“通過物業(yè)服務(wù)提升挖掘溢價空間。”當萬科、中海、招商等開發(fā)商巨頭均開始布局社區(qū)O2O時，足以說明了風(fēng)口所在。

　　“現(xiàn)在開發(fā)商在戶型上很難再有大突破，但可以在物業(yè)服務(wù)上提升溢價，社區(qū)O20是未來發(fā)展的必然趨勢。我們招商地產(chǎn)正在佛山打造社區(qū)O20模式，并在下個月開放我們的商務(wù)社區(qū)O20體驗中心?！闭猩坍a(chǎn)地產(chǎn)佛山有限公司項目經(jīng)理黃明泉說。社區(qū)O2O恰逢此階段迎來新一輪的爆發(fā)，背后暗藏著必然的轉(zhuǎn)型驅(qū)動。

　　在佛山市場，社區(qū)O2O已進入了跑馬圈地、群雄逐鹿的白熱化態(tài)勢，不僅開發(fā)商，互聯(lián)網(wǎng)電商、物流巨頭、中介，甚至草根創(chuàng)業(yè)者都紛紛進入社區(qū)O2O領(lǐng)域。甚至還有一些入局者，秉承著“不怕過錯，只怕錯過”的信念，近乎瘋狂地在這條相當寬闊的跑道上積極布點。

　　彩生活，作為中國內(nèi)地第一家以社區(qū)服務(wù)運營為主業(yè)的上市公司，其反傳統(tǒng)物業(yè)的超高毛利一直是業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點，其挖掘社區(qū)經(jīng)營價值、拓展物業(yè)盈利渠道為核心的社區(qū)O2O模式，也一直是被模仿的對象。而其提出的“零物業(yè)”模式，也曾使之成為業(yè)界的“靶子”。

　　這么一條物管行業(yè)的“鯰魚”，從2013年4月已悄然進入了佛山市場，并服務(wù)著金棕櫚園、碧琴灣、凰樵圣堡等15個小區(qū)，服務(wù)面積高達200萬平方米。他們借助智能硬件突圍，以“彩之云”APP為突破口聚攏海量用戶，實現(xiàn)了“4人服務(wù)1600戶業(yè)主”的高效；并構(gòu)建了500米的微商圈，深度挖掘著物管費之外的附加值。

　　在佛山市場，用互聯(lián)網(wǎng)思維不斷重塑物業(yè)管理和社區(qū)服務(wù)的探路，正在進行。

　　4人服務(wù)1600戶業(yè)主，人工成本省一半

　　O2O推動由“服務(wù)生產(chǎn)”到“服務(wù)連接”的輕模式

　　“我們現(xiàn)在4個人完全可以服務(wù)1600戶業(yè)主?！鄙钲谑胁噬钗飿I(yè)管理有限公司佛山分公司金棕櫚園管理處經(jīng)理何勇。

　　何勇口中的4個人，指的是項目經(jīng)理、客戶經(jīng)理、區(qū)域管家、出納四個核心人員，保安和保潔人員則全部外包。4個人員服務(wù)1600戶業(yè)主，顯然是一種人力輕成本模式。

　　目前多數(shù)物業(yè)公司的用工成本占整體成本的50%以上，而勞動力成本每年約以15%在增長，他們承受著每年綜合成本10%左右的增長，生存空間不斷受到擠壓。

　　“我們比傳統(tǒng)物業(yè)節(jié)省了50％的人力成本。”金棕櫚園維修部負責(zé)人馮杰說。

　　彩生活如何實現(xiàn)人力輕成本的？

　　“彩之云”APP是他們的切入口。在金棕櫚園，業(yè)主通過彩之云，除交納物管費等傳統(tǒng)服務(wù)外，還可實現(xiàn)E報修、E報裝、E投訴、E評價等剛性需求。而他們的4名內(nèi)部管理人員通過彩之云APP的平臺，極大簡化了信息搜集、分發(fā)、處理的流程，縮短了處理周期。

　　像在金棕櫚園，目前處于裝修階段的業(yè)主可直接線上報裝修，平臺接收后，線上核對，在約定時間業(yè)主只需到服務(wù)處提供紙版材料備份，15分鐘內(nèi)即可解決。而傳統(tǒng)物業(yè)的保修流程，可能長達7—15天。

　　與APP接入并行的，是彩生活對智能硬件的不斷完善。他們對保安、保潔、保修等高人力投入的領(lǐng)域，用智能化設(shè)備和手段來取代勞動力，在所服務(wù)的小區(qū)大規(guī)模采用停車場保安系統(tǒng)、遠程監(jiān)控攝錄機、閘機、樓宇對講、報警器等智能化設(shè)施。

