本報記者 耿諾

　　如果不是將所有數(shù)據(jù)都擺在您面前，您對北京的二手房漲幅，可能還只是“感覺”。昨日，偉業(yè)我愛我家公布了他們攢了15年的北京二手房交易“大數(shù)據(jù)”，從中我們可以發(fā)現(xiàn)一些有意思的現(xiàn)象：從上世紀(jì)末北京出現(xiàn)二手房開始到現(xiàn)在，購房人多掏了10倍的錢買房；北京奧運會結(jié)束后，一線城市的新房和二手房市場突然出現(xiàn)了變化——二手房交易量超過了新房；2009年，北京二手房成交量攀上了近15年以來的最高峰，達(dá)到25萬套。

　　二手房比重不斷增大

　　很多新來的北京人可能對房價的感覺，還只是近幾年的事兒。而我愛我家的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年望京的部分房源每平方米只要3000元，買一套100平方米的房子，只需要二三十萬元就能全拿下。

　　“我入行的時候，還沒人把房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)或者中介這個行業(yè)當(dāng)一回事兒?！眰I(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉說，1999年全市的二手房交易加起來，還沒有目前我愛我家單月的交易量多。而1999年的數(shù)據(jù)由于太低，都無法在柱狀圖上顯示。

　　連續(xù)15年的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2000年到2003年期間，大部分人買房子愿意出20萬元到30萬元；2004年時，就已經(jīng)漲到40萬元到60萬元；2007年以后，購房人買房子愿意拿出的錢是100萬元；2009年時就跳到了150萬元；到現(xiàn)在，平均一單二手房的成交價，已經(jīng)到了250萬元到300萬元之間。

　　“這是一個社會財富積累和交易標(biāo)的物價格和中介承擔(dān)的責(zé)任不斷增加的過程?！焙皶熣f。

　　奧運會結(jié)束后，一線城市的新房和二手房市場突然出現(xiàn)了變化——二手房交易量超過了新房，而這種情況不僅出現(xiàn)在北京，上海、廣州、深圳也在同一年出現(xiàn)了這樣的狀態(tài)。

　　2009年，北京二手房成交量攀上了近15年以來的最高峰，達(dá)到25萬套。同時，2009年成為新房和二手房交易比重的分水嶺。

　　數(shù)據(jù)顯示，自2009年北京二手房交易量首超新房開始迄今已領(lǐng)先7個年頭，且量差越來越大，已達(dá)到1∶2.2。這也就意味著，市場上每成交2.2套二手房，才會成交一套新房。成交價、成交量二者呈現(xiàn)出滾雪球式的增長。

　　年交易量上升到15萬套

　　據(jù)我愛我家市場研究中心統(tǒng)計，15年來北京二手房年交易量，已從最初的年均幾千套躍升到現(xiàn)在的年均15萬套左右，單價、總價也在2005至2007年、2009年兩個特殊歷史時段呈過山車式增長，當(dāng)前主城區(qū)均價已達(dá)到36000元/平方米、300萬/套左右的水平。通過經(jīng)紀(jì)公司成交的二手房市場份額也從最初的不足20%到現(xiàn)在的80%，承載的交易量與交易金額預(yù)計超過3600億。

　　但這個看似龐大的數(shù)據(jù)還傳達(dá)出另外一個信號——北京每年交易的二手房占可交易的房子的比例，只有2到4個百分點。

　　“這意味著什么？平均我們算3%，意味著每個北京人33年才換一次房?！焙皶熃忉屨f，因為每年市場上只有2%、3%的房子在流通，所有的房子流通一遍需要30年。

　　這樣的結(jié)果，和一部分發(fā)達(dá)國家有著巨大差距。美國目前的二手房換手率平均8%左右，意味著一個美國家庭平均12年換一次房。

　　如果北京的二手房換手率達(dá)到8%，那又是怎樣一番場景呢？“那一年就應(yīng)該是60多萬套的交易量，相當(dāng)于現(xiàn)在的3到4倍?！焙皶煼治?，由于目前的二胎政策和貸款、納稅政策走向?qū)捤?，對很多北京人來說，每10年換一次家，或許會變得“很正?！?。

　　購房主力軍年齡不斷攀升

　　“跟你說吧，我這房子最主要的還是看學(xué)區(qū)；孩子從上幼兒園到高中只要都方便，這套房我現(xiàn)在就簽了?！弊蛱熘形?，站在東直門內(nèi)的一家中介門店里，30多歲的北京市民劉先生，將自己的購房要求全盤向中介業(yè)務(wù)員托出。

　　這是劉先生購買的第一套房子，此前的30多年，他一直蹭住在父母家，直到孩子出生才計劃添置房產(chǎn)。按照我愛我家的大數(shù)據(jù)計算，10年前他如果買了房，將會出現(xiàn)在當(dāng)時22歲以下的購房人群體中；而今，能夠在22歲以下購房的人，變得寥寥無幾了。

　　我愛我家的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2006年，還有一些22歲以下的購房人出現(xiàn)，而到了2015年，柱狀圖上幾乎已經(jīng)沒了標(biāo)志著22歲以下年輕人的藍(lán)色。原本26歲到30歲的人是購房主力軍，而隨著房價的增高，這部分“主力軍”力量被逐漸壓縮，31歲到35歲的人群逐漸增加。

　　“現(xiàn)在的購房人都已經(jīng)成長，購房人群已經(jīng)迭換一代人?！焙皶熣f，據(jù)我愛我家市場研究中心統(tǒng)計，2006年二手房購買人群中，70后、80后占比分別為52.4%、27.2%，經(jīng)過十年的變遷，當(dāng)前70后、80后占比分別為29.2%、54.4%。如今的二手房市場中，80后成為購房主體，相對的是，70后已經(jīng)退出了主力購房人群。

　　“看到這張圖我發(fā)現(xiàn)確實我老了?！焙皶煾袊@。10年內(nèi)，90后的購買者占比從原來的0.4％變成了4.1%，增長了10倍有余。而41歲到50歲以及50歲以上人群，在這10年中幾乎沒有變化。