在實行“劃片招生”的北京，如果擁有一套在好學(xué)區(qū)的房子，便意味著自家的孩子能進入一所好學(xué)校讀書。正是由于這份教育附加值，學(xué)區(qū)房成為炙手可熱的稀缺資源，即使標(biāo)上“天價”，仍有大批父母趨之若鶩。

　　擁有學(xué)區(qū)房就一定能順利進入好學(xué)校嗎？現(xiàn)實當(dāng)中，買了房卻無法讓孩子順利入學(xué)的例子并不少見。房屋買賣和戶口遷移關(guān)系復(fù)雜，若舊房主逾期未遷出戶口，那新房主便是“白忙活”一場。

　　故事

　　戶口簿上住著“釘子戶”

　　李珂（化名）夫婦倆一直希望把正在上幼兒園的兒子送進中關(guān)村的一所小學(xué)。打聽到學(xué)校規(guī)定必須在招生學(xué)區(qū)落戶3年以上才行，李珂就早早地相中了該學(xué)區(qū)的一處房子。

　　2012年5月7日，李珂花了420萬買下中關(guān)村一小區(qū)內(nèi)55平方米的房子，并與房主萬某約定了具體的付款和過戶時間等交易細節(jié)。

　　為防萬一，雙方還簽訂了補充協(xié)議，其中寫明：“李珂購買萬林之房屋系為李珂之子辦理該房屋坐落的小區(qū)內(nèi)中關(guān)村某小學(xué)（北京市重點小學(xué)）的學(xué)籍。根據(jù)當(dāng)?shù)亟涛霸撔W(xué)的招生規(guī)定，辦理學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)學(xué)籍，應(yīng)當(dāng)符合在學(xué)區(qū)內(nèi)居?。鋺簦┤暌陨希ê辏┑臈l件。為了使李珂之子具備上述條件，萬林應(yīng)于2012年7月31日前辦理完畢房屋內(nèi)所有戶口的遷出手續(xù)，否則萬林承擔(dān)根本違約責(zé)任?！?/p>

　　之后，李珂依約支付了全部房款，萬某也依約將房屋過戶至李珂名下。本以為買了房，給孩子落戶就是“板上釘釘”的事了，但直至2012年8月31日，萬某卻一直沒將戶口遷走。

　　李珂多次聯(lián)系萬某，敦促其遷出戶口，但對方以各種借口拖延。眼看兒子上學(xué)的事“要黃”，心急的李珂打算不要這套房，另外再尋一套學(xué)區(qū)房，以達到兒子在入學(xué)前落戶滿三年的條件，于是他起訴萬某要求解除購房合同。

　　萬某覺得自己簽的是“房屋買賣合同”，房款也收了、過戶也辦理了，不同意解除合同。最終，法院以萬某逾期辦理戶口遷出的行為構(gòu)成違約并已導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)為由，判決解除萬某、李珂之間的房屋買賣合同。

　　現(xiàn)狀

　　學(xué)區(qū)房遷戶糾紛

　　集中在東城西城海淀

　　近年來，北京由于教育資源分配不平衡等因素，使得學(xué)區(qū)房交易價格明顯高于同區(qū)域內(nèi)普通房產(chǎn)。以學(xué)區(qū)房云集的海淀區(qū)為例，學(xué)區(qū)房與非學(xué)區(qū)房的成交價差為4601元/平方米。在西城區(qū)，一間面積僅有10平方米的胡同房，售價高達340萬元，貴的原因是北京最好的小學(xué)之一實驗二小在附近。

　　北京市第一中級人民法院發(fā)布的一份調(diào)研報告顯示，從2007年至今，在二手房買賣過程中因戶口問題而產(chǎn)生的糾紛逐年遞增?！坝绕涫墙┠?，學(xué)區(qū)房買賣中的戶口糾紛尤為突出，購買后不能落戶，會打亂孩子的入學(xué)計劃。”一中院民一庭法官張潔芳表示，這類官司多發(fā)生在優(yōu)質(zhì)教育資源集中的海淀、西城和東城三區(qū)。

　　“戶口遷不走有種種原因，有的是客觀因素導(dǎo)致戶口遷不走，新的戶口進不來，比如說賣房人還未購置新房，或新房的原房主仍未遷走?！睆埛ü俳榻B，“還有些賣房人投機取巧，鉆國家政策的空子，故意拖延遷戶。”

　　這些官司打到法院，通常會判決雙方解除合同，或舊房主賠付違約金。但無論哪一種判決，家長購買學(xué)區(qū)房的真正目的——讓孩子順利入學(xué)的目的都難以實現(xiàn)。

　　現(xiàn)實中，學(xué)區(qū)房買賣雙方的交易目的非常明確，買方為孩子上好學(xué)校，賣方為獲得巨額利益。雙方因為心照不宣，往往忽略在購房過程中立下一些“規(guī)矩”。

　　張法官稱，有些合同中沒有對舊房主何時遷出戶口、如果不遷出將承擔(dān)怎樣的后果作出約定，這使得在未來落戶和孩子上學(xué)問題上容易產(chǎn)生矛盾。

　　如果雙方?jīng)]有就何時遷戶達成協(xié)議，根據(jù)法律舊房主也要承擔(dān)“附隨義務(wù)”，即根據(jù)落戶上學(xué)的交易目的，舊房主須履行遷戶的義務(wù)。