　　據(jù)碧琴灣小區(qū)物業(yè)管理處彭經(jīng)理介紹，他們接手碧琴灣小區(qū)后，于去年底裝了新道閘，以前是AB門，需刷兩道門，現(xiàn)在刷一次即可，在崗人力減少一倍。為進一步有效利用人力，他們又將原來的固定崗調(diào)整為巡邏崗，如在早上7時—9時車庫流量多的時候，安排保安在車庫，中午大門口人流量多時，就將其安排到門口，進一步優(yōu)化了人力配置。

　　規(guī)?；彩瞧涔?jié)省人力成本的一種途徑。彩生活公司總部配置了1個機動組，定期以片區(qū)位單位進行統(tǒng)一清潔。“如果按照目前小區(qū)的體量，我們需要4名園林綠化人員。但現(xiàn)在由公司外包清潔組過來整個片區(qū)定期休整，我們小區(qū)不需要專門養(yǎng)園林綠化工了，集團統(tǒng)一配置成本節(jié)省很多?！焙斡抡f。而像一些服務(wù)小區(qū)相對積聚的片區(qū)，也使得彩生活可以在一個片區(qū)內(nèi)選擇“一位技術(shù)性員工多個社區(qū)使用”。

　　此外，為有效監(jiān)控工作效率，彩生活在佛山的每個所服務(wù)的小區(qū)都安裝了超清天眼系統(tǒng)，通過天眼系統(tǒng)，甚至可清晰監(jiān)控到小至地上的一個煙頭。他們還在在崗保安身邊安裝了“小天眼”，杜絕了以前保安“睡崗”的現(xiàn)象。天眼由總公司統(tǒng)一監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)問題，總部15分鐘內(nèi)直接電話到所在小區(qū)負責(zé)人，限時解決。

　　軟硬件雙管齊下的“標準化、集約化、自動化”，也使得彩生活的物業(yè)管理模式在不斷從“服務(wù)生產(chǎn)者”向“服務(wù)連接者”轉(zhuǎn)型。

　　酬金制使物業(yè)管理毛利可高達100%

　　盤活500米微商圈，產(chǎn)生流量高議價

　　在碧琴灣，其住宅管理費為1.2元/平方米·月，在周邊的電梯樓盤中最低，其周邊的樓盤平均水平為1.6元/平方米·月。而且近年來興建的大型小區(qū)，物管費普遍攀升到至2元/平方米·月。在佛山20個主流樓盤中，近八成小區(qū)物業(yè)管理費甚至已經(jīng)達到2元/平方米·月，個別高端樓盤的物管費甚至破“3”，逼近4元/平方米·月大關(guān)。

　　可見，物業(yè)管理費并不是彩生活盈利的核心來源。事實上，早在11年前彩生活頻頻降低管理費并宣稱“物業(yè)可能零收費”。那么物業(yè)管理平臺不靠物業(yè)管理費，靠什么？

　　“我們不希望物業(yè)管理永遠成為我們最掙錢的部分，彩生活非?？粗刂袊≌鐓^(qū)所擁有的業(yè)主規(guī)模和潛在的消費需求，看重社區(qū)經(jīng)營的商機?！辈噬頒EO唐學(xué)斌曾在上市新聞發(fā)布會上回應(yīng)。

　　挖掘社區(qū)經(jīng)營價值、拓展物業(yè)盈利渠道成為其盈利的核心。

　　“酬金制物業(yè)管理”的管理模式是其中的一種。其具體的收入模式是，先收取物業(yè)管理費的10%，作為彩生活物業(yè)管理板塊的收入，余下管理費則用作物業(yè)管理運營資金。如果運營資金不足，物管公司會補足，隨后向業(yè)主收款。這種經(jīng)營模式意味著，在彩生活的物業(yè)管理業(yè)務(wù)中不產(chǎn)生任何直接銷售和服務(wù)成本。在金棕櫚園小區(qū)項目中，彩生活就是和當?shù)氐牡禺a(chǎn)開發(fā)商勁嘉采用這種合作模式。

　　而這酬金制的合作模式，毛利潤也相當驚人。對于一些前期物業(yè)來說，硬件老化現(xiàn)象還較少存在，毛利率甚至能高達100%。

　　此外，彩生活通過物業(yè)服務(wù)獲取海量客戶，為搭建社區(qū)電商平臺獲取流量資源，并與小區(qū)周圍500米范圍內(nèi)的商家進行合作，主動將這些商家引到線。在佛山市場，與彩生活進行合作的商家已有很多，如速遞易、金谷園、小白兔干洗等。

