建設主體并非仁恒，而是政府有關部門。

　　或因青奧會規(guī)劃遭遇更改

　　記者在采訪中了解到，此次因為規(guī)劃變更引發(fā)的學區(qū)、車位縮水等維權，起因于當初青奧建設江灣城項目部分已經(jīng)出讓地塊被更改用途所致。據(jù)當?shù)孛襟w報道資料顯示，2011年南京市承辦青奧會，因青奧建設江灣城部分已出讓土地被更改用途，此后仁恒獲得了更改江灣城三、四期原有規(guī)劃的許可。三期增加了樓棟，四期增加了建筑高度，小區(qū)的容積率攀升，舒適度下降。而此前一期樓盤宣傳和承諾的中學小學也沒有了。

　　開發(fā)商回復記者表示，2010年，南京市人民政府依法決定將教育用地和其他用地合并，建設成舉世矚目的青奧中心。同時減少江灣城四期住宅用地約4000平方米，并將江灣城三期南端部分用地屬性調(diào)整為多層商業(yè)，仁恒作為企業(yè)為了配合和支持政府的重大賽事，為此承擔了自己的責任，做出了規(guī)劃方案調(diào)整。詳見2011年9月30日，南京市規(guī)劃局關于《建鄴區(qū)仁恒江灣城三、四期地塊用地條件調(diào)整批前公示》。即便如此，江灣城三期的容積率僅為2.25（規(guī)劃要求容積率為2.3）。

　　“仁恒江灣城”項目一期于2009年開盤銷售，該項目在單價將近高出周邊樓盤8000元/平方米的情況下，銷售異?；鸨?，創(chuàng)造了南京樓市的一個奇跡，該樓盤規(guī)劃中完善的中小學配套是其主要賣點。

　　然而在2011年，有關部門在江灣城業(yè)主已經(jīng)實際入住的情況下，卻未有效通知并征詢廣大江灣城業(yè)主這一法定利害關系人意見，違背《南京市教育事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》關于“嚴格保護現(xiàn)有學校規(guī)劃用地，禁止將教育規(guī)劃預留用地改作他用”的規(guī)定，以青奧配套為理由，將規(guī)劃中的中小學教育用地進行商業(yè)出讓，建設雙塔酒店。

　　據(jù)維權業(yè)主代表表示：“開發(fā)商和政府方面對于實際受損的小區(qū)購房業(yè)主沒有任何明確替代、補償方案；對項目開發(fā)單位卻給出了增加樓棟和房屋高度（原規(guī)劃設計要點房屋建筑高度100米調(diào)整為150米）的變更，導致小區(qū)三、四期容積率攀升。”

　　據(jù)悉，江灣城一期出售時原有規(guī)劃是在四期南面建中小學。后因青奧會規(guī)劃更改，原有中小學校址地塊，即2006G72的部分地塊，交給政府建青奧村?！敖瓰吵撬钠诮ㄖ叨扔?00米變成150米，原來的容積率由2.25變成了2.35，江灣城四期變成了45層超高層?！蹦暇┤屎阒玫叵嚓P負責人沈玉恩曾經(jīng)公開對媒體表示。

　　盡管開發(fā)商方面解釋，由于青奧會原因，仁恒江灣城的三、四期規(guī)劃確實進行調(diào)整，但并不是仁恒主導。一期樓盤銷售時，學校等配套都按之前的規(guī)劃正常宣傳，并在售樓處有所公示。之后政府要求對土地變更，屬于政府行為，為不可抗力因素。但是以張斌為代表的維權業(yè)主們卻提出了自己的質(zhì)疑，為何在2011年規(guī)劃變更時，在已經(jīng)有業(yè)主入住的情況下，不做好相應教育用地的替代方案，而導致時至今日，江灣城配套小學用地仍在“開始”規(guī)劃中？

　　對此，仁恒在回復的通報中指出，政府對學校規(guī)劃調(diào)整問題已經(jīng)作出了相關回應。4月底，南京市建鄴區(qū)教育局發(fā)布了《關于建鄴樂山路仁恒江灣業(yè)主反映小區(qū)義務教育配套問題信訪事項答復意見書》。后期還會建設江灣城小學和奧體二中作為仁恒江灣城配套學校。

　　盈利空間壓縮下的信譽危機

　　中國指數(shù)研究院南京分院方面提供的資料顯示，目前仁恒置地南京公司方面在售項目有兩個：一個是仁恒綠洲新島、一個是仁恒江灣城（三期房源已售罄，下半年推四期）。去年仁恒置地南京地區(qū)銷售額約27個億，在南京住宅開發(fā)企業(yè)中排第14位。

　　上海易居研究院分析師指出，從其在內(nèi)地的項目開拓來看，主要分布在一二線城市中，反映了其對于高端住宅業(yè)開發(fā)的專注。從其在行業(yè)排行中可以看出，由于具備比較好的定價能力，所以盡管企業(yè)規(guī)模不大，整個銷售業(yè)績在行業(yè)中還是能夠排名到前50強的。

　　而記者在近些年仁恒重點布局地區(qū)的發(fā)展情況來看，蘇州、南京等地仁恒置地旗下項目維權接二連三，其中不乏因為房屋品質(zhì)以及配套服務等問題引發(fā)的維權。其多年鑄就的品質(zhì)口碑正在遭遇信譽危機。在一位不愿具名的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)資深人士看來，仁恒置地其品牌特色的建立實際上是通過上海項目而開始的，在上海成功打造了高檔住宅開發(fā)商的特點，進而利好后續(xù)其他幾座城市戰(zhàn)略的擴張。當然，過去的優(yōu)勢在于高端項目拿地的成本雖然高，但盈利空間還是很大的，所以品牌效力是容易做出來的。而目前很多房企都有部分中高端項目的打造，這會對其產(chǎn)生品牌方面的干擾。

　　出現(xiàn)維權的做法，和其項目公司的具體操作方案有關。如果單從這樣一個糾紛看，說明對于后續(xù)項目運營中的突發(fā)問題是缺乏警惕的。當然，這樣一個補償?shù)膲毫?，主要是針對仁恒置地的，但如果確實是由于政府規(guī)劃而引起的，那么對于開發(fā)商來說也應該積極提出訴求。

　　本文來源：中國經(jīng)營報