北京今年單套房?jī)r(jià)冠軍2.2億元同增37%

　　明年豪宅起步價(jià)或超10萬(wàn)元/平方米《證券日?qǐng)?bào)》記者從多個(gè)豪宅項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人處獲悉，明年豪宅項(xiàng)目將扎堆入市，甚至可能出現(xiàn)全盤銷售單價(jià)都超過(guò)10萬(wàn)元的項(xiàng)目

　　明年豪宅起步價(jià)或超10萬(wàn)元/平方米

　　《證券日?qǐng)?bào)》記者從多個(gè)豪宅項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人處獲悉，明年豪宅項(xiàng)目將扎堆入市，甚至可能出現(xiàn)全盤銷售單價(jià)都超過(guò)10萬(wàn)元的項(xiàng)目

　　“單價(jià)每平方米8萬(wàn)元以上，單套總價(jià)超過(guò)2000萬(wàn)元以上的項(xiàng)目一般被業(yè)內(nèi)稱為豪宅?！蹦硺I(yè)內(nèi)人士向記者表示，而今年以來(lái)，北京豪宅市場(chǎng)多個(gè)項(xiàng)目持續(xù)發(fā)力，有5個(gè)左右高端豪宅項(xiàng)目銷售額均已突破20億元。

　　值得注意的是，《證券日?qǐng)?bào)》記者獲悉，今年9月27日，北京樓市驚現(xiàn)單套豪宅成交最大單，其為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下某項(xiàng)目的獨(dú)棟別墅，成交價(jià)格為2.2億元，而去年的最大單僅為1.6億元，同比漲幅達(dá)37.5%。

　　此外，對(duì)于明年北京豪宅市場(chǎng)的走勢(shì)，多位豪宅項(xiàng)目的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人均向記者表示，預(yù)計(jì)明年單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元∕平方米的高端項(xiàng)目將會(huì)扎堆入市，甚至有可能出現(xiàn)全盤房源成交單價(jià)都超過(guò)10萬(wàn)元∕平方米的項(xiàng)目。

　　豪宅成交量大漲拉升房?jī)r(jià)

　　“從整體市場(chǎng)來(lái)看，2014年北京頂級(jí)豪宅（一般指單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元∕平方米，單套總價(jià)超過(guò)3000萬(wàn)元的住宅）市場(chǎng)穩(wěn)定且跑贏房地產(chǎn)‘大市’?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅向記者表示，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近三年來(lái)，北京豪宅市場(chǎng)成交量一直較為穩(wěn)定，單套總價(jià)3000萬(wàn)元以上的產(chǎn)品年均去化數(shù)量在100套至200套之間。

　　截至目前，今年在剛需和改善類產(chǎn)品成交量均同比下跌的情況下，頂級(jí)豪宅項(xiàng)目成交量同比上漲三成，單套總價(jià)3000萬(wàn)元以上的豪宅成交量達(dá)100多套。

　　“2013年，北京樓市呈現(xiàn)‘底部抬升，高端擾動(dòng)’的趨勢(shì)，即抬升對(duì)象是普通商品房，由于普通商品房持續(xù)熱銷，價(jià)格隨之上升，最終擾動(dòng)了改善性住宅和豪宅價(jià)格的抬升?！北本┦蟹康禺a(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志表示，但今年因?yàn)樽宰》拷槿氲雀鞣N因素，普通商品房市場(chǎng)非常不好，最終是高端住宅市場(chǎng)帶動(dòng)了整個(gè)北京樓市房?jī)r(jià)的上升。

　　而另?yè)?jù)某業(yè)內(nèi)人士透露，2014年僅京西就將有五大高端項(xiàng)目銷售額進(jìn)入“20億元俱樂(lè)部”，其分別為保利·海德公園、華潤(rùn)萬(wàn)橡府、五礦萬(wàn)科如園、京投銀泰琨御府以及即將入市的萬(wàn)柳書院。此外，泛海國(guó)際二期銷售也達(dá)到了8億元。

　　值得注意的是，據(jù)郭毅向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，從北京樓市頂級(jí)豪宅銷售價(jià)格來(lái)看，2014年單套豪宅最高成交價(jià)是2.2億元，為9月27日簽約的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下某獨(dú)棟別墅，而2013年的豪宅最大單僅為1.6億元；從成交單價(jià)來(lái)看，雖然今年有很多項(xiàng)目銷售報(bào)價(jià)都達(dá)到了10萬(wàn)元∕平方米以上，但真正以超過(guò)10萬(wàn)元∕平方米價(jià)格成交的還是少數(shù)。

　　郭毅表示，據(jù)亞豪統(tǒng)計(jì)，今年北京樓市以單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元∕平方米價(jià)格成交的豪宅量為23套，分布在13個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，但去年只有7個(gè)項(xiàng)目中部分房源賣出了10萬(wàn)元∕平方米以上的價(jià)格。

　　對(duì)此，萬(wàn)科高端事業(yè)部負(fù)責(zé)人表示，目前來(lái)看，北京整個(gè)樓盤全盤房源單價(jià)都超過(guò)10萬(wàn)元∕平方米的項(xiàng)目幾乎沒(méi)有，但不排除明年將會(huì)出現(xiàn)。