　　目前金棕櫚園1600戶業(yè)主，APP普及率達100%；碧琴灣450戶業(yè)主，APP普及率達80%；凰樵圣堡近3000多戶業(yè)主，APP普及率達90%以上。

　　有了這種客戶流量和客戶數(shù)據(jù)后，就可極大吸引周邊商家，通過客戶流量來賺商家的錢，提供以e理財、e租房為代表的理財、房屋增值等個性化服務(wù)。

　　現(xiàn)階段，彩生活在佛山市場正和合和年互聯(lián)網(wǎng)金融平臺合作，向業(yè)主提供“預(yù)存一年物業(yè)費，免一年物業(yè)費，并保證5.5％的年化收益”的理財產(chǎn)品。這其實也是此前彩生活提出的“零物業(yè)管理費”的升級版。

　　為保障議價權(quán)，彩生活向供應(yīng)商提供的是平臺入口，在經(jīng)過彩生活嚴格的控制、管理和識別后方能進入，任何供應(yīng)商、服務(wù)或者產(chǎn)品想要提供給住戶和業(yè)主，就必須通過他們的平臺和結(jié)算體系。這種具有強烈排他性的方式，也使得彩生活能夠有效地控制“社區(qū)最后100米”，以此向供應(yīng)商收取固定的傭金，獲取報酬。

　　20強物業(yè)巨頭6家進入佛山市場

　　“鯰魚”艱難跳“龍門”，江湖又興風(fēng)云

　　“目前彩生活已經(jīng)完成了在佛山的戰(zhàn)略布局，下一步將進一步拓展物業(yè)服務(wù)面積和市場份額?！鄙钲谑胁噬钗飿I(yè)管理有限公司廣佛事業(yè)部總經(jīng)理劉宏才說。

　　據(jù)他介紹，接下來彩生活一方面將通過孵化平臺垂直應(yīng)用例如e家政等提升社區(qū)服務(wù)滿意度；另一方面將通過引入大型社區(qū)服務(wù)商家例如順豐嘿客、蒙牛、保險公司等改善社區(qū)服務(wù)體驗。

　　從艱難撬入佛山市場之后，彩生活這條“鲇魚”帶來了新鮮的活水。但在巨頭林、占山為王的物業(yè)爭霸格局中，彩生活想打拼下自己的江湖地位著實不易。

　　首先面臨著APP的使用體驗問題。家住金棕櫚園的業(yè)主徐小姐反映，從交樓的時候她就安裝了彩之云APP系統(tǒng)，但使用速度非常慢。一開始還感興趣地試用了幾次，后來干脆就不再使用了。尚且不夠完善的基礎(chǔ)網(wǎng)絡(luò)設(shè)施，也在一定程度上影響了APP的體驗效果。

　　其次，在智能硬件尚處于不斷完善的過程中，人力成本的節(jié)省與服務(wù)質(zhì)量的提升如何成正比，也考驗著彩生活。

　　“我2008年搬來的時候，小區(qū)有12個保安，現(xiàn)在小區(qū)4個保安，地下車庫很長時間不見人。清潔也不即時，小區(qū)樓下草坪上經(jīng)常有沒打掃的紙片，樓梯扶手這幾年來從來沒有清潔過。2009年之前，這里的清潔工一個星期能清潔一次?！奔易”糖贋车年惏⒁陶f。

　　與此同時，隨著萬科、保利、中海、招商等一批品牌開發(fā)商進入佛山，一大批優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司也隨之進入佛山。中國指數(shù)研究院公布中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)排行榜，其中排名前20位中有6家品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)進入佛山。模仿者、追隨者，想要超越者越來越多。

　　“對彩生活的物業(yè)管理模式，我們有了解。今后是否重點布局社區(qū)O2O，要看集團決策。社區(qū)O2O是未來發(fā)展的必然趨勢?！苯鸬匚飿I(yè)華南區(qū)社區(qū)服務(wù)負責(zé)人鄧華友說。事實上，他們在佛山市場上已經(jīng)開始局部嘗試，像其服務(wù)的金地九瓏壁小區(qū)已引入了速遞易的智能快遞服務(wù)。

　　社區(qū)O2O跑馬圈地的意味也越來越濃。而其中也有被這股趨勢“挾裹”進入者。

　　“我們也不想就這么前期投入8000萬元來社區(qū)O2O，而且還不知道什么時候有回報。但現(xiàn)在我們開發(fā)商雖然是物業(yè)管理方發(fā)展階段的主要合作對象，但未來隨著物業(yè)管理平臺強大后，也最可能被顛覆掉?！蹦车禺a(chǎn)商說。

　　李艷玲