庫存偏大、去化速度放緩、財務(wù)成本上升和資金回籠慢成為壓在房地產(chǎn)企業(yè)身上的重?fù)?dān)。記者在多省市調(diào)研發(fā)現(xiàn)，房企普遍對當(dāng)前及今后一段時期的市場預(yù)期悲觀，擔(dān)憂降價引發(fā)社會風(fēng)險、營改增和房產(chǎn)稅預(yù)期對后市造成不利影響。在普遍期待新信貸政策和二手房交易營業(yè)稅調(diào)整能有效打開剛需閘門的同時，房企也在經(jīng)營戰(zhàn)略上自我調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌和轉(zhuǎn)型勢頭明顯。

　　預(yù)期悲觀：

　　高庫存擠迫房企生存空間

　　除了北京、上海等一線城市房管部門表示，本地普通商品住宅庫存尚控制在合理范圍外，山東、江蘇、廣東等省份二三四線城市的房管部門均坦承，不同程度地存在庫存偏高的現(xiàn)象。一些二三城市保守估計庫存消化周期需一年半左右，個別三四線城市甚至表示庫存消化周期可能會長達三四年。

　　青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會副主任楊湧、深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒等人說，二三四線城市的住房市場的庫存非常大，很多城市5到7年都消化不了，但新型城鎮(zhèn)化人口聚集還是向著熱點城市聚集，庫存高是前幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛的二三四線城市普遍面臨的問題。易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱說，2013年前房價上漲的時期房企蜂擁拿地，二三線城市房產(chǎn)開發(fā)過度，這些開發(fā)項目已批量入市。2013年剛需釋放較多致需求減弱，而2014年購房者更趨謹(jǐn)慎，造成去年以來可售商品住房積壓嚴(yán)重，今年房企壓力沉重。

　　去化周期延長已成困擾房企的突出問題。部分房企表示，多地樓市出現(xiàn)“三大一小”的特征，即開發(fā)量大，庫存大，空置率大，企業(yè)生存空間小?！耙郧拔覀兊捻椖拷咏⒐つ茕N售80％以上，2014年還不到一半?！睘I州市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司董事長楊樹江說。

　　消化周期拉長、資金回籠慢帶來的財務(wù)成本迅速上升讓一些房企“苦不堪言”。一二線房企資金主要來源于自有資金、銀行貸款和信托產(chǎn)品，三四線房企則主要依靠部分自有資金和社會融資，融資成本隨銷售周期而攀升。中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長馮俊說，由于這幾年的房地產(chǎn)銀行信貸資金收緊，信托資金大量入市，導(dǎo)致房地產(chǎn)融資成本大量上升。這些信托資金要求回報率很高，一般都在16％至18％。

　　一些品牌房地產(chǎn)企業(yè)也認(rèn)識到了在二三線城市布局的風(fēng)險。上海鵬欣集團首席執(zhí)行官姜雷說，現(xiàn)在一線房企的經(jīng)營戰(zhàn)略又從三四線城市收回到一二線城市，導(dǎo)致一二線城市價格上漲。中南城市建設(shè)投資有限公司總裁陳小平說，去年三四線城市住房市場供求比發(fā)生很大的變化，我們切身體驗是供給量在翻番?！安粌H小房企，就連品牌房企也感覺到了困難。原來是賺多賺少的問題，現(xiàn)在是賺不賺錢的問題”。

　　三大擔(dān)憂：

　　降價風(fēng)險、營改增和房產(chǎn)稅

　　3月30日，國家相關(guān)部委出臺政策，將二套房首付比例下限下調(diào)至四成，公積金貸款購買首套房首付最低降至二成，將普通住房營業(yè)稅免征期由五年改為二年。這一政策調(diào)整得到基層干部和房地產(chǎn)企業(yè)普遍歡迎。但不少房地產(chǎn)企業(yè)仍擔(dān)憂為消化庫存采取降價策略帶來的社會風(fēng)險，以及房地產(chǎn)業(yè)營改增和房產(chǎn)稅對市場造成的預(yù)期。

　　去年以來，國內(nèi)一些城市的部分房企采取打折、特價房、團購等方式降價促銷，但更多的房地產(chǎn)企業(yè)卻表示不會降價。“我們不敢降價，更不敢率先降價”。濱州市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司董事長楊樹江說，如果企業(yè)資金更加趨緊，開發(fā)商頂不住資金壓力，必將使得降價的手段來刺激購買力，但這種手段恰好和購買又成反比，越降價消費者越不購買，形成惡性循環(huán)。

