昨天，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所和社科文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布了《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.12(2015)》。藍(lán)皮書(shū)顯示，去年，商品房、商品住宅均價(jià)排名前三位的仍是北京、上海、浙江。

　　一線城市房?jī)r(jià)回暖

　　去年北京商品房均價(jià)為每平方米18833元，商品住宅均價(jià)每平方米18499元，均排在全國(guó)首位。房?jī)r(jià)排行榜上，上海、浙江、海南緊隨北京之后，排名后三位的分別是貴州、湖南、寧夏。

　　據(jù)藍(lán)皮書(shū)預(yù)測(cè)，今年房?jī)r(jià)與去年持平或高于去年的可能性較大。但區(qū)域分化將十分明顯，人口聚集能力強(qiáng)的一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)有回暖、上漲趨勢(shì)，而人口聚集能力差、庫(kù)存大的部分二線城市或三四線城市房?jī)r(jià)會(huì)延續(xù)下跌態(tài)勢(shì)。

　　大戶型二手房將受寵

　　得益于“9·30房貸新政”對(duì)首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的放寬以及降息的雙重利好，未來(lái)本市二手房交易中，中等偏大戶型的比重將逐步增加。去年，北京90平方米至144平方米的二手住宅成交套數(shù)在二手房交易中占比32%，環(huán)比上升4%；在改善性需求中，以小換大的交易占到50%至60%；144平方米以上戶型交易環(huán)比上升1.3%。

　　專家表示，雖然90平方米以下的小戶型依然是目前市場(chǎng)成交的主力，但顯然無(wú)法滿足改善性需求。隨著“二胎”政策的實(shí)施，家庭人數(shù)增長(zhǎng)，購(gòu)房者對(duì)居住面積的要求越來(lái)越高，對(duì)中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)教育資源的需求越來(lái)越旺盛，未來(lái)二手房住宅市場(chǎng)中，中等偏大戶型將越來(lái)越受到購(gòu)房者的青睞。

　　專家依據(jù)2015年政策和信貸環(huán)境，預(yù)測(cè)二手房?jī)r(jià)格不會(huì)出現(xiàn)前兩年那樣大幅反彈局面，企穩(wěn)盤(pán)整的可能性更大。此時(shí)，二手房業(yè)主應(yīng)加大議價(jià)空間，盡快促成交易。

　　北京租金漲幅創(chuàng)5年最低

　　銷售市場(chǎng)回落令本市租賃市場(chǎng)失去持續(xù)上漲的動(dòng)力。由于租賃需求相對(duì)穩(wěn)定，租金依然呈上漲趨勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年，本市住宅租金均價(jià)為每套3840元，比2013年上漲3.1%，這是近5年來(lái)的最低漲幅。本市住宅租金的漲幅已連續(xù)五年下降。

　　藍(lán)皮書(shū)指出，去年本市租金相對(duì)平穩(wěn)且房?jī)r(jià)滯漲，令租金回報(bào)率依然在低位徘徊。自2008年以來(lái)，租金回報(bào)率起伏變化，主要與房?jī)r(jià)漲跌幅度有關(guān)。其中2008年、2009年和2012年都是房?jī)r(jià)漲跌幅度較大時(shí)期。2013年、2014年，北京房?jī)r(jià)在年內(nèi)出現(xiàn)滯漲，直接導(dǎo)致租金回報(bào)在低位徘徊，這兩年，北京住宅租金漲幅均創(chuàng)新低。專家分析，在北京購(gòu)二手房租金回報(bào)率很低，投資者更多看重的是未來(lái)房?jī)r(jià)的上漲空間。