與普通住宅相比，“3·30新政”對(duì)二手豪宅市場(chǎng)的影響力有限

　　聚焦“3·30”新政

　　市場(chǎng)反應(yīng)

　　“3·30新政”即將滿月，二手樓市回暖趨勢(shì)明顯，二手豪宅的市況又是如何呢？據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，與普通住宅相比，“3·30新政”對(duì)二手豪宅市場(chǎng)的影響力有限。特別是一些總價(jià)逾千萬(wàn)元的豪宅，現(xiàn)時(shí)行情仍未出現(xiàn)明顯回暖，豪宅買(mǎi)家的入市情緒依舊較為謹(jǐn)慎，倒是有部分業(yè)主為求盡快放盤(pán)，逐漸加大議價(jià)空間。

　　文/圖:廣州日?qǐng)?bào)記者王雯倩

　　合富置業(yè)市場(chǎng)經(jīng)理梁燕明表示，“3·30新政”后二手豪宅市場(chǎng)的交投活躍度較新政前略為增加，但增長(zhǎng)點(diǎn)主要集中在總價(jià)在350萬(wàn)~400萬(wàn)元以及600萬(wàn)~650萬(wàn)元之間的豪宅。

　　合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，“3·30新政”后，144平方米以上的二手豪宅成交比例約為9%，而新政前二手豪宅成交比例約為7%。梁燕明表示，在“3·30新政”后二手豪宅市場(chǎng)成交個(gè)案大多集中在擁有一線江景或者園景樓王優(yōu)勢(shì)的物業(yè)。在“3·30新政”后持幣抄底二手豪宅的個(gè)案有所增多。而新政后成交的二手豪宅個(gè)案當(dāng)中，一次性付款就占了65%，而新政前只有36%。“3·30新政”后一次性付款購(gòu)買(mǎi)二手豪宅的個(gè)案，基本都能獲得業(yè)主較大讓價(jià)空間，其中讓價(jià)幅度超10%的個(gè)案也不少。

　　豪宅放盤(pán)價(jià)不接地氣

　　最易變成“長(zhǎng)壽盤(pán)”

　　梁燕明表示，現(xiàn)時(shí)二手豪宅市場(chǎng)真正受豪宅買(mǎi)家關(guān)注度二手豪宅物業(yè)，多是擁有江景、園景樓王優(yōu)勢(shì)的物業(yè)，售出時(shí)間較長(zhǎng)的往往是樓齡長(zhǎng)且總價(jià)較高的大戶型單位。

　　“‘5改2’的營(yíng)業(yè)稅減免和房貸門(mén)檻降低，對(duì)豪宅成交助力不大，因?yàn)榇祟?lèi)豪宅買(mǎi)家在財(cái)力上較為雄厚，如決定置業(yè)，大多是一次性付款購(gòu)房。目前豪宅市場(chǎng)買(mǎi)家觀望情緒較重，主要是對(duì)房地產(chǎn)后市預(yù)判不樂(lè)觀?！睗M堂紅區(qū)域營(yíng)業(yè)經(jīng)理林奕標(biāo)接受采訪時(shí)提到，從去年下半年迄今，市區(qū)二手豪宅的成交量持續(xù)萎靡，即便現(xiàn)有“3·30新政”加持，總價(jià)金額較高的二手房成交仍未見(jiàn)明顯起色。

　　林奕標(biāo)還透露，近期珠江新城有部分豪宅樓盤(pán)的業(yè)主開(kāi)始下調(diào)放盤(pán)價(jià)，許多標(biāo)桿豪宅盤(pán)的實(shí)際成交價(jià)已回歸至2012年初水平。譬如凱旋新世界較新的洋房組團(tuán)，之前曾出現(xiàn)過(guò)10萬(wàn)元/m2的成交單價(jià)。但眼下，同類(lèi)二手盤(pán)源的實(shí)際成交價(jià)下調(diào)1萬(wàn)~1.5萬(wàn)元/m2，“現(xiàn)在主要是買(mǎi)家有心，業(yè)主都愿意談價(jià)格，議價(jià)幅度在10%~20%之間?！倍壳岸趾勒械摹伴L(zhǎng)壽盤(pán)”，大多是價(jià)格上偏離市場(chǎng)價(jià)且總價(jià)高企的盤(pán)源。

　　三大豪宅板塊行情掃描

　　天河北板塊

　　多位中介人士接受采訪時(shí)表示，“3·30新政”的出臺(tái)，真正受惠的主要是“剛需”客戶，對(duì)于豪宅市場(chǎng)的影響并不大。以天河北板塊為例，豪宅的放盤(pán)量以及成交量基本與之前持平，但隨著樓市總體回暖的趨勢(shì)明顯，買(mǎi)家關(guān)注度增加，對(duì)入市亦有一定的推動(dòng)作用。

