孫河、東壩、西局，2015年，這些熱點板塊內(nèi)的項目將紛紛登場。相同的區(qū)域環(huán)境、類似的產(chǎn)品類型，比品牌、拼產(chǎn)品、搞創(chuàng)新……同一區(qū)域內(nèi)的項目間競爭必將如火如荼。不過另一方面，項目之間不僅是對手，也是互相抬轎的“好鄰居”，他們共同享受區(qū)域發(fā)展利好，承擔(dān)區(qū)域市場的波動起伏。對于意在新年出手的購房者而言，2015北京樓市熱點板塊中的熱點“戰(zhàn)役”值得關(guān)注！

　　孫河組團是中央別墅區(qū)22年發(fā)展外溢過程中唯一一塊先規(guī)劃后建設(shè)的土地，其整體的容積率為1.1-1.4，是近年北京難得一見的集中的低密生活區(qū)。

　　孫河組團位于中央別墅區(qū)的位置，是北京高端居住區(qū)的代表之一，是溫榆河綠色生態(tài)走廊內(nèi)的重要組成部分。規(guī)劃顯示，孫河組團規(guī)劃總建筑規(guī)模約140萬平方米，整體建筑高度30米左右。規(guī)劃安排1所九年一貫制學(xué)校、1處社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站等其他公共服務(wù)設(shè)施；設(shè)置規(guī)劃地鐵M15號線車站1座。

　　“孫河組團整體的規(guī)劃是西邊和北邊是低密度高端住宅，東邊南邊是商業(yè)、地鐵，包括酒店及文化用地，整體布局非常合理。3到5年的時間將建成北京非常適宜居住的高端住宅集中區(qū)?！?

　　孫河區(qū)域已經(jīng)形成了“一軌二橫三縱”的立體化交通網(wǎng)絡(luò)；另外，孫河處于中央別墅區(qū)，可以享受后沙峪板塊的購物，也可以享受來廣營板塊的休閑；且這個區(qū)域擁有優(yōu)良的國際教育資源。

　　根據(jù)北京市規(guī)劃委網(wǎng)站公布的孫河組團規(guī)劃圖，可以看到，孫河組團共有11塊住宅用地。已經(jīng)成交5塊，孫河組團靠近中央位置是一景觀水系，6塊未入市成交地塊中，有3塊環(huán)繞這一景觀水系，此外，水系旁還有3塊商業(yè)用地尚未入市。無論是從位置、環(huán)境、景觀來說，水系旁的這些地塊均好于此前成交的地塊?？梢灶A(yù)計，將有位置更好的孫河地塊推向市場。

　　戰(zhàn)事前瞻

　　2015年，將有龍湖·雙瓏原著、泰禾·北京院子、首開·瑯樾和中糧·瑞府4個項目在孫河展開競爭，這四個項目均為各家開發(fā)商產(chǎn)品系中的最高端產(chǎn)品。多家房企競爭激烈，產(chǎn)品類型相似，可謂展開貼身肉搏。

　　龍湖是率先在孫河拿地的企業(yè)，早在2010年，龍湖就開始接觸這一地塊，也參與到孫河的整體規(guī)劃建議中。同時，龍湖·雙瓏原著也是孫河首個入市的項目。緊隨其后，泰禾·北京院子也以“高端項目也要高周轉(zhuǎn)”的速度，亮相市場。一個是別墅專家，風(fēng)格以細膩見長；一個是新中式別墅領(lǐng)導(dǎo)者，創(chuàng)建“院子系”產(chǎn)品。2014年，龍湖和泰禾在孫河的競爭已難分伯仲。根據(jù)北京住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)及多家數(shù)據(jù)機構(gòu)來源顯示，2014年，龍湖·雙瓏原著以135套位列北京別墅項目銷售套數(shù)第三位。泰禾·北京院子則以17.6億元的銷售額占據(jù)2014年北京別墅銷售金額榜首。

　　2015年，首開·瑯樾和中糧·瑞府兩個項目的加入，將令這場“戰(zhàn)爭”更加激烈。

　　首開·瑯樾是首開地產(chǎn)高端產(chǎn)品系的首個項目，對于別墅市場來說，首開已經(jīng)在全國范圍內(nèi)積累了不少經(jīng)驗，包括北京在內(nèi)，也不乏經(jīng)典作品。不過，像孫河板塊這樣的土地規(guī)格，對于首開地產(chǎn)是前所未有的。據(jù)介紹，此次進軍北京高端市場，整合了首開集團各項核心資源，在規(guī)劃、設(shè)計、材料、新工藝等方面都有著新的突破，在各個環(huán)節(jié)都傾注了相當(dāng)?shù)臅r間和情感。而且，從約2.6萬/平方米的樓面價來看，這一成交價格在區(qū)域內(nèi)處于較低水平，使得首開·瑯樾在性價比上具有更大的優(yōu)勢，也為企業(yè)后續(xù)開發(fā)堅定了信心，贏得了更多的利潤空間。

　　而中糧·瑞府所在的地塊為當(dāng)年的北京“地王”，其接近5萬元/平方米的樓面價，一度刷新了北京土地出讓歷史上的單價紀錄。而操盤“地王”一直被認為是一件不易的事，中糧這塊地的樓面價明顯高于區(qū)域內(nèi)其他地塊，也曾遭到“購地成本超合理水平，盈利前景欠佳”的質(zhì)疑。

