漲價(jià)或?qū)⒅萍s二手房交投量繼續(xù)放大，業(yè)主也會(huì)錯(cuò)失成交機(jī)會(huì)

　　5月11日，是央行在今年內(nèi)第二度降息。合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌表示，寬松的貨幣環(huán)境以及不斷走低的利率水平，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)兩大效應(yīng)：一是貸款成本下降，減輕購(gòu)房人和房企負(fù)擔(dān)；二是大大增強(qiáng)市場(chǎng)信心，改變購(gòu)房預(yù)期，發(fā)出明確入市信號(hào)，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)交投回升。不過(guò)，隨著買賣雙方對(duì)后市預(yù)期的轉(zhuǎn)變，小業(yè)主漲價(jià)的意愿也隨之增強(qiáng)，大部分業(yè)主的心態(tài)轉(zhuǎn)強(qiáng)，價(jià)格期望值明顯提高，大多不肯讓價(jià)。中心區(qū)內(nèi)出售市區(qū)優(yōu)質(zhì)二手房的小業(yè)主心態(tài)轉(zhuǎn)變尤為明顯，漲價(jià)幅度約5%~8%，其中市中心部分物業(yè)的放盤價(jià)基本已恢復(fù)到去年一季度的水平。廣州日?qǐng)?bào)記者王荔玨

　　換房客“賣一買一”積極性提升

　　盡管有“3·30新政”利好，但目前廣州二手市場(chǎng)“賣一買一”仍是大部分換房客首選，一方面出于供樓壓力考慮，另一方面受益于去年“9·30新政”，采取“賣一買一”細(xì)屋換大屋，首付壓力也明顯減輕。自4月起，改善型換房客的入市積極性出現(xiàn)明顯提升，據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月改善型購(gòu)房個(gè)案成交占比突破四成，較3月的三成多明顯增加，甚至亦超過(guò)去年下半年“9·30新政”后改善型換房個(gè)案占比的單月最高水平。

　　滿堂紅市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理周峰就指出，自清明節(jié)開始，廣州不少板塊業(yè)主已陸續(xù)調(diào)高放盤價(jià)，郊區(qū)調(diào)整幅度相對(duì)要高一些，普遍在8%以上，市區(qū)上調(diào)幅度多在6%以下。從實(shí)際成交個(gè)案看，買家的反應(yīng)則比較理性。4月滿堂紅二手住宅買賣交易中，成交價(jià)高于放盤價(jià)的宗數(shù)比3月增加60%，但其占當(dāng)月總成交宗數(shù)的比例與3月一樣，皆為7.7%。而4月成交價(jià)與放盤價(jià)相同的宗數(shù)比3月增加1.3倍，成交比例也從3月的10.8%增加至15.4%。周峰分析，準(zhǔn)客戶在稅費(fèi)及信貸政策調(diào)整下入市，仍舊會(huì)衡量自己的出資預(yù)算能否承擔(dān)得起對(duì)應(yīng)物業(yè)的價(jià)格及各項(xiàng)稅費(fèi)總和，故不會(huì)貿(mào)然大幅追價(jià)。4月超過(guò)放盤價(jià)成交的物業(yè)中，逾八成交易的加價(jià)幅度在8%以內(nèi)，反價(jià)太多的業(yè)主，反而會(huì)錯(cuò)失新政后第一批亦即最迫切購(gòu)房的客戶。合富置業(yè)市場(chǎng)經(jīng)理梁燕明認(rèn)為，業(yè)主繼續(xù)漲價(jià)沖動(dòng)或制約自“9·30新政”利好帶動(dòng)下出現(xiàn)二手房交投增量的繼續(xù)放大。

　　二手讓價(jià)空間縮窄至5.1%

　　在買家因看好后市積極入市的同時(shí)，廣州二手房市場(chǎng)整體讓價(jià)空間因業(yè)主價(jià)格預(yù)期提升而有所縮窄。合富置業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月二手房平均讓價(jià)空間僅5.1%，較3月的6.1%縮窄1%，較去年9月多達(dá)9%的平均讓價(jià)空間已大幅縮窄。梁燕明表示，廣州二手房市場(chǎng)去年3、4月平均讓價(jià)空間在4.9%~5%左右，去年“9·30新政”后隨著市場(chǎng)對(duì)后市預(yù)期轉(zhuǎn)好，平均讓價(jià)空間亦逐步縮窄，現(xiàn)時(shí)二手讓價(jià)空間已縮窄至與去年同期水平。如采取一次性付款方式購(gòu)房，業(yè)主平均讓價(jià)空間仍保持在10%左右，而按揭購(gòu)房個(gè)案，業(yè)主愿意給予的平均讓價(jià)空間僅5%。

