作者：銀河證券首席策略分析師 孫建波

　　央廣網(wǎng)財(cái)經(jīng)訊 隨著智能手機(jī)普及，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)重新定義了商業(yè)模式。商業(yè)，不僅是人們“商品交換”的簡(jiǎn)單需要，更是一種生活方式和生活體驗(yàn)。萬(wàn)達(dá)模式，在移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代演繹了實(shí)體商業(yè)的成功。

　　萬(wàn)達(dá)是全球領(lǐng)先的不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)，2015年持有世界規(guī)模最大的物業(yè)面積?；趯?duì)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的分析，從去年開(kāi)始萬(wàn)達(dá)進(jìn)行全面轉(zhuǎn)型。轉(zhuǎn)型方向從空間上看，從國(guó)內(nèi)企業(yè)發(fā)展成為跨國(guó)企業(yè)；從內(nèi)容上看，從以房地產(chǎn)為主的企業(yè)轉(zhuǎn)型為高科技服務(wù)業(yè)企業(yè)。

　　商業(yè)如產(chǎn)業(yè)，集群式發(fā)展的模式提高了效率，集聚了人氣，刺激了消費(fèi)沖動(dòng)。2008年以來(lái)，在經(jīng)濟(jì)增速不斷下行，傳統(tǒng)商業(yè)持續(xù)遭受打擊的大背景下，功能定位成功的大型商業(yè)綜合體，較之以往更加熙熙攘攘。以萬(wàn)達(dá)為例來(lái)說(shuō)，成功的選址和綜合商業(yè)定位、科學(xué)的商業(yè)布局、讓人難以拒絕的美食和各種體驗(yàn)誘惑，成就了實(shí)體商業(yè)的成功。

　　實(shí)際上，萬(wàn)達(dá)的成功，正是互聯(lián)網(wǎng)思維的成功。過(guò)去幾年里，互聯(lián)網(wǎng)思維被單純地解讀為營(yíng)銷(xiāo)模式的互聯(lián)網(wǎng)化，從而催生了快遞物流。本質(zhì)上，互聯(lián)網(wǎng)思維體現(xiàn)的是事務(wù)之間的拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)，這種拓?fù)潢P(guān)系，不應(yīng)該僅僅是營(yíng)銷(xiāo)和物流的；商品和服務(wù)供應(yīng)商之間的拓?fù)潢P(guān)系，才是互聯(lián)網(wǎng)思維下更為要突破的更為本質(zhì)的東西。也只有商品和服務(wù)的全面提升，才能不斷改善我們的生活，這才是社會(huì)發(fā)展的本質(zhì)含義。無(wú)疑，萬(wàn)達(dá)模式，為中國(guó)社會(huì)量身打造，重新定義了商品和服務(wù)的拓?fù)潢P(guān)系，重新定義了互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的商業(yè)體。曾經(jīng)，我們誤以為在網(wǎng)購(gòu)時(shí)代不必再逛商場(chǎng)。但網(wǎng)購(gòu)最終沒(méi)有徹底侵略我們的生活。無(wú)論飲食、文化、抑或休閑，都推動(dòng)著我們走向。

　　萬(wàn)達(dá)模式，也體現(xiàn)在資本運(yùn)作上。通過(guò)輕資本運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)了萬(wàn)達(dá)的快速擴(kuò)張，也創(chuàng)造了萬(wàn)達(dá)的管理模式，使得萬(wàn)達(dá)更加專(zhuān)注于其模式本身，從而成就了今天萬(wàn)達(dá)的模式價(jià)值和品牌價(jià)值。輕資產(chǎn)是未來(lái)萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)型的主要方向。什么是輕資產(chǎn)？投資建設(shè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，全部資金其他方面出，萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)選址、設(shè)計(jì)、建造、招商和管理，使用萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)品牌和萬(wàn)達(dá)全球獨(dú)創(chuàng)的商業(yè)信息化管理系統(tǒng)。所產(chǎn)生的租金收益萬(wàn)達(dá)與投資方按一定比例分成。這是一種全新模式，萬(wàn)達(dá)去年開(kāi)始研發(fā)，現(xiàn)在已開(kāi)始運(yùn)行。這就是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)輕資產(chǎn)模式。

　　為何轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)？（1）擴(kuò)大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。萬(wàn)達(dá)的目標(biāo)是在五年之內(nèi)做到足夠大，挖更寬更深的護(hù)城河。（2）發(fā)展中小城市。從租金回報(bào)比看，一二線(xiàn)城市項(xiàng)目甚至可能不如三四線(xiàn)城市項(xiàng)目，因?yàn)橐欢€(xiàn)城市項(xiàng)目地價(jià)更貴、投資更大。輕資產(chǎn)是純投資不銷(xiāo)售，不需關(guān)心房?jī)r(jià)，只要城區(qū)人口夠多，租金回報(bào)比合適就可以做。（3）財(cái)務(wù)效益過(guò)關(guān)。從財(cái)務(wù)上看，輕資產(chǎn)回報(bào)也很好，兩個(gè)輕資產(chǎn)店的管理收入總利潤(rùn)也相當(dāng)于一個(gè)重資產(chǎn)店。

