□本報記者 干國榮 見習(xí)記者 張峰

　　3月開始的一系列政策形成了救市組合拳，并隨之在房地產(chǎn)銷售市場上取得了明顯的成績。而4月也已接近尾聲，回暖的余熱還沒有結(jié)束，央行又再次降準，據(jù)統(tǒng)計，杭州主城區(qū)商品房成交量自春節(jié)后已經(jīng)連續(xù)8周上漲。樓市各大板塊都蠢蠢欲動，其中北軟板塊橫跨主城區(qū)和余杭區(qū)，雖然面積不大，但是開發(fā)商和樓盤眾多，競爭之慘烈相比城東新城有過之而無不及，北軟板塊內(nèi)的一眾大鱷盤踞已久，萬科、濱江早已開售，融科、越秀、萬通等項目也都已近結(jié)頂，遠遠看去，林立的高層建筑已經(jīng)在這里拔起，一個新的大型居住區(qū)正在形成。

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　　居住條件日益成熟

　　石祥路以北、運河以西、莫干山路以東、勾莊以南，這個區(qū)域就是最初的祥符板塊，憑借留石和上塘兩條快速路，可以最快速地與其他板塊實現(xiàn)無縫對接，交通十分便利。

　　后來隨著天堂硅谷——北部軟件園的蓬勃發(fā)展，這里又慢慢變成了人們所熟知的“北軟板塊”。相比其他新區(qū)，北軟板塊橫跨余杭、拱墅兩區(qū)，在能夠享受到主城配套的同時，自身規(guī)劃還在不斷落地。橋西的運河天地、石祥路沿線的歐尚超市、奧特萊斯等商業(yè)綜合體等商業(yè)項目都在兩公里圈內(nèi)。

　　萬達廣場的開業(yè)又在這里加了一把火，“萬達商圈”也逐漸被人們所提及。除此之外，萬科項目還有8000平方米的宸天地商業(yè)配套，這個板塊的居住條件已經(jīng)日漸成熟。

　　一個“北軟”兩個區(qū)劃

　　細分來看，這個區(qū)域的樓盤其實又可以分為兩種：主城區(qū)的樓盤，余杭區(qū)的樓盤。

　　離萬達最近的幾個項目都是拱墅區(qū)的，德信曉宸和天鴻香榭里以及華盛達閱城已經(jīng)是尾盤了，而方正御星和寶嘉譽峰也賣了大半，隨著時間的推進，這些早期對手之間的爭斗已經(jīng)慢慢淡出視線，大家似乎更愿意靜靜享受樓市的春天。

　　而以祥園路為界往北，咫尺相隔，已經(jīng)邁進了余杭區(qū)境內(nèi)，該片區(qū)域在東吳路、杭行路連通之后，同樣能非常便捷地享受到萬達CBD帶來的優(yōu)質(zhì)配套。但由于行政的劃分，在醫(yī)療、教育等配套上比較薄弱，雖然前不久杭州已經(jīng)明確出臺了同城一體化的政策，但要和主城區(qū)接軌，仍有一段很長的路要走，因此這里與拱墅區(qū)的幾個盤相比，單價少了近5000元，價格的優(yōu)勢也讓不少人選擇這里。

　　雖然同處于北軟板塊，但余杭區(qū)這幾個項目的客戶群主要是北軟、三墩、運河廣場等區(qū)域內(nèi)的新杭州人，相比方正和寶嘉，這些客戶要更偏向于剛需，這部分購房者由于資金并不算充裕，因此對于樓市價格變化往往更加敏感，因此密集的同類產(chǎn)品，給了購房者很大的選擇空間，而且區(qū)域內(nèi)的價格，在激烈的競爭下想要上漲也并不容易。

　　北軟板塊的余杭區(qū)域樓盤，現(xiàn)在主要有萬科北宸之光、濱江萬家名城、融科璦頤灣、越秀星匯尚城、萬通上園國際等五個項目。據(jù)了解，區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量在8300套左右，其中萬科北宸之光2800套，濱江萬家名城1700套，越秀星匯尚城1600余套、萬通上園800余套、融科璦頤灣1400余套。

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　　地價成本差距很大

　　2012年7月，余政儲出[2012]21號地塊出售，此時的萬科幾乎沒什么競爭對手，直接以13億元的價格拿下該地塊，折合樓面地價4430元/平方米，幾乎是抄底價。而就在這之后的短短半年內(nèi)的時間，板塊內(nèi)剩余的土地價格直線飆升。