　　不過，中糧·瑞府的優(yōu)勢就在于，其所在位置在孫河組團10萬平方米中央景觀水系旁邊，緊鄰北側(cè)3.8萬平城市公園，是目前已經(jīng)成交的地塊中，位置最好、品質(zhì)最優(yōu)的地塊。此外，其純商品房部分0.68的超低容積率也是區(qū)域內(nèi)其他地塊無人能及，也是孫河組團內(nèi)乃至北京近年來容積率最低的地塊。

　　位于東五環(huán)的東壩已成為北京樓市板塊中的黑馬。根據(jù)規(guī)劃，未來東壩將匯聚國際商品交易中心、國際會展中心、世界文化交流中心和高品質(zhì)國際社區(qū)等高端產(chǎn)業(yè)，同時，將包括一條專門吸引國際奢侈品牌設(shè)立地區(qū)總部的街區(qū)，該街區(qū)緊鄰規(guī)劃中的第四使館區(qū)。這些政策規(guī)劃利好，帶動了東壩樓市的迅猛上揚。

　　目前已有保利、恒大等多家知名房企在此拿地。經(jīng)過眾多房企的拼搶，東壩區(qū)域樓面價也因此水漲船高。

　　引人關(guān)注的是，東壩區(qū)域內(nèi)的住宅種類眾多，不但有自住房，還有限價房，普通商品房等，參差不齊的產(chǎn)品種類，對開發(fā)商進行區(qū)域打造形成不小挑戰(zhàn)。預(yù)計東壩未來區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品，將出現(xiàn)兩級分化的現(xiàn)象。

　　戰(zhàn)事前瞻

　　在操盤了保利·海德公園之后，在北京以剛需、剛改住宅開發(fā)為主的保利地產(chǎn)，積累了頂級豪宅的開發(fā)經(jīng)驗以及良好的市場口碑。這將為其東壩項目的開發(fā)，帶來寶貴經(jīng)驗。據(jù)介紹，由保利、首開聯(lián)合開發(fā)的東壩項目，預(yù)計在2015年6月開放售樓處，下半年入市。該項目為純低密度別墅產(chǎn)品，打造116套法式宮廷別墅。

　　保利在這一東壩區(qū)域的對手恒大，也以開發(fā)普通住宅見長。不過恒大華府作為恒大產(chǎn)品線中的高端系列，定位于城市中的高品質(zhì)住宅，在其他城市也取得不俗業(yè)績。位于東壩的恒大華府項目，依然是高層板樓產(chǎn)品。大戶型面積，約200-300平方米左右。

　　東壩地塊也是恒大進京以后拿到的第一宗純商品住宅地塊，也刷新了北京當(dāng)年住宅用地總價紀錄。業(yè)內(nèi)人士測算，剔除限價商品房和自住商品房后，該地塊樓面價已超5萬元/平方米。而保利在東壩的地塊項目，單價預(yù)期也將達到10萬元/平方米以上。但目前東壩在售新房均價在4萬元/平方米左右，這將為開發(fā)商之間的比拼增加又一難度。

　　西局由于距離麗澤橋、六里橋兩大長途站以及北京西站較近，車流集中、人流復(fù)雜，一度被認為是北京的“城鄉(xiāng)結(jié)合部”。近年來，隨著北京西南部地區(qū)的快速發(fā)展，西局附近有多條地鐵線路開通。而且，在北京內(nèi)城區(qū)新增供地愈發(fā)減少的情況下，緊鄰西南三環(huán)的西局地塊入市，其稀缺價值凸顯，受到多家房企爭搶。

　　西局毗鄰麗澤商務(wù)區(qū)、金融街商圈，被地鐵14號線、9號線、10號線三軌環(huán)繞，處于三環(huán)與京西高速交口處。緊鄰玉璞公園，周邊配套有著名的解放軍307醫(yī)院。西局板塊目前的二手房價格多數(shù)集中在4萬元/平方米左右，龍湖與泰禾均將在此打造定位高端的住宅產(chǎn)品，這將給西局樓市帶來更高的預(yù)期。可以預(yù)計，西局已正式進入北京豪宅板塊。

　　戰(zhàn)事前瞻

　　龍湖與泰禾的“戰(zhàn)火”從朝陽孫河一直燒到了豐臺西局。2014年初，兩家企業(yè)時隔一周，先后在西局拿地，成為繼孫河后，首批進駐西局的房企。

　　2015年元旦當(dāng)天，龍湖發(fā)布西局項目案名——西宸原著，一個定位于內(nèi)城別墅的低密產(chǎn)品。2015年，在頂級產(chǎn)品西宸原著的高位引領(lǐng)下，龍湖產(chǎn)重心將重回高量級別墅主場。據(jù)了解，龍湖·西宸原著包括109套別墅，春節(jié)后將開放樣板間體驗區(qū)，預(yù)計年中項目首期開盤。

　　泰禾在西局的地塊項目目前正在規(guī)劃中，并未有更多的市場信息透露。但根據(jù)業(yè)內(nèi)測算，龍湖和泰禾在西局的地塊，扣除配建限價商品房以及還建部分外，樓面價均突破了6萬元/平方米。以此來看，并不缺乏高端產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗的泰禾， 還將在此打造高端系產(chǎn)品。自2013年，泰禾在房地產(chǎn)市場中便已呈現(xiàn)“黑馬”之勢?？梢灶A(yù)見的是，占據(jù)西南三環(huán)的地段優(yōu)勢，泰禾西局項目對市場的沖擊力，也不容小覷。本報記者 陳靜思