□地產(chǎn)評論員 孟子諒

　　板塊看點(diǎn)

　　數(shù)據(jù)顯示，今年截至目前，周康和泗涇板塊在剛需、首改類板塊中表現(xiàn)突出；而不夜城和龍華板塊則在今年高端產(chǎn)品的成交中排名靠前。這些板塊因何能夠“突出重圍”，未來，他們又將會有怎樣的表現(xiàn)？

　　{ 不夜城板塊 }

　　新興的高端住宅標(biāo)桿區(qū)域

　　不夜城板塊正經(jīng)歷著新與舊的交替蝶變，上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理盧文曦表示，該區(qū)域曾經(jīng)的賣點(diǎn)是生活配套較為成熟。但隨著中海、農(nóng)工商等大牌房企的高端項(xiàng)目陸續(xù)建成，板塊也在其帶動(dòng)下加速質(zhì)變。隨著各項(xiàng)規(guī)劃建設(shè)的落實(shí)，不夜城的居住價(jià)值有望得以重估。

　　{ 周康板塊 }

　　居住價(jià)值升級進(jìn)行時(shí)

　　有數(shù)據(jù)顯示，在2014年樓市整體盤整的前提下，周康的一手住宅成交均價(jià)卻上漲了14.6%。盧文曦認(rèn)為，周康房價(jià)的上漲反映了區(qū)域內(nèi)樓盤整體素質(zhì)的提升，未來周康有望成為浦東改善型樓盤的重要聚集地。

　　{ 龍華板塊 }

　　濱江豪宅區(qū)有望再升級

　　龍華板塊的重點(diǎn)在徐匯濱江，隨著徐匯濱江文化產(chǎn)業(yè)基地的日益成熟，板塊已經(jīng)成為了又一個(gè)濱江豪宅區(qū)。雖然目前區(qū)域內(nèi)新建商品住宅的成交均價(jià)已達(dá)到7萬元/平方米之上，但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，受益于高素質(zhì)人口的不斷導(dǎo)入，該板塊的均價(jià)在未來還有進(jìn)一步提高的可能。

　　{ 泗涇板塊 }

　　“大虹橋”配套住宅區(qū)

　　相比其周邊同為大虹橋和佘山輻射區(qū)的徐涇、趙巷等板塊，泗涇“價(jià)值洼地”的格局已然形成。去年下半年，金地自在城、保利翡麗公館等樓盤受到了大量購房者的追捧。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著虹橋商務(wù)區(qū)的逐漸成熟，泗涇有望成為其最大的居住“配套”區(qū)。

　　新政助推樓市復(fù)蘇

　　從3月底開始，樓市新政連續(xù)落地，市場反應(yīng)可謂“激烈”——不但房企信心得以提振，購房者的入市步伐也明顯加快。

　　德佑鏈家市場研究部數(shù)據(jù)顯示，上海新建商品住宅成交量連續(xù)兩周攀上高位，在此前一周環(huán)比上漲29.7%，成交量達(dá)到28.4萬平方米之后，上周的成交量再次環(huán)比上漲了31.7%，達(dá)到37.5萬平方米高位。而在個(gè)盤表現(xiàn)上，大寧金茂府、日月光伯爵天地等樓盤也在近期廣受市場追捧，熱銷不一而足。

　　經(jīng)歷一季度的低迷后，上海樓市是否將就此進(jìn)入上行通道？

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，“目前貨幣和樓市調(diào)控政策雙重驅(qū)動(dòng)、雙重放松，可以加快樓市的復(fù)蘇和回暖，在這種寬松的大背景下，房地產(chǎn)市場繼續(xù)復(fù)蘇的前景較為明朗?！?/p>

　　而“量增”之后，“價(jià)漲”似乎也“箭在弦上”。

　　雖然業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為上海樓市當(dāng)下并不具備價(jià)格大幅上漲的條件，但如果成交量能夠進(jìn)一步回暖，價(jià)格的水漲船高或?qū)⒊蔀槲磥硪欢螘r(shí)間內(nèi)的“較大概率”事件。

　　“從過往歷史看，降準(zhǔn)與降息等金融政策往往會成為房價(jià)的‘推進(jìn)劑’。”DTZ戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)部主管伍惠敏表示，“從政策的力度來看，目前的政策調(diào)整或許只是一個(gè)開始。但僅就目前的政策環(huán)境來看，今年房價(jià)上漲5%-10%并不意外。”