　　市場(chǎng)旺了 交易環(huán)節(jié)“關(guān)卡”仍需進(jìn)一步打通

　　廣州日?qǐng)?bào)訊 （記者王荔玨）在“3·30”新政后，廣州二手買賣市場(chǎng)供應(yīng)量明顯增多，滿堂紅4月新增可售房源超過(guò)4900套，環(huán)比增加20.2%。滿堂紅市場(chǎng)研究數(shù)據(jù)分析，4月廣州市9區(qū)（不含南沙、從化）二手住宅成交均價(jià)為20459元/m2，環(huán)比上升4.2%，同比下跌2.1%。從成交看，“證滿2年”的物業(yè)成交比例為40.3%，環(huán)比增加3.9%。

　　各區(qū)個(gè)稅征收方式上有差異

　　營(yíng)業(yè)稅“5改2”后，減免了一批證過(guò)2年但不足5年的物業(yè)交易稅費(fèi)成本，使廣州二手住宅成交放量。但其實(shí)在今年全國(guó)兩會(huì)提出“支持自住和改善住房消費(fèi)”指示精神下，仍有部分稅種可在交易環(huán)節(jié)再做適當(dāng)合理減免操作，令客戶的額外負(fù)擔(dān)可以得到有效縮減。以房屋轉(zhuǎn)讓的個(gè)人所得稅征收方式為例，目前廣州是以房屋交易總價(jià)的1%核定征收（個(gè)別非普通物業(yè)按前后兩次交易的差額的20%據(jù)實(shí)征收），若房屋屬業(yè)主唯一物業(yè)且證滿5年，可免征個(gè)人所得稅。而從3月16日起，在未明確房產(chǎn)權(quán)屬人所占份額的情況下，越秀、海珠、天河、白云、黃埔五區(qū)可按平均比例或通過(guò)“先遞件再確認(rèn)”方式計(jì)征個(gè)稅，即只要該物業(yè)是其中一個(gè)業(yè)主的唯一物業(yè)，且證滿5年，則該業(yè)主所持有份額對(duì)應(yīng)的個(gè)稅可免征，除該套物業(yè)外尚有其他物業(yè)的業(yè)主，其對(duì)應(yīng)的份額則繼續(xù)征收個(gè)稅（如左表）。但除五區(qū)外，其他包括荔灣、番禺等區(qū)，仍舊以對(duì)應(yīng)房屋為單位征收個(gè)稅，不管當(dāng)中是否有業(yè)主只持有該套物業(yè)（即唯一物業(yè)）。

　　稅費(fèi)優(yōu)惠政策應(yīng)進(jìn)一步深化統(tǒng)一

　　滿堂紅市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理周峰認(rèn)為，這一個(gè)人所得稅舉措，實(shí)際上是為買家節(jié)省購(gòu)房成本，雖然個(gè)稅原本屬于業(yè)主賣房需繳納的稅費(fèi)，但現(xiàn)時(shí)業(yè)主多以實(shí)收價(jià)出售房產(chǎn)，個(gè)稅和營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)也會(huì)攤分給買家承擔(dān)。目前市面上尚有一定數(shù)量的房產(chǎn)，是父母與成年子女共住兼共有產(chǎn)權(quán)，父母有兩套或以上房產(chǎn)，而成年子女只擁有該套房產(chǎn)1/2或其他比例的產(chǎn)權(quán)，如今廣州各行政區(qū)域在個(gè)稅的征收方式上出現(xiàn)差異，對(duì)不能按實(shí)際持有份額征收個(gè)稅的區(qū)域的準(zhǔn)買家來(lái)說(shuō)是欠缺公平的。

　　特別是荔灣區(qū)，二手樓價(jià)雖略低于天河、越秀、海珠三區(qū)，但絕對(duì)數(shù)值不算低，今年前4個(gè)月原西關(guān)板塊二手成交均價(jià)在2.12萬(wàn)元/m2以上，套均總價(jià)達(dá)131.9萬(wàn)元/套，單一區(qū)域的個(gè)稅存在支付成本劣勢(shì)，將令部分地域觀念不強(qiáng)的準(zhǔn)客戶被分流到其他區(qū)域。如要令廣州二手樓市更健康的發(fā)展，相關(guān)稅費(fèi)優(yōu)惠政策各區(qū)應(yīng)統(tǒng)一。