　　萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)型的速度和決心都體現(xiàn)了其轉(zhuǎn)型的力度。萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型有兩個(gè)戰(zhàn)略目標(biāo)：第一，數(shù)量上，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)目標(biāo)2020年做到400-500個(gè)，2025年將達(dá)到1000個(gè)；第二，收入結(jié)構(gòu)上，到2020年萬(wàn)達(dá)商業(yè)凈利潤(rùn)的三分之二來(lái)自于租金收入，徹底轉(zhuǎn)型服務(wù)業(yè)。

　　萬(wàn)達(dá)模式的背后，是萬(wàn)達(dá)這一符號(hào)所支配的龐大的商品和服務(wù)的拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)。換句話(huà)說(shuō)，萬(wàn)達(dá)支配著龐大的傳統(tǒng)商業(yè)體，靠的不是資本，而是具有獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力的萬(wàn)得模式。用股票分析的術(shù)語(yǔ)來(lái)說(shuō)，萬(wàn)達(dá)應(yīng)該給予互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的估值，而不應(yīng)該是傳統(tǒng)商業(yè)。如果香港市場(chǎng)的股票分析師來(lái)深入調(diào)研一下萬(wàn)達(dá)的模式，深入理解其商業(yè)運(yùn)作的互聯(lián)網(wǎng)模式和輕資本運(yùn)營(yíng)的模式價(jià)值，萬(wàn)達(dá)的總市值必然將是另一個(gè)量級(jí)。登陸港股的萬(wàn)達(dá)，需要A股思維來(lái)重新認(rèn)識(shí)其價(jià)值。

　　萬(wàn)達(dá)股票嚴(yán)重低估。萬(wàn)達(dá)2013年核心凈利潤(rùn)130億元，2014年核心凈利潤(rùn)148億元，今年預(yù)計(jì)170-180億，到2020年核心凈利潤(rùn)300-400億，如果三分之二來(lái)自租金利潤(rùn)，意味著2020年租金達(dá)到200多億。如果按照香港同類(lèi)公司的市盈率20倍計(jì)算，萬(wàn)達(dá)商業(yè)市值將達(dá)到5000億，而目前總市值不到2500億，因此萬(wàn)達(dá)商業(yè)股票被嚴(yán)重低估。4月初以前，萬(wàn)達(dá)商業(yè)股價(jià)一直在發(fā)行價(jià)左右徘徊，主要原因在于香港股市大都是境外投資者，不像境內(nèi)投資者對(duì)萬(wàn)達(dá)真正了解，也許還需要2個(gè)財(cái)報(bào)才能看懂萬(wàn)達(dá)，但那時(shí)這支股票已是高位了。受益于港股投資的放開(kāi)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)上周出現(xiàn)較大漲幅，隨著未來(lái)越來(lái)越多的內(nèi)地投資者涌入香港股票市場(chǎng)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的價(jià)值將得到更快的發(fā)現(xiàn)，此時(shí)股票建倉(cāng)正當(dāng)時(shí)。

　　當(dāng)我們走遍神州大地，徜徉于每一個(gè)城市的萬(wàn)達(dá)，我們不得不贊嘆萬(wàn)達(dá)：在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，定義了商業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的最高境界，在商品和服務(wù)的供給端，形成了最有魅力的拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)。正如《劍橋美國(guó)經(jīng)濟(jì)史》所言：新技術(shù)的魅力，在于其對(duì)傳統(tǒng)行業(yè)的全面改造。“互聯(lián)網(wǎng)+”給我們帶來(lái)的絕非互聯(lián)網(wǎng)本身，而是行行業(yè)業(yè)在組織模式和運(yùn)行模式上引入互聯(lián)網(wǎng)思維，使用互聯(lián)網(wǎng)手段。萬(wàn)達(dá)模式，輕資產(chǎn)驅(qū)動(dòng)了中國(guó)典型的城市綜合體商業(yè)的大發(fā)展，重新定義了商品和服務(wù)的拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)。我們相信，這是互聯(lián)網(wǎng)思維的最偉大杰作。萬(wàn)達(dá)模式，也將引領(lǐng)著城市生活方式的進(jìn)步。而萬(wàn)達(dá)在香港股市的價(jià)值低估，也將成為不可追溯的歷史。