　　“提醒那些希望通過買學(xué)區(qū)房讓孩子上好學(xué)校的家長，買房之前一定要考慮潛在的法律風(fēng)險?！睆埛ü俜Q。

　　剖析

　　為何只能告他違約

　　不能強行讓他遷戶

　　去年，朝陽區(qū)的王女士購買了黃先生名下的一套學(xué)區(qū)房，雙方在協(xié)議上約定30日內(nèi)，黃先生須將戶口遷出，逾期未遷將向王女士支付違約金。但直到兩個月后，黃先生才將戶口遷出。不滿的王女士將他訴至法院索賠違約金20萬元。

　　黃先生表示，不是自己不愿意遷走，他曾多次到派出所辦理戶口遷出手續(xù)，但自己新購房屋的原房主遲遲不遷出戶口，導(dǎo)致他也無法將自己的戶口遷進去。黃先生認為這是國家政策的問題，對此也很無奈，“我也不是故意要違約的?！?/p>

　　黃先生的尷尬處境并非個例。購房落戶為何這么難？其產(chǎn)生根源就在我國戶籍管理制度上。

　　據(jù)記者了解，我國現(xiàn)行戶籍制度對此并無明文規(guī)定，屬于政策空白。根據(jù)1958年由全國人大常委會頒布實施的《戶口登記條例》并沒有涉及戶口強制遷出的規(guī)定，使得現(xiàn)實中，落戶糾紛只能以協(xié)調(diào)為主。

　　那么，能否通過訴訟強制舊房主遷出戶口？

　　“這不太可能，法院在作出民事判決時，必須考慮到判決的實際可執(zhí)行性?！睆埛ü俦硎?，戶口遷移是一項具體行政行為，在不能確認條件是否滿足時，法院不能作出判決。而且，即使通過公安機關(guān)處理戶口糾紛時，購房人的戶口可能也無法遷入。

　　對于這類訴訟請求，法院一般會以戶口遷移屬于行政訴訟而非民事訴訟管轄范圍，或戶口遷移請求超出法院的受理范圍為由駁回起訴。

　　如何解決“遷戶難”問題？一些“他山之石”可用來借鑒。

　　2010年，上海市設(shè)置了“公共戶”制度，規(guī)定派出所可以按實際需要擇址設(shè)立“公共戶”，如果本市居民因房屋出售造成不能辦理正常落戶手續(xù)的，可向落戶地派出所申請在“公共戶”辦理戶口登記，經(jīng)派出所批準后，辦理入戶手續(xù)。這就解決了因戶口無處遷移，“賴”在別人房子里的問題。

　　此項政策出臺后，上海市法院完全可以判決舊房主遷出戶口，而不用再擔(dān)心實際可執(zhí)行性的問題，這也徹底解決了戶口糾紛中司法審判與行政管理的銜接問題。

　　支招

　　一定要將

　　戶口遷出時間

　　寫進合同

　　“購買學(xué)區(qū)房前，買賣雙方應(yīng)該就交易目的進行充分的溝通，賣方有義務(wù)將房屋現(xiàn)狀（包括戶籍現(xiàn)狀）進行如實及充分的說明?！北本┦锌颠_律師事務(wù)所蔡玲玲律師為打算購買學(xué)區(qū)房的家長提一些規(guī)避風(fēng)險的建議：

　　要將“合同目的”、“戶口遷出時間”及“違約責(zé)任”寫進房屋買賣合同里。

　　“不能因為心照不宣就未在合同中列明，如果購房的目的是為了讓孩子就讀 學(xué)校，則‘戶口遷出時間’的約定是合同的重要條款，一旦賣方違反了戶口遷出的約定，買方是可以解除合同并要求對方承擔(dān)違約責(zé)任?！辈搪蓭煼Q：“這點跟普通購房合同稍有些區(qū)別，所以必須將該條款落實在紙上，才能有理有據(jù)。”

　　家長在購房前要了解當(dāng)?shù)亟涛皩W(xué)校的招生規(guī)定。

　　北京各區(qū)的招生政策一變再變，像石景山區(qū)，今年首次提出“每個購房地址6年內(nèi)只能協(xié)調(diào)一次入學(xué)申請”，同樣的規(guī)定也存在于海淀區(qū)。之前還曾出現(xiàn)過落戶滿三年的硬性要求?！笆苌慈藬?shù)等影響，學(xué)校對每年的招生區(qū)域也會適當(dāng)進行調(diào)整，因此購房前要適當(dāng)了解學(xué)區(qū)的劃分情況，特別是對于兩個學(xué)區(qū)交界線附近的房產(chǎn)更要當(dāng)心?！?/p>

　　因此，家長在購房時要考慮好孩子上學(xué)時間和現(xiàn)在使用房子名額的孩子就讀幾年級。如果中途政策發(fā)生改變導(dǎo)致孩子不能按原計劃入學(xué)的，家長不能以此為由要求解除合同。

　　家長在購房前要摸清房屋戶口狀況。

　　要了解入學(xué)名額有沒有被占用，房屋是否多次倒賣，掛在該房屋上的戶口有幾人，是否全部遷出。

　　北京發(fā)生過這樣一個案例。家長購得學(xué)區(qū)房，舊房主按約將戶口遷出。在為孩子落戶時，家長發(fā)現(xiàn)舊房主孫子的戶口仍未遷出，且孫子的年齡比自己孩子大。如果按照“每個購房地址6年內(nèi)只能協(xié)調(diào)一次入學(xué)申請”，入學(xué)資格自然被舊房主的孫子占用。

　　家長最好問清楚舊房主會將戶口遷至何處？遷戶條件是否成熟？北京市戶籍管理比較嚴格，如果舊房主稱自己會遷至朋友或同事家，那么家長就要考慮遷戶的可行性了。 （嚴琪）