隨著智能手機普及，移動互聯(lián)網(wǎng)重新定義了商業(yè)模式。商業(yè)，不僅是人們“商品交換”的簡單需要，更是一種生活方式和生活體驗。萬達模式，在移動互聯(lián)時代演繹了實體商業(yè)的成功。

　　萬達是全球領先的不動產(chǎn)企業(yè)，2015年持有世界規(guī)模最大的物業(yè)面積?；趯Ψ康禺a(chǎn)未來發(fā)展趨勢的分析，從去年開始萬達進行全面轉(zhuǎn)型。轉(zhuǎn)型方向從空間上看，從國內(nèi)企業(yè)發(fā)展成為跨國企業(yè)；從內(nèi)容上看，從以房地產(chǎn)為主的企業(yè)轉(zhuǎn)型為高科技服務業(yè)企業(yè)。

　　商業(yè)如產(chǎn)業(yè)，集群式發(fā)展的模式提高了效率，集聚了人氣，刺激了消費沖動。2008年以來，在經(jīng)濟增速不斷下行，傳統(tǒng)商業(yè)持續(xù)遭受打擊的大背景下，功能定位成功的大型商業(yè)綜合體，較之以往更加熙熙攘攘。以萬達為例來說，成功的選址和綜合商業(yè)定位、科學的商業(yè)布局、讓人難以拒絕的美食和各種體驗誘惑，成就了實體商業(yè)的成功。

　　實際上，萬達的成功，正是互聯(lián)網(wǎng)思維的成功。過去幾年里，互聯(lián)網(wǎng)思維被單純地解讀為營銷模式的互聯(lián)網(wǎng)化，從而催生了快遞物流。本質(zhì)上，互聯(lián)網(wǎng)思維體現(xiàn)的是事務之間的拓撲結構，這種拓撲關系，不應該僅僅是營銷和物流的；商品和服務供應商之間的拓撲關系，才是互聯(lián)網(wǎng)思維下更為要突破的更為本質(zhì)的東西。也只有商品和服務的全面提升，才能不斷改善我們的生活，這才是社會發(fā)展的本質(zhì)含義。無疑，萬達模式，為中國社會量身打造，重新定義了商品和服務的拓撲關系，重新定義了互聯(lián)網(wǎng)時代的商業(yè)體。曾經(jīng)，我們誤以為在網(wǎng)購時代不必再逛商場。但網(wǎng)購最終沒有徹底侵略我們的生活。無論飲食、文化、抑或休閑，都推動著我們走向。

　　萬達模式，也體現(xiàn)在資本運作上。通過輕資本運作，實現(xiàn)了萬達的快速擴張，也創(chuàng)造了萬達的管理模式，使得萬達更加專注于其模式本身，從而成就了今天萬達的模式價值和品牌價值。輕資產(chǎn)是未來萬達轉(zhuǎn)型的主要方向。什么是輕資產(chǎn)？投資建設萬達廣場，全部資金其他方面出，萬達負責選址、設計、建造、招商和管理，使用萬達廣場品牌和萬達全球獨創(chuàng)的商業(yè)信息化管理系統(tǒng)。所產(chǎn)生的租金收益萬達與投資方按一定比例分成。這是一種全新模式，萬達去年開始研發(fā)，現(xiàn)在已開始運行。這就是萬達廣場輕資產(chǎn)模式。

　　為何轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)？(1)擴大競爭優(yōu)勢。萬達的目標是在五年之內(nèi)做到足夠大，挖更寬更深的護城河。(2)發(fā)展中小城市。從租金回報比看，一二線城市項目甚至可能不如三四線城市項目，因為一二線城市項目地價更貴、投資更大。輕資產(chǎn)是純投資不銷售，不需關心房價，只要城區(qū)人口夠多，租金回報比合適就可以做。(3)財務效益過關。從財務上看，輕資產(chǎn)回報也很好，兩個輕資產(chǎn)店的管理收入總利潤也相當于一個重資產(chǎn)店。

　　萬達轉(zhuǎn)型的速度和決心都體現(xiàn)了其轉(zhuǎn)型的力度。萬達的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型有兩個戰(zhàn)略目標：第一，數(shù)量上，萬達廣場目標2020年做到400-500個，2025年將達到1000個；第二，收入結構上，到2020年萬達商業(yè)凈利潤的三分之二來自于租金收入，徹底轉(zhuǎn)型服務業(yè)。

　　萬達模式的背后，是萬達這一符號所支配的龐大的商品和服務的拓撲結構。換句話說，萬達支配著龐大的傳統(tǒng)商業(yè)體，靠的不是資本，而是具有獨特競爭力的萬得模式。用股票分析的術語來說，萬達應該給予互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的估值，而不應該是傳統(tǒng)商業(yè)。如果香港市場的股票分析師來深入調(diào)研一下萬達的模式，深入理解其商業(yè)運作的互聯(lián)網(wǎng)模式和輕資本運營的模式價值，萬達的總市值必然將是另一個量級。登陸港股的萬達，需要A股思維來重新認識其價值。

　　萬達股票嚴重低估。萬達2013年核心凈利潤130億元，2014年核心凈利潤148億元，今年預計170-180億，到2020年核心凈利潤300-400億，如果三分之二來自租金利潤，意味著2020年租金達到200多億。如果按照香港同類公司的市盈率20倍計算，萬達商業(yè)市值將達到5000億，而目前總市值不到2500億，因此萬達商業(yè)股票被嚴重低估。4月初以前，萬達商業(yè)股價一直在發(fā)行價左右徘徊，主要原因在于香港股市大都是境外投資者，不像境內(nèi)投資者對萬達真正了解，也許還需要2個財報才能看懂萬達，但那時這支股票已是高位了。受益于港股投資的放開，萬達商業(yè)上周出現(xiàn)較大漲幅，隨著未來越來越多的內(nèi)地投資者涌入香港股票市場，萬達商業(yè)的價值將得到更快的發(fā)現(xiàn)，此時股票建倉正當時。

　　當我們走遍神州大地，徜徉于每一個城市的萬達，我們不得不贊嘆萬達：在互聯(lián)網(wǎng)時代，定義了商業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的最高境界，在商品和服務的供給端，形成了最有魅力的拓撲結構。正如《劍橋美國經(jīng)濟史》所言：新技術的魅力，在于其對傳統(tǒng)行業(yè)的全面改造?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”給我們帶來的絕非互聯(lián)網(wǎng)本身，而是行行業(yè)業(yè)在組織模式和運行模式上引入互聯(lián)網(wǎng)思維，使用互聯(lián)網(wǎng)手段。萬達模式，輕資產(chǎn)驅(qū)動了中國典型的城市綜合體商業(yè)的大發(fā)展，重新定義了商品和服務的拓撲結構。我們相信，這是互聯(lián)網(wǎng)思維的最偉大杰作。萬達模式，也將引領著城市生活方式的進步。而萬達在香港股市的價值低估，也將成為不可追溯的歷史。

    孫建波 銀河證券首席策略分析師