　　而保利、萬(wàn)科、中赫置地、泛海控股、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以及佳兆業(yè)等旗下在北京擁有高端豪宅的項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人均向記者表示，2015年，北京將有多個(gè)豪宅項(xiàng)目扎堆入市，預(yù)計(jì)其銷售單價(jià)多數(shù)都將超過(guò)10萬(wàn)元∕平方米。

　　明年豪宅單價(jià)將超10萬(wàn)元

　　“2015年北京豪宅市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)必然會(huì)有一定幅度的增長(zhǎng)?！鄙鲜鰩孜缓勒俦P手一致看好明年的豪宅市場(chǎng)，其均表示，無(wú)論是“20億元俱樂(lè)部”的表現(xiàn)，還是保利.海德公園首次開(kāi)盤即創(chuàng)下25億元的銷售紀(jì)錄，這在以往低速周轉(zhuǎn)，銷售周期很長(zhǎng)的豪宅市場(chǎng)是很難實(shí)現(xiàn)的，這給了明年入市的豪宅項(xiàng)目很大的信心。

　　而據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者獲悉，今年年底至明年年中，中赫萬(wàn)柳書院、佳兆業(yè)廣場(chǎng)、遠(yuǎn)洋劉娘府地塊項(xiàng)目，以及融創(chuàng)農(nóng)展館地塊項(xiàng)目、保利首開(kāi)東壩地塊等項(xiàng)目將會(huì)陸續(xù)入市。根據(jù)這些項(xiàng)目的拿地價(jià)格來(lái)預(yù)計(jì)，未來(lái)其單價(jià)都將超過(guò)10萬(wàn)元∕平方米。

　　此外，保利海德公園項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人也向記者透露，鑒于項(xiàng)目今年9月份首期開(kāi)盤以來(lái)處于持續(xù)熱銷狀態(tài)，業(yè)內(nèi)一度認(rèn)為目已經(jīng)售罄。實(shí)際上，“我們明年仍有10億元左右的貨值銷售，主力戶型是260平方米—305平方米的平墅產(chǎn)品”。

　　由此可見(jiàn)，明年將有大量高端項(xiàng)目且主力戶型在200平方米以上的項(xiàng)目扎堆入市，這將導(dǎo)致頂級(jí)豪宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇。

　　“拿地成本的上升不可避免地推高了明年頂級(jí)豪宅項(xiàng)目的價(jià)格。”某業(yè)內(nèi)人士向記者透露，由佳兆業(yè)接手的“長(zhǎng)安8號(hào)”舊改項(xiàng)目佳兆業(yè)廣場(chǎng)、中赫置地的萬(wàn)柳書院等項(xiàng)目拿地成本相對(duì)較低，定價(jià)上有一定優(yōu)勢(shì)，但除了價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，還要拼產(chǎn)品品質(zhì)，甚至包括操盤手段。

　　“現(xiàn)在拿地價(jià)格越來(lái)越高，這實(shí)際上倒逼了一些企業(yè)去做高端豪宅產(chǎn)品線，但不同企業(yè)對(duì)高端項(xiàng)目的操盤思路體現(xiàn)著其不同的經(jīng)營(yíng)方向?！比f(wàn)科高端事業(yè)部負(fù)責(zé)人向記者表示，比如，有些房企今年為了拔高年度銷售任務(wù)，注重現(xiàn)金流，其高端項(xiàng)目就可能執(zhí)行定價(jià)“接地氣”等快周轉(zhuǎn)的銷售策略，但若該企業(yè)明年更注重利潤(rùn)指標(biāo)，則可能拉長(zhǎng)高端項(xiàng)目銷售周期，在產(chǎn)品附加值等其他方面下功夫，以此提高銷售利潤(rùn)。

　　更為值得注意的是，多位營(yíng)銷負(fù)責(zé)人均表示，在豪宅市場(chǎng)上，除了售價(jià)越來(lái)越高，其購(gòu)買群體也在逐漸發(fā)生轉(zhuǎn)變，實(shí)際上這與中國(guó)經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)相關(guān)。

　　“早些年，我們的項(xiàng)目中的建外SOHO、現(xiàn)代城的主要客戶是煤老板，現(xiàn)在哪有煤老板？緊接著是鋼鐵企業(yè)，當(dāng)時(shí)唐山鋼鐵企業(yè)老板買我們?nèi)锿蚐OHO，隨便就花3億元、5億元。”SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，“但現(xiàn)在我們的辦公樓，尤其是望京SOHO，超過(guò)90%的客戶都是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)”。

　　事實(shí)上，接盤SOHO中國(guó)辦公樓的人群的變化與豪宅購(gòu)買人群的變化是一致的。上述多位高端項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人均表示，現(xiàn)在除了傳統(tǒng)金融行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)、民營(yíng)企業(yè)主之外，新富階層是高端項(xiàng)目的重要購(gòu)買力。簡(jiǎn)言之，豪宅購(gòu)買者年齡越來(lái)越年輕化。

　　“以‘創(chuàng)二代’為代表的高知財(cái)富群體快速增長(zhǎng)，這為豪宅市場(chǎng)創(chuàng)造了更多需求，所以我們對(duì)明年的市場(chǎng)形勢(shì)整體上持樂(lè)觀態(tài)度?！鄙鲜龆辔桓叨隧?xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人如是表示。