　　部分房地產(chǎn)企業(yè)對房產(chǎn)稅是否征收和何時征收有所顧慮，擔(dān)憂其對房地產(chǎn)市場形成巨大沖擊。一些企業(yè)反映，“房產(chǎn)稅始終是懸在我們這些房地產(chǎn)企業(yè)頭上的一把利劍，很多人希望通過開征房產(chǎn)稅促進房價走低而不愿意當(dāng)下購房。但不管房產(chǎn)稅是否開征，都希望這只靴子能及早落地，避免對留給市場太多預(yù)期?！?/p>

　　在調(diào)研中，不少房企表示擔(dān)憂房地產(chǎn)業(yè)納入營改增范圍后會增加企業(yè)運營成本，加劇行業(yè)不利形勢。一些企業(yè)負(fù)責(zé)人反映，商品房成本主要集中在土地出讓款、建安費用和各項稅費上，土地出讓款、大量水泥、砂石等建筑材料等均無法開具增值稅發(fā)票進行抵扣，一旦營改增后稅率提高，將使得企業(yè)承擔(dān)的稅負(fù)大幅上升。

　　房企主動調(diào)整謀求轉(zhuǎn)型

　　記者梳理山東、河南、河北、江蘇、天津等多個省市2014年房地產(chǎn)投資情況發(fā)現(xiàn)，這些省市均出現(xiàn)開發(fā)投資速度放緩甚至負(fù)增長的現(xiàn)象。地方住建和房管部門表示，這些數(shù)據(jù)已反映出房地產(chǎn)企業(yè)對未來市場的一個基本預(yù)期，同時也是房企自我調(diào)整的一個結(jié)果。接下來，房企開始從幾個方面謀求轉(zhuǎn)型。

　　一是調(diào)整經(jīng)營和營銷策略，開發(fā)更符合市場需求的房型，從一般性住宅向多形式地產(chǎn)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變。山東濱州市住建局副局長張海說，濱州作為三線城市一些開發(fā)商動則建設(shè)大量大戶型的房子，嚴(yán)重脫離市場需求，不少開發(fā)商及時調(diào)整建設(shè)小戶型的房型，還有的房企將銷售改為出租。萬科集團總裁郁亮說，傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)還有發(fā)展空間，但模式不一樣了，以后房企也將更多地考慮養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等業(yè)態(tài)。

　　二是追求房地產(chǎn)項目規(guī)模效應(yīng)已難以為繼，房企定位更加清晰，從住宅批發(fā)商向品牌運營商轉(zhuǎn)變。姜雷說，像批發(fā)一樣賣房子的模式已難以生存，現(xiàn)在房企要更好地發(fā)展，必須走品質(zhì)之路，房地產(chǎn)企業(yè)也將加快洗牌的過程。中南城市建設(shè)投資有限公司總裁陳小平說，房地產(chǎn)業(yè)以前對生產(chǎn)的管理不如制造業(yè)，對服務(wù)的管理不如服務(wù)業(yè)。現(xiàn)在房企開始拼品質(zhì)創(chuàng)新，拼成本控制和核心技術(shù)。“企業(yè)要想方設(shè)法苦練內(nèi)功，跑不過熊沒關(guān)系，跑贏別人就行，品牌開發(fā)商可以抓住機會并購擴張?！?/p>

　　三是謀求轉(zhuǎn)型，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)之外的業(yè)態(tài)。記者調(diào)研了解到，與前幾年非房地產(chǎn)主業(yè)的企業(yè)進入房地產(chǎn)市場不同的是，不僅這些企業(yè)開始退出房地產(chǎn)行業(yè)，以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)也開始積極開拓非房地產(chǎn)市場。姜雷說，在地產(chǎn)行業(yè)不景氣時發(fā)展多業(yè)態(tài)經(jīng)營不僅利于企業(yè)自身發(fā)展穩(wěn)定，同時也為保持經(jīng)濟增長作出貢獻。

　　不過，一些房地產(chǎn)企業(yè)也反映，在房企轉(zhuǎn)型過程中，需要政府部門給予更多的支持，如在金融信貸和行政審批等方面。

　?。ǔ鹈?，本版稿件均由記者鄭鈞天 徐岳 席敏 蘭亞紅 杜宇 楊紹功 王浩明撰寫）