　　少數(shù)持有豪宅盤(pán)的業(yè)主會(huì)有反價(jià)傾向，但大多數(shù)有心售出二手豪宅的業(yè)主，其放盤(pán)價(jià)基本貼合市場(chǎng)價(jià)。中原地產(chǎn)匯景新城分行客戶經(jīng)理余壯賢表示，就目前的豪宅成交來(lái)看，由于匯景新城組團(tuán)較多，因此樓齡較新且總價(jià)在700萬(wàn)~800萬(wàn)元，四房?jī)蓮d外加一個(gè)工人房的戶型較為“好賣(mài)”。中原地產(chǎn)余壯賢指出，由于入手二手豪宅的買(mǎi)家多傾向于通風(fēng)、采光更優(yōu)的高層單位，因此部分低層、裝修較舊或樓齡相對(duì)較長(zhǎng)的二手豪宅盤(pán)較難成交。此外，由于該片區(qū)部分業(yè)主心態(tài)較為強(qiáng)勢(shì)，放盤(pán)價(jià)高于市場(chǎng)價(jià)的二手豪宅也容易熬成“長(zhǎng)壽盤(pán)”。

　　珠江新城板塊

　　中原地產(chǎn)保利心語(yǔ)分行客戶經(jīng)理徐鳳透露，“3·30新政”對(duì)于該板塊二手豪宅的影響不大。但受到首付下調(diào)這一利好政策的影響，樓市回暖趨勢(shì)較為明顯，置換型的業(yè)主增多，因此放盤(pán)量也有所增加。

　　同時(shí)，近期該板塊二手豪宅成交量較新政前上漲約20%~30%。而面積約144~200平方米的二手豪宅因其面積較大，總價(jià)較高，議價(jià)空間能達(dá)7%~15%左右。值得一提的是，在該板塊選擇購(gòu)入二手豪宅的買(mǎi)家同樣是多傾向于中高層單位，而且買(mǎi)家對(duì)價(jià)格接受程度高，還價(jià)幅度并不算大。中原地產(chǎn)徐鳳介紹，該板塊由于不少買(mǎi)家認(rèn)為面積約180~250平方米、總價(jià)在600萬(wàn)~1500萬(wàn)元左右的豪宅較為高檔，且具有保值的功能，因此，這類(lèi)型的二手豪宅較為“好賣(mài)”。

　　此外，徐鳳表示，在該板塊影響二手豪宅放盤(pán)時(shí)長(zhǎng)的主要有兩個(gè)原因：一是業(yè)主的心態(tài)，二是景觀和“風(fēng)水”。如同樣是面積約235平方米的領(lǐng)峰四房，市場(chǎng)價(jià)基本在4萬(wàn)元/m2，但部分業(yè)主心態(tài)強(qiáng)勢(shì)，放盤(pán)價(jià)達(dá)到5.1萬(wàn)元/m2，偏離市場(chǎng)價(jià)過(guò)多使其乏人問(wèn)津，成為“長(zhǎng)壽盤(pán)”。

　　濱江東板塊

　　“3·30新政”后，濱江東板塊二手豪宅放盤(pán)量與之前基本持平，而證滿2年的盤(pán)源增多，促使部分觀望的改善客入市，對(duì)比新政前，面積約120~150平方米的單位成交量上漲約20%。中原地產(chǎn)濱江東藍(lán)色康園分行營(yíng)業(yè)經(jīng)理李育強(qiáng)表示，目前，濱江東板塊業(yè)主心態(tài)并不算強(qiáng)勢(shì)，少有反價(jià)現(xiàn)象。其中，面積在144~200平方米的一線望江單位較為“好賣(mài)”。

　　另外，該板塊容易熬成“長(zhǎng)壽盤(pán)”的樓盤(pán)多是單體樓。如濱江明珠，該盤(pán)景觀十分好，是望江單位，但由于是單體樓，小區(qū)優(yōu)勢(shì)比不上同板塊其他樓盤(pán)，因此導(dǎo)致乏人問(wèn)津。李育強(qiáng)還透露，在濱江東板塊，二手豪宅熬成“長(zhǎng)壽盤(pán)”的另一原因是，部分持有二手豪宅的業(yè)主在放售的同時(shí)選擇放租。這類(lèi)業(yè)主的放盤(pán)價(jià)普遍高于市場(chǎng)價(jià)，也導(dǎo)致了這類(lèi)型的二手豪宅盤(pán)乏人問(wèn)津。