　　楊紅旭也建議，有需求的購房者應(yīng)抓住目前的入市機(jī)會。

　　上海依舊“穩(wěn)健向上”

　　橫向比較來看，近期以上海為代表的一線城市房價(jià)環(huán)比出現(xiàn)反彈，入市“窗口效應(yīng)”明顯。

　　國家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，3月70個(gè)大中城市環(huán)比房價(jià)總體趨穩(wěn)，而城市間繼續(xù)分化。其中，一線城市平均房價(jià)環(huán)比由降轉(zhuǎn)漲，二三線城市的平均房價(jià)則環(huán)比降幅收窄。

　　以上海為代表的一線城市，正因其穩(wěn)健特質(zhì)，不斷為購房者“堅(jiān)定信心”。

　　“購房者對于入市時(shí)機(jī)的判斷，建議不應(yīng)太過關(guān)注價(jià)格。”知名房地產(chǎn)專家蔡為民表示，“對于一線城市的不動(dòng)產(chǎn)，有需求就要抓緊出手。因?yàn)榧幢闶侨ツ甑氖袌鰻顩r，上海的平均房價(jià)也仍保持著總體上漲的趨勢?！?/p>

　　而上海在全國房地產(chǎn)市場中的城市優(yōu)勢，在2015年仍有繼續(xù)“升級”的趨勢。

　　隨著虹橋商務(wù)區(qū)進(jìn)入發(fā)展加速期、上海迪士尼即將“開門迎客”以及上海自貿(mào)區(qū)的擴(kuò)區(qū)計(jì)劃得到批復(fù)，上海對于人口的吸引力正變得更強(qiáng)。

　　上海社科院房地產(chǎn)研究中心研究員顧建發(fā)認(rèn)為，盡管限購尚未解除，但一線城市強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)實(shí)力決定了其人口凈流入的特征，持續(xù)旺盛的樓市需求將成為這一輪樓市復(fù)蘇的主導(dǎo)力量。

　　精工戰(zhàn)略“取悅”買家

　　雖然市場回暖的共識已經(jīng)形成，但房地產(chǎn)行業(yè)一味追求“規(guī)?；钡臅r(shí)代卻也已經(jīng)過去了。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從去年開始，市場環(huán)境發(fā)生了明顯的變化，相信未來的房地產(chǎn)市場中，買方市場的特征會越來越明顯。

　　“春江水暖鴨先知”，最先意識到這一市場變化的，正是開發(fā)商。

　　近期，保利的“5P戰(zhàn)略”和恒大的“無理由退房”成為市場討論的熱點(diǎn)?！俺醋鳌币埠?，“責(zé)任感”也罷，其背后可以看到的是，龍頭房企們的這一系列重大決策，已經(jīng)將購房者的利益擺在了首位。

　　事實(shí)上，房企著力于對購房者需求的滿足，并不僅僅停留在戰(zhàn)略層面。今年以來“熱銷”的樓盤，無不體現(xiàn)著“精工”特質(zhì)。

　　以4月18日開盤并熱銷的大寧金茂府為例，該項(xiàng)目在去年便通過英國綠色建筑評估標(biāo)準(zhǔn)（BREEAM）的認(rèn)證。筆者現(xiàn)場了解到，項(xiàng)目所采用的科技產(chǎn)品與以往在裝修時(shí)安裝的“外設(shè)”不同，毛細(xì)管網(wǎng)、新風(fēng)系統(tǒng)、獨(dú)特的玻璃和管道材料，都是在項(xiàng)目建設(shè)之初便已經(jīng)進(jìn)行了設(shè)計(jì)的元素，以達(dá)到“實(shí)用”的目的。

　　而在今年連續(xù)奪得板塊“銷冠”的經(jīng)緯學(xué)府陽光家園也將業(yè)績歸功于產(chǎn)品的升級。項(xiàng)目銷售人員介紹稱，“我們分析了前幾期產(chǎn)品的客戶構(gòu)成，發(fā)現(xiàn)新婚夫婦是主要的目標(biāo)客群。因此在設(shè)計(jì)上，本期產(chǎn)品采用了更具‘成長性’的升級戶型，能夠給業(yè)主未來的生活提供便利?！?/p>

　　行業(yè)“換檔”之后，市場的“玩法”也在變。對于開發(fā)商來說，未來的上海樓市不是“勇者贏”，而是“智者勝”。更貼合購房者需求的產(chǎn)品、更精細(xì)的產(chǎn)品打造，才能成就樓市里的下一個(gè)“熱銷標(biāo)桿”。