　　2012年11月，本土房企濱江集團跟進，以16.6億元總價包攬城北勾莊的姐妹地塊，折合樓面地價6256元/平方米。2013年2月，聯(lián)想集團旗下的融科智地進駐，此時的樓面價已經(jīng)到了8302元/平方米。同年3月，萬達14.4億元落子祥符東單元商用地塊。同年5月，萬通與越秀分別經(jīng)過逾40輪的鏖戰(zhàn)，各自再次拿下了一塊宅地，樓面地價已經(jīng)突破了9000元/平方米，此時的價格已經(jīng)是萬科的兩倍多，不禁讓人咋舌。

　　最早拿地的萬科北宸之光于2013年8月首開，均價14800元/平方米，而濱江萬家名城則是同年12月入市，首開毛坯均價12660元/平方米，精裝修均價為14660元/平方米，相似的位置，幾乎沒多大差別的價格，讓這個區(qū)塊的樓盤在面世之初就伴隨著濃烈的火藥味。

　　如今，一年多過去了，沉寂頗久的融科璦頤灣銷售中心面世，越秀星匯尚城也蠢蠢欲動，然而由于萬科和濱江拿地價格較低，因此這也無疑給了后面幾個樓盤不小的壓力，如果價格相近，那么高達8000、9000元/平方米的樓面價，會讓利潤變得很低。如果定價太高，那么跟同類產(chǎn)品的競爭力將大打折扣，消費者能否買賬也不得而知。如今一波新的大戰(zhàn)即將拉開序幕。

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　　樓盤分階段開盤

　　雖然競爭激烈，但因為開發(fā)商推盤節(jié)點不同，也在一定程度上為樓盤銷售爭取了一些時間。大致可以分為三個階段。

　　第一階段。最早的是萬科北宸之光和濱江萬家名城，兩個項目只有一街之隔。萬科直接以精裝修面世，配建了1.6萬平方米的商業(yè)配套，其中8000平方米是宸天地商業(yè)街，這條商業(yè)街是萬科自主招商經(jīng)營的，它能夠保證業(yè)主在入住時，就能夠享受到日常所需的生活配套。而濱江萬家名城則是毛坯、精裝都有，滿足不同選擇的客戶需求，內(nèi)部建了超2萬平方米的景觀園林，在室外圍合出1000平方米的泳池，在會所內(nèi)還有恒溫泳池。

　　萬科北宸之光目前在售二期13、16、17號樓，戶型包含90、115、130平方米，均價15000-16000元/平方米。濱江萬家名城兩期產(chǎn)品，一期2015年底交付，小戶型已經(jīng)售罄，大戶型剩余少量零散尾房。二期是2014年底首開的，目前余房不多。3月28日已經(jīng)加推出毛坯12、14、24號樓，5月份還會推出二期新的精裝修房源。

　　第二階段。融科璦頤灣售展中心不久前對外開放，目前正在認籌中，開盤時間漸近，可以算是第二階段。融科璦頤灣的銷售中心可謂富麗堂皇，走進去之后正對面的拱形門鑲嵌的彩色玻璃有點像教堂，巨大的水晶燈和中空的大廳看起來十分大氣。這個銷售中心以后會作為璦頤灣的會所，地下兩層，一層包括健身房、瑜珈室和棋牌室等配套，二層則是一個恒溫泳池，這是在濱江萬家名城之后又一個有恒溫泳池的樓盤，這在以前的余杭項目里并不多見。

　　璦頤灣整體規(guī)劃為12幢26-27層的公寓，戶型89-139平方米。同時配建9600平方米的商業(yè)項目，總戶數(shù)達1424戶。雖然璦頤灣的樣板房還沒做好，開盤時間也未定，但該項目已經(jīng)結(jié)頂，估計開盤也是近期的事情了。說到價格，工作人員坦言：“由于融科拿地比旁邊的萬科、濱江都要貴，因此我們的價格相對會更高，關(guān)鍵就是我們將會比他們高多少。”

　　第三階段。第三梯隊的越秀星匯尚城和萬通上園國際兩個項目緊挨在一起，兩家拿地是最晚也是最貴的，由于已經(jīng)開出的北宸之光和萬家名城價格壓在頭頂，因此在過去的一年時間里頗為沉靜，開盤時間從2014年下半年推遲到2015年上半年，然而直到現(xiàn)在也沒有什么動作。據(jù)內(nèi)部人士透露，越秀現(xiàn)在正在做景觀示范區(qū)，今年上半年應(yīng)該不會開盤。至于萬通上園國際項目雖然也快結(jié)頂，但是項目周圍幾乎沒什么宣傳廣告，圍擋、道路都還維持在工地的樣子，估計開盤時間也要延后不少。